高地價、限售價、競規(guī)模等多重壓力下，拿地難！地產(chǎn)公司降成本的期望越來越急切，常規(guī)工程只剩肌肉和骨頭；而充電樁是個“新事物”，提供了新可能。
6位熱心鐵桿提供了8個項目的案例數(shù)據(jù)，地產(chǎn)成本圈邀請兩位成本人進行學(xué)習(xí)和總結(jié)，從全生命期管理的視角出發(fā)統(tǒng)籌全局、從技術(shù)和經(jīng)濟兩個方面進行全面分析、總結(jié)，挖掘出新的降本增效點，分享充電樁管控的最佳實踐。
本文從拿地、建設(shè)、運營這三個方面進行介紹和分析，為你打開這個神秘的“黑匣子”、玩轉(zhuǎn)充電樁提供支持。
一
拿地階段
調(diào)研、測算，確定建設(shè)方案和費用
拿地時，綜合考慮充電樁的建設(shè)、運營期費用，就能按“零成本配建充電樁，并獲得一定的溢價”來做測算。
1、 調(diào)研政策和現(xiàn)狀
很多城市已強制要求新建項目必須配建充電樁（有時土地出讓條件中也會要求），但不少公司拿地時，忘記考慮此項費用。要想知道配建充電樁需要多少錢，就要提前了解以下問題：
(1) 要求配建的充電樁數(shù)量占總車位數(shù)的百分之多少？目前多在5%~10%之間，住宅要100%預(yù)留安裝條件。
來源：上?！蛾P(guān)于進一步加強本市電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)運營管理的通知》
(2) 政策補貼有哪些？有按建設(shè)費用總額的10%~30%；有按充電樁功率，交流樁150~600元/kw，直流樁200~900元/kw。
左為交流充電樁，右為直流充電樁
(3) 補貼申請難度有多大？實際補貼為政策補貼理論值的百分之多少？
(4) 當(dāng)?shù)仉妱悠嚦潆娛袌鲂枨蟠蟛淮螅?/span>
2、 簡單測算，確定方案
以上海為例，充電樁綜合費用（含運營X年）簡便測算公式如下：
全托分成：-運營收益（電費單價差+服務(wù)費單價*分成比例）*充電度數(shù)
買斷自營：（充電樁建造費用：數(shù)量*單樁指標-建造補貼：數(shù)量*單樁補貼標準）-【運營收益（電費單價差+服務(wù)費單價）*充電度數(shù)+運營補貼：充電度數(shù)*每度電補貼標準】
說明：建造補貼不超過建造總額的30%，運營補貼，每年不超過1000KW；綜合費用為負，即為盈利；為正，則需要地產(chǎn)公司出資建設(shè)；綜合費用為正時，可調(diào)整運營年數(shù)來實現(xiàn)免費建設(shè)。
若單獨采購安裝，地產(chǎn)公司需支付7KW交流充電樁約4271元~5000元/臺，30KW直流充電樁約18773元~38970元/臺的采購安裝費用。（產(chǎn)品類型、項目樁數(shù)等對價格影響很大，以上金額僅供參考）。
如此測算后，充電樁建設(shè)方案即可確定下來。同時，拿地測算中充電樁金額也就同步出來了。
二
建設(shè)階段
做好技術(shù)、成本策劃，運籌帷幄，決勝全盤
在最低配置數(shù)量基礎(chǔ)上，綜合考慮項目需求，確定合理樁數(shù)，并妥善布局。建設(shè)、運營階段統(tǒng)籌安排，確定招采方案。根據(jù)項目整體開發(fā)計劃，策劃招標時間、范圍、付款方式、技術(shù)要點等。運籌帷幄于建設(shè)前期階段，為順利施工、運營打下堅實基礎(chǔ)。
（一） 技術(shù)策劃：
1、 確定配建數(shù)量
首先，根據(jù)當(dāng)?shù)睾痛翱诘囊?，確定最低配建數(shù)量；然后與營銷部溝通，根據(jù)市場需求，確定合理配建數(shù)量。
建充電樁會吸引更多關(guān)注，所以，基于充電樁免費建的情況下，結(jié)合實際，盡可能多的增加配建比例，帶來更多溢價；增加賣點，提高去化速度和競爭力。
2、 確定建設(shè)布局
結(jié)合車位分布情況及配電室位置、空間大小，車位周邊距離大小等，按靠近電源接入點原則、靈活選用安裝方式、優(yōu)選一樁多充、方便使用原則，綜合確定充電樁布置點位、安裝方式。
（二） 成本策劃：
1、 明確目標
由于充電樁交付后，運營期可以產(chǎn)生收益，逐步收回建設(shè)成本，且充電樁企業(yè)對補貼申請流程更熟悉，建議：
將設(shè)備采購、安裝、一定時長的運營、運營期的維護及改造升級、補貼申請等整體打包招標，免費建設(shè)（有時甚至充電樁廠家還要另外付錢給地產(chǎn)公司）。
2、 詳細策劃
(1) 申請補貼
運營合作周期結(jié)束前的歸充電樁企業(yè)所有，運營合作期結(jié)束后的政府補貼歸甲方或甲方另行委托的商業(yè)公司所有。
(2) 確定運營合作周期
可結(jié)合項目所在地充電市場行情、充電服務(wù)費分成比例等因素綜合確定，有2種方案可參考：
3~5年合作期。預(yù)測充電樁企業(yè)全部收回建設(shè)成本的時間（目前市場上常見期限為3~5年），以此時間前的運營成本抵建設(shè)成本、后期維護成本（即常規(guī)意義上的免費建），截止日期后全部由甲方或甲方委托的商業(yè)公司運營管理，但截止日后保質(zhì)期內(nèi)的維護工作由充電樁企業(yè)完成。
5年以上合作期。例如10年、20年等，投標時充電樁企業(yè)不但免費建，還出錢買斷建設(shè)成本全部收回后截止日前的運營管理權(quán)，此期間的運營管理費用全部歸充電樁企業(yè)所有，但截止日后保質(zhì)期內(nèi)的維護工作由充電樁企業(yè)完成。
(3) 制定招標技術(shù)要點
1) 單位入圍前，需認真考察各單位類似工程業(yè)績（包括建設(shè)和運營狀況），保障入圍單位實力水平；
2) 在招標文件中：
明確招標范圍。建議參考招標范圍：總包配電箱接電開關(guān)后所有工作內(nèi)容，包括充電樁設(shè)備、IC卡（若有）、控制柜、橋架、管材、電線電纜、通信模塊、一定周期的運營（或運營系統(tǒng)提供及指導(dǎo)應(yīng)用）、全壽命期的運營系統(tǒng)維護、交通標識引導(dǎo)系統(tǒng)。
明確付款方式。例如：電費，按XX元/度（結(jié)合項目所在地商業(yè)電費單價，考慮電損等因素，適當(dāng)上?。?，每月或雙月結(jié)算向物業(yè)公司/商業(yè)公司支付電費；服務(wù)費，每月、雙月或季度結(jié)算，充電樁廠家向地產(chǎn)公司支付電動汽車充電服務(wù)費XX%的分成（一般在20%~30%）。
明確運營維護（若有）的合作期限、充電服務(wù)費抽成比例及結(jié)算周期、電費單價及結(jié)算周期（詳見下文：成本策劃）。
3) 技術(shù)標評審時，要密切關(guān)注安裝方式、基礎(chǔ)形式、配電方案等技術(shù)方案是否滿足本項目要求。
(4) 定標后管控要點
深化設(shè)計前，組織充電樁單位、總包、監(jiān)理等相關(guān)人員現(xiàn)場碰頭會，會后，充電樁單位結(jié)合現(xiàn)場情況，做好深化設(shè)計，明確設(shè)備安裝方式、基礎(chǔ)形式（若有）、配電方案、通信方式、聯(lián)網(wǎng)方案、監(jiān)控配置以及對預(yù)留預(yù)埋的要求等。
深化設(shè)計后，充電樁開始施工前，召開現(xiàn)場交底會議，將施工要點、難點，特別是與相關(guān)單位工作面交叉的部分說清楚，做好預(yù)案。
3、 案例分析：
【基本情況】：經(jīng)梳理收集到的案例，8個案例大體可以分為2類，并各選一個有代表性的案例來對比：
買斷自營：付費給乙方施工，甲方申請建造和運營補貼，并運營；
全托分成：乙方免費施工并運營，申請建造和運營補貼，定期向甲方繳納服務(wù)費分成及電費。
由于案例的各項數(shù)據(jù)不一致，不利于橫向?qū)Ρ龋?/span>首先在此統(tǒng)一標準，假設(shè)項目參數(shù)如下：建筑面積10萬㎡，停車位700個，設(shè)置70臺交流充電樁，運營5年，運營電量1000KW/年。
買斷自營案例：充電樁企業(yè)負責(zé)施工，地產(chǎn)公司分期支付298,965元（交流充電樁4271元/臺）給充電樁企業(yè)，由地產(chǎn)公司自己到窗口申請建造補貼（有難度），并委托商業(yè)公司運營管理、申請運營補貼；
全托分成案例：充電樁企業(yè)負責(zé)施工并5年的運營，并申請建造和5年的運營補貼，5年內(nèi)定期向地產(chǎn)公司委托的商業(yè)公司繳納服務(wù)費分成（按季度，0.24元/度，為0.8元的30%）及電費（按月，1.3元/度）。
【案例分析】：兩個方案的優(yōu)缺點、經(jīng)濟分析對比詳下表
在“案例詳情”假定條件下，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)：
1) 全托分成方案最優(yōu)
站在地產(chǎn)公司角度看，買斷自營方案，甲方需支付約30萬建造成本，若建造補貼能全額拿到，則可以抵掉14.7萬；而全托分成方案，甲方不需要支付成本。
2) 目前全托分成模式仍有潛力可挖
站在全周期角度看，2種方案的經(jīng)濟效益應(yīng)該基本一致，但目前實際案例的測算結(jié)果有偏差。
考慮商業(yè)公司的運營收入的話，整體收益，全托分成方案低于買斷自營方案。這也反映出另一個問題，目前階段，由于甲方招標人員對此費用不熟，充電樁企業(yè)利用黑匣子多做了一點利潤，全托分成方案中，即使把資金的時間價值考慮進去，仍比買斷自營方案整體收益低約800元/臺（*70臺*5年=28萬元），全托分成方案招標時，需要通過調(diào)整合作運營期、服務(wù)費分成比例，保持與買斷自營方案的整體效益基本持平。
三
運營階段
合作期內(nèi)、外的帳要分開算
1、充電樁交付使用后，運營合作周期內(nèi)
由充電樁企業(yè)全權(quán)負責(zé)運營，運營補貼歸充電樁企業(yè)所有，電費與服務(wù)費分成按原定合同定期結(jié)算。
按70個交流充電樁，5年運營合作期，1000KW/樁·年。電費差價收益約10.5萬元（預(yù)估：汽車充電單價1.3元/KW，網(wǎng)電單價按平均1元/KW）；服務(wù)費收益約28萬元（預(yù)估：服務(wù)費0.8元/KW）；累計運營收益約38.5萬元（3.85元/㎡）。（說明：本測算僅供參考，具體項目請根據(jù)實際情況進行測算）
2、 運營合作期結(jié)束后
辦理運營交接手續(xù)，將運營權(quán)和相關(guān)資料移交甲方另行委托的商業(yè)公司，同時進行運營人員培訓(xùn)指導(dǎo)，并負責(zé)設(shè)備全壽命期的維護保養(yǎng)工作；此后的運營補貼、運營收入均歸商業(yè)公司。
充電樁壽命，可以按充電插口插拔次數(shù)考慮，一般在1萬次以上；也可以按時間計算，約7年[10000次÷（24h×30天×12月÷單車充電時長6h）]，但實際并不會一直滿負荷運轉(zhuǎn)，所以理論壽命期將遠大于7年（排除人為損壞、產(chǎn)品更新?lián)Q代等因素）。當(dāng)設(shè)備到達更換標準后，由商業(yè)公司根據(jù)合作期配合情況，委托原充電樁廠家或另行招標。
總結(jié)
充電樁，是少有的可以免費配建的工程，只要把建設(shè)成本、運營收益、補貼3筆帳放到充電樁全壽命期來算，就可以免費配建還賺錢。雖然小項目充電樁涉及金額不大，薄利時代積少成多，也為項目創(chuàng)造了最直接的價值。
站在全項目的高度，橫跨設(shè)計、施工、成本、銷售、物業(yè)；從充電樁全周期的維度，涉及建設(shè)、運營、維護，全項目、全專業(yè)、全維度經(jīng)營算賬，來做充電樁的大成本，充電樁數(shù)據(jù)了然于胸，思維縱橫馳騁。
充電樁免費建，拿地時，不用增加成本；建設(shè)時，將建設(shè)成本、運營收益統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)各專業(yè)、各方資源，為我所用，同時也最大限度發(fā)揮了所有參與方的價值；運營時，有了建設(shè)時的長遠考慮，充分預(yù)留和增設(shè)充電樁，有效的避免后期改造費用，提高了運營收入。
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