老周侃房 讓房事無(wú)難事
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文 | 老周
在前段時(shí)間的買房建議里，老周頗多的推薦南城和高鐵新城兩大板塊，其實(shí)最大原因是當(dāng)前的河西，特別是梅溪湖和洋湖基本已處于“天下無(wú)房”的現(xiàn)狀。
而河西核心區(qū)往南北兩頭，金星北所謂的“濱水新城”有樓盤已飆到7K，價(jià)格虛高是毋庸置疑的；南邊的大王山片區(qū)除了瞰江的“湘港”一期早已搶光，其余幾乎沒(méi)有在售（甚至在建的）商品房。
于是很多朋友在公號(hào)留言，要老周分析南城板塊。拖延多日，今天終于兌現(xiàn)。由于涉及區(qū)域板塊分析，內(nèi)容較多，篇幅較長(zhǎng)，老周整整花費(fèi)兩天，看官且看且耐心。
首先說(shuō)一下“南城板塊”的具體范圍？這一點(diǎn)估計(jì)連很多房地產(chǎn)同行都很模糊。
依據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)的劃分方法，現(xiàn)在我們所說(shuō)的南城板塊，大致是指南二環(huán)接香樟路以南、大托以北、湘江以東、萬(wàn)家麗路以西的這一合圍區(qū)域。
?“南城板塊”的起源
2004年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，湖南省政府駐地由老長(zhǎng)沙絕對(duì)的市中心和CBD的五一路，往南遷移至距離市中心8公里的郊區(qū)——長(zhǎng)沙市天心區(qū)湘府路；同時(shí)相關(guān)40余家省直機(jī)關(guān)事業(yè)單位陸續(xù)在省府周邊落址。由此“南城/省府板塊”孕育而生。
?“南城”與“融城”
眾所皆知，省府南遷，最大的動(dòng)因是加快“長(zhǎng)株潭三市一體化融城”?！?strong>融城”這個(gè)概念最早在2002年就提出。2005年，湖南省政府正式發(fā)布《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，提出將建設(shè)一個(gè)以長(zhǎng)株潭為核心區(qū)域的大城市群，同時(shí)輻射包括岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)5個(gè)城市。2007年，長(zhǎng)株潭城市群獲批成為全國(guó)“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)。
?“南城”還是“難城”？
無(wú)論是最初的“一體化融城”，還是“長(zhǎng)株潭城市群”，抑或是“兩型社會(huì)”示范區(qū)，都在強(qiáng)烈釋放一個(gè)信號(hào)“長(zhǎng)沙向南”。省府的南遷，更是給開發(fā)商吃了一顆“定心丸”。
中信領(lǐng)銜的國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商、鑫遠(yuǎn)為首的長(zhǎng)沙本土開發(fā)商，紛紛搶灘南城，一時(shí)間韶山南路、芙蓉南路兩廂、湘府路沿線，樓盤開發(fā)如火如荼，房?jī)r(jià)也一度高漲。
2005年至2008年，短短三年內(nèi)，南城的房?jī)r(jià)完成了很多版塊五年都達(dá)不到的飛躍，從四字頭狂飆至七字頭，那個(gè)時(shí)段，南城在長(zhǎng)沙炙手可熱，如日中天。
然好景不長(zhǎng)，規(guī)劃和概念出臺(tái)后，除了象征性開通長(zhǎng)株潭公交（公交一體化）、長(zhǎng)株潭區(qū)號(hào)統(tǒng)一（通訊一體化），除此之外，真正實(shí)質(zhì)性落地的公共資源配套還是很缺乏，一體化融城的具體舉措推進(jìn)遲緩。因此主打“省府南遷、融城概念”新興板塊“南城”似乎經(jīng)不起市場(chǎng)的考驗(yàn)。
2008年的房地產(chǎn)寒冬，南城各樓盤價(jià)格戰(zhàn)頻現(xiàn)，芙蓉南路的“生活藝術(shù)城”更是打出了“首付1萬(wàn)買房送車”。2015年4月，南城地產(chǎn)大鱷鑫遠(yuǎn)，一聲“同行，對(duì)不起”，號(hào)稱旗下三個(gè)項(xiàng)目單價(jià)最高直降2000，以最低4700一平的價(jià)格，刷新了南城底價(jià)，也引發(fā)了南城開發(fā)商之間的“撕逼大戰(zhàn)”。
2010年，大河西先導(dǎo)區(qū)橫空出世，頓時(shí)風(fēng)向變了，南城的開發(fā)商傻眼了：原來(lái)的“長(zhǎng)沙向南”已變成“長(zhǎng)沙向西”，大量政府資源和公共配套向河西傾斜。2015年先導(dǎo)區(qū)更是升級(jí)為中國(guó)第十二個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)“湘江新區(qū)”。眼看“梅溪湖”、“濱江新城”、“洋湖總部區(qū)”，從河西原來(lái)不毛之地憑空而起，而南城仍舊沉浸在喊了十多年的“融城”夢(mèng)里掙扎。
?市府往西，河西發(fā)展如火如荼，省府向南，為何南城難上加難？
從最初的融城概念提出，到正式的區(qū)域規(guī)劃出臺(tái)，已經(jīng)過(guò)去十多年時(shí)間，而然南城還是那個(gè)不溫不火的南城，長(zhǎng)株潭一體化還是那張懸在空中的藍(lán)圖。2015年省政府出臺(tái)的《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》（調(diào)整），官方公開承認(rèn)了“一體化進(jìn)展遲緩”的事實(shí)。
反觀另一畔的“大河西先導(dǎo)區(qū)”（2015年更名“湘江新區(qū)”），不到五年的時(shí)間，整個(gè)大河西改天換日。不僅核心區(qū)的濱江新城及市府板塊風(fēng)生水起，更是在一片魚塘之上憑空造出一個(gè)房?jī)r(jià)比肩市中心的“梅溪湖”。而大河西近期發(fā)展目標(biāo)里，往北的“望城濱水新城”，往南的“大王山國(guó)際旅游度假區(qū)”均已大手筆的投入蓄勢(shì)待發(fā)。
一如那句老話“三十年河?xùn)|，三十年河西”。
其實(shí)老周個(gè)人理解，除去2001年長(zhǎng)沙市政府西遷、2004年湖南省政府南遷就開始埋下政策分歧的種子之外，?“長(zhǎng)沙向南”變成“長(zhǎng)沙向西”，其實(shí)還有著更深層次的原因：
1、長(zhǎng)沙的地理特點(diǎn)
長(zhǎng)沙城區(qū)是“南北長(zhǎng)、東西短”的形狀特點(diǎn)，是有著地理和歷史原因的。往西是受制于湘江過(guò)橋的阻礙，往東是受制于京廣鐵路、京珠高速以及高橋、萬(wàn)家麗、馬王堆等批發(fā)市場(chǎng)，且往東就到了同樣欠發(fā)達(dá)的江西。所以相對(duì)而言，往南往北發(fā)展比較多，特別是往南發(fā)展，已經(jīng)接近株洲和湘潭。
但如果長(zhǎng)沙想持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展，想在中部乃至全國(guó)的省會(huì)城市中保持競(jìng)爭(zhēng)力，下設(shè)的長(zhǎng)望瀏寧四縣市中，至少得“撤縣設(shè)區(qū)”兩個(gè)。長(zhǎng)沙縣作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，也是長(zhǎng)沙的產(chǎn)業(yè)名片，本身的產(chǎn)業(yè)布局還算做的不錯(cuò)，融合的意義不大。
而再往東的瀏陽(yáng)距離長(zhǎng)沙城區(qū)似乎有點(diǎn)太遠(yuǎn)，想要融合的估計(jì)中央也不會(huì)批。而往西的望城和寧鄉(xiāng)，似乎離城區(qū)更近，加之?dāng)?shù)條過(guò)江大橋和隧道、地鐵2號(hào)線，交通的問(wèn)題已基本解決。
2、《長(zhǎng)株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》出現(xiàn)重大失誤
其實(shí)從省府南遷的決心來(lái)看，最初政府還是想向南發(fā)展的?？墒菃?wèn)題就出在區(qū)域規(guī)劃上，為響應(yīng)所謂的“兩型社會(huì)”示范區(qū)的精神，在長(zhǎng)株潭交匯的核心區(qū)域設(shè)置所謂“綠心”，這些區(qū)域是不允許開發(fā)的或限制開發(fā)，這些由原生山脈組成的所謂綠心，橫跨在三市的交匯點(diǎn)，形成了天然的阻礙。同時(shí)，由于大托軍用機(jī)場(chǎng)的存在，既有的土地開發(fā)又受制于航空限高。
南城融城受阻，倒是河西的湘江新區(qū)，避開了“綠心”的地理阻擋，找到了新的融城途徑。2013年，湘江新區(qū)（當(dāng)時(shí)還叫大河西先導(dǎo)區(qū)）與湘潭九華經(jīng)開區(qū)簽訂協(xié)議，通過(guò)對(duì)接三條城市干道，兩條高速路，以及延長(zhǎng)長(zhǎng)沙地鐵3號(hào)線至湘潭高鐵站，實(shí)現(xiàn)了城區(qū)的無(wú)縫對(duì)接。未來(lái)甚至還可延展輻射至株洲河西。
3、不同重量級(jí)的融合，結(jié)果只會(huì)是“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱”的馬太效應(yīng)！
長(zhǎng)株潭三市融城，株洲、湘潭本身在經(jīng)濟(jì)總量和城市競(jìng)爭(zhēng)力，根本不能與老大哥長(zhǎng)沙相提并論。而作為想在中部乃至全國(guó)樹立自己地位的長(zhǎng)沙，又怎會(huì)愿意稀釋自己，來(lái)幫助這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)總量加起來(lái)僅為長(zhǎng)沙一半的小弟弟呢？
強(qiáng)和弱的融合，結(jié)局只能是“強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱”。高鐵時(shí)代來(lái)臨，長(zhǎng)沙取代了株洲成為中部交通樞紐，連株洲日思夜想最后一線希望的“渝廈高鐵”站最終還是落袋長(zhǎng)沙河西。
即將開通長(zhǎng)株潭城際鐵路，說(shuō)起來(lái)是三市往來(lái)互通，實(shí)際在建的是一個(gè)“人”字結(jié)構(gòu)，最終的匯聚點(diǎn)還是在長(zhǎng)沙。雖然株潭線有規(guī)劃，那也是2020年后的事情了。城際鐵路開通之后，相信更多的株洲和湘潭人，會(huì)考慮到長(zhǎng)沙買房。而不是長(zhǎng)沙人跑到株洲湘潭買房。
4、關(guān)鍵要考慮的是土地因素
土地是政府考慮的最重要因素之一。南城的土地大多已規(guī)劃好，要么響應(yīng)“兩型社會(huì)”禁止開發(fā)或限制開發(fā)，要么早已出讓給開發(fā)商，所以南城更多的是提質(zhì)，而不是造城。
河西則不同，梅溪湖和洋湖的快速發(fā)展，一個(gè)是土地獲取成本低，再有就是自然環(huán)境好，天然水系豐富，便于因地制宜。更重要的是，河西還有大片的土地可供開發(fā)，往西有麓谷，再過(guò)去有寧鄉(xiāng)，往北有望城縣（后撤縣設(shè)區(qū)），往南有含浦和坪塘，也就是現(xiàn)在的洋湖和大王山。
5、太美好，未來(lái)真正的大河西金三角
往更大的河西范圍去大膽設(shè)想，已是國(guó)家級(jí)新區(qū)的長(zhǎng)沙“湘江新區(qū)”，相鄰的益陽(yáng)高新區(qū)已經(jīng)批下國(guó)家級(jí)，南面的湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū)也批下國(guó)家級(jí)來(lái)了，將來(lái)的大河西就是一個(gè)國(guó)家級(jí)金三角！這將是怎樣的一個(gè)美好的未來(lái)！
?“南城”路在何方，“南城”的置業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？
盡管老周并不否則未來(lái)的三到五年內(nèi)，河西仍會(huì)是整個(gè)長(zhǎng)沙唯一熱點(diǎn)，但南城的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，并不會(huì)比其它區(qū)域少。下面老周給出具體的置業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，供購(gòu)房小白參考。
1、紅星商圈將爭(zhēng)奪長(zhǎng)沙第三大商圈
長(zhǎng)沙歷來(lái)的商業(yè)版圖里，第一大商圈非五一商圈莫屬，相信再過(guò)幾十年也無(wú)法改變。第二大商圈東塘+侯家塘的地位暫時(shí)也是很難撼動(dòng)的。而第三大商圈的競(jìng)爭(zhēng)者，包括有河?xùn)|的紅星、伍家?guī)X，河西的銀盆嶺、溁灣鎮(zhèn)、梅溪湖以及桐梓坡等。
而作為南城最早的紅星商圈，依托原有的紅星國(guó)際會(huì)展中心、紅星美凱龍、融城花園酒店、步步高超市、通程百貨和通程酒店等商業(yè)，同時(shí)該商圈的地標(biāo)性商業(yè)綜合體德思勤廣場(chǎng)已強(qiáng)勢(shì)開業(yè)，緊挨德思勤的復(fù)地星光天地，正啟動(dòng)全球招商。而另一側(cè)的華悅城，早已將家樂(lè)福和洲際酒店納入懷中。
最后，老周認(rèn)為紅星商圈提升競(jìng)爭(zhēng)力的最大契機(jī)，則是汽車南站交通樞紐的原址重建升級(jí)。
2、長(zhǎng)株潭城際鐵路即將于今年年底開通
相對(duì)于此前開通的長(zhǎng)株潭城際公交，城際鐵路無(wú)論是從舒適性和便捷性，都是前者無(wú)法比擬的。更重要的是，城際鐵路在市區(qū)范圍內(nèi)走地下，且與地鐵互通，基本與地鐵無(wú)異。對(duì)于株洲湘潭的購(gòu)房客戶而言，離其更近、且價(jià)格不高的長(zhǎng)沙南城，無(wú)疑是置業(yè)首選。
3、沿著地鐵買，至少不會(huì)犯錯(cuò)
已開通的沿芙蓉南路的地鐵1號(hào)線和在建的沿萬(wàn)家麗路的地鐵5號(hào)線附近，老周個(gè)人覺(jué)得仍有不少被價(jià)值低估的樓盤。且老周一直在重復(fù)一條原則：買地鐵盤和名校盤，至少是不會(huì)犯錯(cuò)的。
4、一些占據(jù)稀缺資源的樓盤和高品質(zhì)的樓盤，仍然值得出手
不同于河西置業(yè)的首先要考慮的是該片區(qū)的政策導(dǎo)向，南城的置業(yè)選擇更多是看樓盤本身。比如擁有公園、原生保護(hù)山體或是自身配套齊全、規(guī)劃科學(xué)品質(zhì)高的樓盤，是仍然值得出手的對(duì)象。
5、三軌交匯，“友阿奧萊+中信片區(qū)”是南城下一個(gè)潛力商圈
幾年前的友阿奧特萊斯，還是零散的家庭周末度假式消費(fèi)客群，門口空曠的地面停車場(chǎng)，偶爾也能看到幾輛來(lái)自株洲湘潭的外地汽車。而與友阿僅一路之隔，當(dāng)年號(hào)稱總投資60億元的中信新城，心灰意冷的散賣著毫無(wú)誠(chéng)意的住宅產(chǎn)品。
時(shí)過(guò)境遷，憑借此前的芙蓉南路與環(huán)保路及三環(huán)線、107過(guò)道、京珠高速形成的交通路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，伴隨著地鐵1號(hào)線的開通和地鐵5號(hào)線的開建，與即將拉通的長(zhǎng)株潭城際鐵路形成“三軌交匯”，該片區(qū)的發(fā)展走上快速通道。
2105年上半年，友阿奧特萊斯以半年銷售額6億元躋身全國(guó)奧特萊斯十強(qiáng)，營(yíng)業(yè)面積和地下停車場(chǎng)仍在不斷擴(kuò)建中。年底即將開業(yè)的13萬(wàn)方的中信商業(yè)MALL,包含有大型品牌超市、頂級(jí)百貨、豪華電影院、世界名品旗艦、高檔餐飲店等休閑體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)。而芙蓉南路另一廂的鑫遠(yuǎn)和城，更是攜手麥德龍和迪卡儂，打造地鐵上蓋面積超100萬(wàn)方的融城商業(yè)廣場(chǎng)。
PS：“三十年河西，四十年南城”，每段城市發(fā)展史的主題都不是永恒的，每個(gè)城市的發(fā)展向來(lái)就是多極的。我們可以祭奠那基本已逝去的“融城”，但誰(shuí)都無(wú)法忽視這同屬大長(zhǎng)沙未來(lái)的“大南城”！
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