在鄭州，城市向東南方向發(fā)展，是不爭(zhēng)的事實(shí)。
鄭東CBD發(fā)展，北龍湖金融島地王窩成型，首個(gè)國家級(jí)航空港區(qū)建設(shè)，濱河國際新城落地，都讓東南方向成為最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。
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區(qū)域發(fā)展帶來房價(jià)的水漲船高，在房價(jià)直逼2W的東南區(qū)域，均價(jià)仍在13500的管南片區(qū)顯得尤為低調(diào)。
圖示紅線圍合區(qū)域即為管南片區(qū)，主要為北起南三環(huán)，西到泛京廣快速路，南到南繞城高速、南五環(huán)，東到機(jī)場(chǎng)高速合圍區(qū)域。官方稱為“商都新區(qū)”。
如果房價(jià)高低代表區(qū)域發(fā)展地位及潛力，那究竟是管南區(qū)域發(fā)展不行，還是區(qū)域內(nèi)部樓盤不行？
小編在實(shí)地走訪管南片區(qū)鑫苑國際新城、綠都紫荊華庭、正商中州城、綠都瀾灣、永威城、綠地公園城6個(gè)項(xiàng)目后，整理區(qū)域內(nèi)樓盤特點(diǎn)如下：
1. 神盤屢出，價(jià)格相對(duì)較低，部分項(xiàng)目無房可售，
2. 狼多肉少，買房者、賣房者間競(jìng)爭(zhēng)依然激烈
3. 千畝大盤占比高，區(qū)域發(fā)展依賴開發(fā)商規(guī)劃建設(shè)
4. 公積金和首付分期都不要想了，利率目前執(zhí)行基本按照20%
圖片來自網(wǎng)絡(luò)
1. 區(qū)域?qū)页錾癖P，價(jià)格依然在13500元/㎡，部分項(xiàng)目無房可售
神盤之一：鑫苑國際新城。憑借“南三環(huán)”優(yōu)勢(shì)屢開屢清，基本沒有平銷的概念，但根據(jù)此次走訪，鑫苑國際新城無房可賣。
體量巨大，達(dá)上千畝，自身配套比較全面，三環(huán)內(nèi)陸鐵口，這都是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但是城改項(xiàng)目容積率稍高，開發(fā)進(jìn)度略慢，比較適合剛性需求客戶。
神盤之二：綠都紫荊華庭憑借“地鐵口”優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)下單盤銷售37億的佳績。目前綠都紫荊華庭也是無房可售，只剩下190多平的大房，價(jià)格大概在13000+/㎡，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該可以再談。后期紫荊華庭將計(jì)劃推出公寓，沒有住宅。
盡管占據(jù)南三環(huán)、地鐵口的賣點(diǎn)，鑫苑國際新城的均價(jià)在1W4，紫荊華庭在1W3+。對(duì)比之下，西三環(huán)五建新街坊均價(jià)1W5，北三環(huán)附近興隆城均價(jià)1W5，東區(qū)就不用說了，以此來看，管南片區(qū)的價(jià)格仍處在洼地。
除了國際新城及紫荊華庭，區(qū)域內(nèi)的正商中州城也無房可售。中州城設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，四環(huán)內(nèi)，不臨地鐵口，周邊被各種主干道包圍，無明顯的優(yōu)劣勢(shì)。目前剩余住宅只有126㎡大房子，價(jià)格在13000到13500。公寓房源較多，面積段從53到70㎡，40年產(chǎn)權(quán)，少見的雙氣。
2. 狼多肉少，剩余房源并不多，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈
這里就要說到管南片區(qū)目前較火熱的兩個(gè)盤——綠都瀾灣、永威城。
兩個(gè)盤售樓部直線距離只有1公里多，樓盤相距也不遠(yuǎn)，基本可以共享區(qū)域內(nèi)同樣的商業(yè)、交通、醫(yī)療等配套。巧的是兩個(gè)盤都賣到4期，3月份都計(jì)劃開盤，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。
瀾灣售樓部此次推出四期3號(hào)樓和6號(hào)樓，面積在75/89/106/125㎡，給出交2萬抵1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠政策（未選到房子可以退），預(yù)計(jì)開盤價(jià)格在13500元/㎡左右。
瀾灣的賣點(diǎn)有三個(gè)：千畝大盤、2號(hào)線馬屯站地鐵口、創(chuàng)新街小學(xué)等學(xué)校，依靠這三個(gè)優(yōu)勢(shì)，綠都瀾灣無論是投資還是自住，都是比較好的選擇。
項(xiàng)目一期已經(jīng)交付，在推的四期計(jì)劃2020年6月交付，有意向的可以親自到一期看看，也可以對(duì)標(biāo)二期到四期的房子。
永威城計(jì)劃開四期13號(hào)樓和洋房，戶型從89㎡到126㎡，給出交2萬抵3萬的優(yōu)惠，開盤價(jià)格預(yù)計(jì)在13800到13900元/㎡，具體一房一價(jià)。（悄悄的說，永威城89㎡朝南的小三房真的很不錯(cuò)！）
走訪發(fā)現(xiàn)，盡管永威城賣的比瀾灣貴幾百塊，又比瀾灣距離地鐵口遠(yuǎn)一點(diǎn)，但永威的售樓部依然比瀾灣的熱鬧，大概是永威的“景觀、綠化、物業(yè)”三寶取勝吧。
永威和瀾灣到底選哪個(gè)？都可以買，不會(huì)有錯(cuò)。一方面看個(gè)人喜歡哪個(gè)，一方面就看置業(yè)顧問的銷售能力了！
3. 千畝大盤占比高，區(qū)域發(fā)展充分依靠開發(fā)商的改造
縱觀管南片區(qū)，目前關(guān)注度比較高的項(xiàng)目只有鑫苑國際新城、綠都紫荊華庭、正商中州城、綠都瀾灣、永威城、綠地公園城等6個(gè)項(xiàng)目，這6項(xiàng)目中，鑫苑國際新城、綠都瀾灣、綠地公園城都為千畝大盤。
鑫苑國際新城、綠地瀾灣前面已經(jīng)說到，接下來就是關(guān)于綠地公園城。
綠地公園城2000多畝大盤，在管南片區(qū)內(nèi)算的上品牌實(shí)力最強(qiáng)的項(xiàng)目，但位置不是最好的?？磕?、距離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊荒涼，打個(gè)車都難。不過買房不就是買個(gè)未來，依然不影響產(chǎn)品售賣。
公園城1.9的容積率、40%綠化率，臨近十七里河，社區(qū)的舒適度可以保證。去年11月開盤后，開年來再次開盤時(shí)間未定，高層78到123、洋房130到183之間面積段都有，價(jià)格在1萬3到1萬5之間帶精裝，戶型還是很不錯(cuò)的。
就目前來說，公園城不適合自住需求客戶，無論是商業(yè)、交通、還是學(xué)校，都需要項(xiàng)目自身的發(fā)展。對(duì)于投資型或者地緣性客戶，項(xiàng)目還是可以考慮的。
管南片區(qū)發(fā)展一直都處于薄弱地帶，在ZF的人力財(cái)力物力沒有完全從東區(qū)北龍湖轉(zhuǎn)移的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域生活配套是否完善，將直接由開發(fā)商建設(shè)規(guī)劃決定。
4. 公積金和首付分期都不要想了，利率目前執(zhí)行基本按照20%
能不能用公積金？首付可不可以分期？在管南這個(gè)區(qū)域，不要多想了。
在管南片區(qū)內(nèi)，小編了解到信息如下：第一，公積金不能用，綠地公園城項(xiàng)目除外；第二，一般只有一層和頂樓可以首付分期，具體房源需要到售樓部確定；第三，永威城、綠都瀾灣置業(yè)顧問都是按照上浮20%來計(jì)算，30%的高利率還未出現(xiàn)。
5. 總結(jié)
管南片區(qū)的樓盤集中在南三環(huán)與南四環(huán)之間，本應(yīng)是生活便利、商超齊備的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)商業(yè)匱乏，發(fā)展緩慢，可以說沒有比較大型的商圈，整體生活氛圍不如東、西、北三環(huán)等位置。
但是介于鑫苑國際新城、綠都瀾灣、綠地公園城等三個(gè)千畝大盤的存在，以及區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目基本都為品牌開發(fā)商，后期融創(chuàng)等開發(fā)商也有入駐的消息，所以片區(qū)發(fā)展只是時(shí)間問題，買期房本就需要等。
最后，所有的樓盤最后都要落腳到要不要買的問題。對(duì)于管南片區(qū)，剛需自住考慮鑫苑國際新城、綠都紫荊華庭、正商中州城；剛需自住、改善投資可以考慮綠都瀾灣、永威城；純投資或者改善，可以考慮綠地公園城。
