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田園綜合體的概念是在2017年中央1號文件中首次被正式提出，“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和收益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體”。2017年5月財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》，決定開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)，并指明主要建設(shè)內(nèi)容和立項(xiàng)條件。

田園綜合體的模式是通過整體、綜合規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)營，將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度結(jié)合形成多功能、多業(yè)態(tài)的綜合發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。

有別于以高標(biāo)準(zhǔn)、“生產(chǎn)+加工+科技”為核心的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和以農(nóng)業(yè)高新技術(shù)為主的農(nóng)業(yè)高新區(qū)，田園綜合體的農(nóng)業(yè)發(fā)展強(qiáng)調(diào)特色農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)和打造農(nóng)業(yè)品牌，未明確有對高科技農(nóng)業(yè)的規(guī)定。

圖：田園綜合體與農(nóng)業(yè)高新區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的對比

田園綜合體解決鄉(xiāng)村振興的重要抓手，本質(zhì)上是農(nóng)業(yè)版特色小鎮(zhèn)。田園綜合體通過以土地房屋入股或租賃等方式盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，有效地解決了由于農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)村房屋土地空置和農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展缺乏土地的農(nóng)村土地制約問題。

但據(jù)小編了解，農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)的形式一般為“農(nóng)業(yè)+旅游+地產(chǎn)”農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)中農(nóng)業(yè)自身運(yùn)營常常不能打平，包括中國第一糧油食品集團(tuán)中糧集團(tuán)打造的北京中糧生態(tài)谷農(nóng)業(yè)運(yùn)營也難自身平衡。如果僅靠地產(chǎn)回現(xiàn)，則現(xiàn)金流不可持續(xù)，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)項(xiàng)目地產(chǎn)板塊受政策和規(guī)劃限制，不能一直開發(fā)。如果運(yùn)營幾年后，農(nóng)業(yè)仍然虧損不可控，則整個項(xiàng)目的現(xiàn)金流就出現(xiàn)虧損，加重了今后運(yùn)營的壓力。如何才能真正將田園綜合體或農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)以“農(nóng)”為本的綜合運(yùn)營做好呢？我們看一下行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的標(biāo)桿項(xiàng)目是如何運(yùn)做的。

以國內(nèi)較高知名度有機(jī)農(nóng)業(yè)+協(xié)信雄厚的科技研發(fā)資源的多利農(nóng)莊為例，我們將分析田園綜合體的運(yùn)營模式。

成都多利桃花源，是協(xié)信控股集團(tuán)旗下的農(nóng)業(yè)板塊，以成都郫縣優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源稟賦在成都近郊中極具競爭力，具有集優(yōu)質(zhì)有機(jī)蔬菜種植、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)打造為一體的潛力和優(yōu)勢。目前，首批示范農(nóng)莊和有機(jī)生活體驗(yàn)館已正式對外開放，游客可來體驗(yàn)鄉(xiāng)村風(fēng)光、有機(jī)蔬菜種植以及鄉(xiāng)村酒店等特色旅游。

多利桃花源通過多利的十幾年有機(jī)蔬菜良好經(jīng)驗(yàn)積累，和啟迪協(xié)信背靠雄厚的的科技資源結(jié)合形成以科技農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)為核心的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大系統(tǒng)。

圖：啟迪協(xié)信背后科技資源

農(nóng)業(yè)上打平：多利桃花源以有機(jī)農(nóng)業(yè)種植和農(nóng)民致富為根本，不屬于“類房地產(chǎn)開發(fā)”模式。多利桃花源期初規(guī)劃2700畝，其中農(nóng)業(yè)用地1950畝。多利有機(jī)農(nóng)業(yè)資源基礎(chǔ)上借助協(xié)信和農(nóng)業(yè)部等多方式技術(shù)性研究，在有機(jī)種植中，在品種準(zhǔn)備、生產(chǎn)等方面提供技術(shù)支持。

文旅消費(fèi)升級：旅游項(xiàng)目桃花源距成都市中心車程接近1個半小時，對于將周邊城市的家庭聚會、會議、觀光游覽等是一個便利的選擇。在農(nóng)業(yè)打平的基礎(chǔ)上，通過契合消費(fèi)升級的需求——消費(fèi)情感的升級和逆城市化需求帶動文旅和地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。消費(fèi)情感升級和逆城市化需求契合了城市中產(chǎn)階級的焦慮，度假、養(yǎng)老、田園的情結(jié)、生活向往，通過親子項(xiàng)目、養(yǎng)老項(xiàng)目等深入消費(fèi)體驗(yàn)升級。

將IP注入旅游項(xiàng)目則是一種較好的方式，這一點(diǎn)做的比較成功的如藍(lán)光水果俠，將“獼猴桃道士”的IP形象和都江堰本地的特產(chǎn)獼猴桃相結(jié)合，通過前端IP運(yùn)營將大量游客導(dǎo)入，帶動后端獼猴桃產(chǎn)業(yè)的種植和銷售。

用地產(chǎn)平衡現(xiàn)金流：項(xiàng)目中重要一環(huán)，前期農(nóng)業(yè)旅游和基礎(chǔ)設(shè)施投入通過地產(chǎn)平衡現(xiàn)金流。農(nóng)業(yè)和旅游在自身運(yùn)營打平的基礎(chǔ)上 ，通過地產(chǎn)回現(xiàn)來支持投入初始項(xiàng)目投入成本可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期運(yùn)營，但僅依靠地產(chǎn)項(xiàng)目平衡其他項(xiàng)目的虧損不具有可持續(xù)性。