近些年，各地出現(xiàn)了地鐵、地下商場、地下停車場等多種形態(tài)的地下工程，特別是開發(fā)小區(qū)中結合地表建筑而建的地下工程，更是面廣量大。目前，我國對國有土地地下空間使用權的含義、范圍尚沒有統(tǒng)一規(guī)定，對國有土地地下空間使用權及建（構）筑物所有權登記也沒有相應的規(guī)范、規(guī)章。有些地方如浙江杭州、山東煙臺、天津等對地下空間使用權的建設、管理、產(chǎn)權登記等進行了探索，為我們提供了一些值得借鑒的模式。
《物權法》為設定土地地下使用權提供了法律依據(jù)。
地下空間就是指地表以下或地層內(nèi)部。其類型按建設結構劃分，可分為單建式地下空間和結建式地下空間；按開發(fā)用途劃分，可分為人防工程，屬于公共利益設施的建筑物、構筑物和商業(yè)開發(fā)工程。
《物權法》第136條規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權人的權利?！笨梢?，地下空間使用權應等同于土地使用權，利用地下空間建設的建筑物、構筑物連同地下空間使用權（以下簡稱地下不動產(chǎn)）一起，能夠且應該進行一體化的產(chǎn)權登記。
對于結建地下空間，任何地表使用權，都應天然地隨附著一定范圍的地下空間使用權。如何明確土地使用權人享有的依附于土地地表使用權的地下空間范圍，將地下空間利用權的標的限定為土地使用權人依法定或約定而合理使用的地下三維空間，并確認登記的主體、標準、程序及具體內(nèi)容，依法保護地上權、地下權權利人的合法利益，是辦理地下不動產(chǎn)登記必須解決的問題。根據(jù)《物權法》，對單獨設立的一定深度的地下空間使用權設定及開發(fā)利用方案的確定，應和與其相關的一個或多個地表使用權、其他地下空間使用權建設現(xiàn)狀和規(guī)劃要求相結合。
地下空間使用權的登記要件及程序應由相關的法律文件予以規(guī)定。
地下空間建設用地使用權是指經(jīng)依法批準建設的地下建（構）筑物所占封閉空間及其外圍水平投影占地范圍的建設用地使用權，其中層高大于2.2米（含）的可以一并設立地下建（構）筑物的所有權。
地下空間建設用地使用權登記要件。有8種，包括：不動產(chǎn)登記申請書；申請人身份證明；《規(guī)劃條件》《建設用地規(guī)劃許可證》等建設用地符合規(guī)劃的有關證明文件；土地出讓合同、劃撥決定書、補辦土地手續(xù)資料等土地權屬來源材料；土地出讓價款、相關稅費等繳納憑證；不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果；詢問事項記錄；應當提交的其他必要材料。申請地下空間建設用地使用權及房屋所有權不動產(chǎn)首次登記的，還應提交《建設工程規(guī)劃許可證》、房產(chǎn)測繪報告、建設工程竣工驗收資料、土地驗收資料等。
地下空間建設用地使用權登記程序。地下空間使用權的首次、轉移、變更登記和他項權利的設定等辦理程序，和一般不動產(chǎn)登記一樣，均應按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的規(guī)定，向不動產(chǎn)所在地的市、縣人民政府不動產(chǎn)登記機構申請登記，經(jīng)登記機構審核確認產(chǎn)權后，由登記機構頒發(fā)地下空間使用權的不動產(chǎn)權證書。地下空間使用權確認登記的程序一般為登記申請和受理、權屬調(diào)查和不動產(chǎn)測繪、產(chǎn)權審查、登記公告、繪制權證、收費發(fā)證等程序。
地下空間建設用地使用權首次登記審查要點。不動產(chǎn)登記機構對地下空間使用權申請人提供的資料進行審查，并提出審查意見。首次登記審查的要點應包括：不動產(chǎn)登記申請?zhí)峁┑臋嘣促Y料、審批手續(xù)是否齊全，申請書和權源資料記載的主體是否一致，權源資料和申請的內(nèi)容是否一致，土地出讓或劃撥手續(xù)是否有效、齊全；不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權籍調(diào)查表記載的權利人、權利類型及其性質是否準確，宗地圖、界址坐標、面積計算方法及精度等是否符合要求；審查地下空間使用權界址坐標、上下高程和地下建（構）筑物拐角特征點坐標和上下高程是否準確、齊全、規(guī)范并和審批內(nèi)容一致；實地查看地下空間使用權建造完成情況。
地下空間使用權的權屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量應當按照有關規(guī)則進行。
地下空間國有建設用地使用權以宗地為單位，可以分層設立、分層登記，并按水平投影坐標、豎向高程確定權屬范圍。結建式地表及地下空間應劃為同一宗地；單建式地下空間地下部分在同一層面范圍的應劃為同一宗地，起止獨立使用的地下空間的引道（±0.00以下部分）應當劃入相應地下空間宗地。宗地權屬界址按照地下空間水平垂直投影最大范圍確定（包括外墻厚度，具體以施工圖為準）。結建式地下空間，界址線表示宗地權屬界址范圍，虛線表示地下空間及建（構）筑物范圍；單建式地下空間，界址線表示地下建設用地使用權宗地權屬界址范圍，虛線表示地下空間及建（構）筑物范圍。
地下空間建設項目竣工后，應在宗地內(nèi)繪制地下空間分丘圖和分層分戶圖。
分丘圖的繪制。對于結建式地下空間，地表、地下視為同一宗地，并據(jù)此繪制分丘圖。地表建（構）筑物為實線，地下建（構）筑物為虛線。在地下空間建（構）筑物左下角最底層位置標注豎向高層。對于單建式地下空間，以地下宗地為基礎，繪制分丘圖，建（構）筑物以虛線表示，在建（構）筑物左下角位置標注豎向上下角高程。分丘圖自然層數(shù)地表部分遵照《房產(chǎn)測量規(guī)范》進行編碼，地下部分配合文字進行說明。
分戶圖的繪制。對于結建式地下空間，以幢為基礎，繪制分層分戶平面圖。一幢房屋的部分或整幢屬于地下空間的，在分層分戶圖、登記簿及權利證書上注明“地下空間”。對于單建式地下空間，以幢為基礎，繪制分層分戶平面圖。在分層分戶圖、登記簿及權利證書上注明“地下空間”。每一分層分戶圖都注明該幢房屋左下角平面坐標和該登記單元上層、下層高程。層次的編寫為從上到下，-1、-2、－3......依次編寫。
經(jīng)營性地下空間項目可以按照有關部門審批的最小基本單元進行分割登記；但是法律、法規(guī)規(guī)定或者出讓合同約定地下空間不得分割轉讓的除外。屬人防工程的，應當在圖紙、登記簿及權利證書上注明“人防工程”；屬兼顧人防要求的，應當在圖紙、登記簿及權利證書上注明“兼顧人防”。
國有土地地下使用權宗地代碼編寫。對結建地下空間使用權，在辦理土地使用權登記時，應和地表宗地的地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地的編號相同，在編寫不動產(chǎn)登記單元代碼時，以“GX”國有地下使用權區(qū)別于“GB”國有地表使用權。對單建的地下空間使用權，在辦理土地使用權登記時，應和地表宗地的地籍區(qū)、地籍子區(qū)一致，跨越兩個或多個地籍區(qū)、地籍子區(qū)時，應以為主的地籍區(qū)、地籍子區(qū)編號為準。地鐵工程按站（場）劃分宗地辦理不動產(chǎn)登記。宗地號以地下宗地統(tǒng)一編寫。
對地下空間使用權地下建（構）筑物的不動產(chǎn)登記單元設定與代碼編寫。設定地下空間使用權地下建 （構）筑物的不動產(chǎn)登記單元并進行代碼編寫，應按照《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》進行操作。對結建地下空間使用權，地下空間和地表空間的建設使用實際上是一個不可分割的整體，對于一幢跨地表、地下的建筑來說，也是一個不可分割的整體。因此，對于幢的確定，必須確保每一幢樓設計功能和物理狀態(tài)上的完整性，避免因為地表、地下使用權的分別設定而對一幢樓進行立體切塊分割。對于幢號，宜把地表空間和地下空間作為一整丘，按規(guī)則編寫。一幢建筑，地表部分編為地表使用權，地下部分編為地下使用權。
幢號的編寫規(guī)則：按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求，以丘 （宗地）為單位，自進大門起，遵循從左到右，從前到后，自地表向地下按S形順序編寫幢號。
幢及地表、地下部分的確定原則：半地下室地上部分大于等于1.50米的，視為地表建筑；單體建筑，無論高度如何，均為一幢；地面以上有裙樓、架空層、計為地面建筑面積的地下室相連接的建筑為一幢；地面以上相互獨立，但地表以下由商業(yè)辦公等用途的地下室連通的建筑為一幢；若地上建筑和其地下延伸部分結構、功能上和地面建筑為一體（如非機動車車庫或獨立儲藏室），則地上建筑、本建筑地下延伸部分及和地下延伸部分結構相連、功能相同部分合并為一幢，剩余地下（含半地下室地上部分小于1.5米）部分為一幢。若地上建筑和其地下延伸部分在結構、功能上出現(xiàn)明顯差異，地下延伸部分和地下其他部分結構、功能相同或相近，則地上建筑為一幢，地下（含半地下室地上部分小于1.5米）部分整體為一幢。
對單建的空間使用權，在辦理土地使用權登記時，應和地表宗地的地籍區(qū)、地籍子區(qū)一致，跨越兩個或多個地籍區(qū)、地籍子區(qū)時，應以為主的地籍區(qū)、地籍子區(qū)編號為準。地鐵工程按站（場）劃分宗地辦理不動產(chǎn)登記。宗地號以地下宗地統(tǒng)一編寫。設定單建的空間使用權時，應把設定的地下空間使用權情況，告知地表使用權人。地下空間使用權的建（構）筑物每一登記單元的設定遵循“可以獨立使用，功能完整，權屬界線封閉”的原則確定。建（構）筑物層、間、套的代碼編寫嚴格遵循《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》確定的次序和內(nèi)容進行。
地下空間使用權可以分層設定。要確保分層設定的地下空間使用權利益不致互相損害，準確描述地下空使用權的空間狀態(tài)，需要一系列和地表不動產(chǎn)狀態(tài)數(shù)據(jù)更多的內(nèi)容。因應智慧城市、地下空間使用權登記及管理需要，我們應該對登記標的不動產(chǎn)，不僅描繪其平面狀況，還應有數(shù)據(jù)支撐描繪立體狀況，與時俱進，立體、完整地反映不動產(chǎn)的自然狀況和權利價值。我們可以在與地表同一參照系下測定地下空間的平面及高程數(shù)據(jù)，在每一登記單元附圖中同時載明該幢房屋左下角平面坐標和該單元上層、下層位置高程。
地下空間使用權的補辦及土地出讓金的確定應當根據(jù)實際情況分別進行。
地下空間使用權的土地出讓金，應該把地表和地下作為一個整體，作為土地招拍掛設定內(nèi)容的一部分，由競買人競買確定。對于之前土地出讓合同未包含地下空間使用權的，由地表使用權人補辦地下空間使用權出讓手續(xù)。
地下空間使用權需要補辦出讓手續(xù)的，補辦申請人應當提供測繪成果（房產(chǎn)、宗地）、土地權屬來源證明（原土地出讓合同或者劃撥供地文件等）、符合規(guī)劃的文件[方案設計（擴初）批準文件、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃核實確認書]、用地復核驗收合格證明等資料申請補辦。地下空間使用權連同建（構）筑物的產(chǎn)權登記申請，應該在有關手續(xù)補辦完成且完納稅費后進行。
作者單位：江蘇省徐州市不動產(chǎn)登記交易服務中心
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