昨天，有讀者在微信上問：
預(yù)算三成首付50萬，本科學(xué)歷可遷移戶口，到哪座城市投資房產(chǎn)最好？
這是典型的之前聊過的《約束條件下如何買最好的房子？》，然后50萬通常也是工薪階層一個家庭3年左右的存款，今天就提供一個在有預(yù)算約束的情況下的買房步驟指南吧。
一、預(yù)算留出彈性
預(yù)算除以首付比例等于房價總額，這個數(shù)大家都會算。
但新手購房者常常會忽視契稅和維修基金，新房契稅在1到3個點，維修基金在2到5個點，這實際上需要多預(yù)留出3到5個點。
新手購房者一般都會超出預(yù)算購房，首付時能多準(zhǔn)備點、就多準(zhǔn)備點，有時候算來算去發(fā)現(xiàn)月供金額偏大，很多人會臨時多付一成或兩成比例，這是新手購房者的常見心態(tài)。
然后后期在看房時，看過了好的樣板房、好的開發(fā)商的房子后，你會對一些原本預(yù)算內(nèi)的房子看不上，你就得增加預(yù)算。
所以，預(yù)算要盡量多留出一成的空間。
二、查詢各城市各區(qū)域房價
我們根據(jù)讀者的提問，首付50萬三成，房價總額是166萬；如果50萬四成，房價總額是125萬；
按面積在90-100平米計算，能買到的房子的單價區(qū)間是1.25至1.8萬每平米區(qū)間的房子。
而投資買房要買一線、強二線、一線周邊城市的房子，我查詢了一下，2020年6月大中城市新房（市區(qū)）房價：（數(shù)據(jù)來源：米宅）
1萬至1.5萬：貴陽（1.07萬）、長沙（1.08萬）、沈陽（1.15萬）、南寧（1.20萬）、重慶（1.21萬）、太原（1.28萬）、西安（1.44萬）、南昌（1.45萬）、昆明（1.47萬）、濟(jì)南（1.48萬）、石家莊（1.50萬）、大連（1.52萬）、成都（1.53萬）；
1.6萬至2.0萬：合肥（1.70萬）、鄭州（1.75萬）、武漢（1.76萬）、無錫（1.83萬）、天津（1.91萬）、?？冢?.92萬）、青島（1.92萬）；
長三角與珠三角：佛山（1.56萬）、中山（1.6萬）、惠州（1.23萬）。
上面城市的房價中，根據(jù)城口遷移的歷史規(guī)律，長期來看，買南方城市會比買北方城市好，買東部、中部城市會比買西部城市好，西部除了個別城市外，其他可以忽視。
武漢（1.76萬）、成都（1.53萬）、重慶（1.21萬）、長沙（1.08萬）、惠州（1.23萬）、佛山（1.56萬）算在提問的哥們的預(yù)算范圍之內(nèi)，且長期更看好的城市。
但事實上，前面這個價格只是均價，如果是投資，有一條原則是買貴的，價格是天然的篩選機制，貴代表了所在版塊的配套，預(yù)算買不到最貴的，就買次貴的，或次次貴的，買前三，后面的就不用考慮了。
價格貴的一般會是所在城市的中心城區(qū)，江邊、湖邊等天然資源稀缺的地段，臨近一線城市的區(qū)域。
上面篩選出的6個城市中，如果是投資，需要在均價上再繼續(xù)上浮50%，在預(yù)算范圍內(nèi)，可能只有重慶（1.21萬）、長沙（1.08萬）、惠州（1.23萬）預(yù)算夠得著。
三、限購、限貸政策查詢
但這哥們他夫妻名下已經(jīng)各有一套房在貸，如果結(jié)婚證在手，是無法做到首付三成，再買一套房銀行會計算為第三套，在多數(shù)城市房貸政策是第三套需要全款，那就沒法買。
他提及了用父母首套房資格，做接力貸，但父母無法遷戶口，那只能選不限購的城市，重慶（1.21萬）、惠州（1.23萬）目前不限購。
重慶房價因前期漲幅大，目前處于調(diào)整期，但優(yōu)點是基本盤比較穩(wěn)，長期有升值空間。
惠州有臨深概念，賭的是深圳未來擴(kuò)容的可能性，有可能會有超額回報，缺點是臨深供應(yīng)大，存在不確定性，今年以來臨深漲幅不如惠州中心城區(qū)。
接力貸對貸款人資質(zhì)會做一定審查，是否能夠通過需要咨詢當(dāng)?shù)刂脴I(yè)顧問，有的開發(fā)商或房產(chǎn)中介嫌麻煩，可能不愿意做。
四、和當(dāng)?shù)刂薪闇贤?/span>
對于異地投資房產(chǎn)，需要先和每個城市三到五名的二手房中介進(jìn)行溝通，形成對所在城市房產(chǎn)的最新體感，并形成自己的獨立判斷，總之需要多做一些功課。
需要多交一些中介朋友，后續(xù)出租房也需要委托他們。
五、實地考察與簽約
考察、簽約，房貸，過戶、拿證這些需要面簽，所以一般需要至少三趟，這也是異地購房的成本，預(yù)算要上萬。
然后如果是二手房，還需要準(zhǔn)備好二手房的傭金，1.5個點左右可談。
六、其他
盡量買帶裝修的房子或二手非毛坯，可以省去裝修的成本，包括時間成本，有利于出租；
要考慮出租的價格和出租的難度，如果出租難度大，這地段的價值也值得懷疑；
如果后續(xù)出售，出售前如果能夠做一下裝修維護(hù)，增值潛力會比較大，也更利于出售，這是一筆劃算的投資。
所以，買房其實既是個燒腦的活，也是個苦力活，很多人在第一步第二步就嫌麻煩放棄了。
SO 這些，歡迎大家留言補充。
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