近日，網(wǎng)傳某地法院的一起購房者起訴開發(fā)商承擔逾期交房、逾期辦證違約金的一審判決書中，一審法院認為，《購房合同》約定的，開發(fā)商原因造成購房者逾期不能辦理房產(chǎn)登記的，不論違約期限多長，僅需要支付購房者支付的房屋總借款0.1%（千分之一）的違約金，合法有效，駁回了購房者要求確認該條款無效，要求提高的訴訟請求。
根據(jù)法院查明的案情，購房者上百萬元的房款如期支付了，也入住了好幾年了，可至今一直辦不出房產(chǎn)證，經(jīng)查詢得知，涉案小區(qū)的土地使用權產(chǎn)生了糾紛，短期內(nèi)房產(chǎn)部門不可能辦出房產(chǎn)證。于是，購房們走法律途徑，聘請了律師起訴要求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金，請求法院調高違約金數(shù)額，按照人民銀行同期貸款利率計算。法院一審判決認為，業(yè)主們主張調高違約金數(shù)額，“于合同約定不符，亦未舉證證實其實際損失，故本院依法僅能支持被告支付逾期辦證違約金1383.39元（1383393元×0.1%）”。138多萬元房款的房子，已經(jīng)逾期辦證一年多，如今成了辦出房產(chǎn)證遙遙無期的“爛尾樓”，法院判決僅支持一次性的1300多元的違約金（按照法院確認有效的合同條款，以后再不能主張了），讓人情何以堪？法院對于合同約定的違約金條款真的無能為力嗎？辦不出房產(chǎn)證給購房者造成的損失真的需要拿出證據(jù)來證明嗎？法院一審如此判決，真的符合法律規(guī)定的嗎？
一、購房合同約定的違約責任條款，法院真的無權調整嗎？
非也。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。根據(jù)以上規(guī)定可以看出，法院在案件審理中，應當對合同中約定的違約金標準根據(jù)當事人的主張進行審查，而不是一概的“遵照合同約定”，對于過高或過低的違約金應當進行調整，調整的標準為，“參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。法院判決書認為的，“于合同約定不符”，構不成法院無權調整違約金的理由。從法理上講，當事人之所以訴訟，就是為了追求法院衡平調整社會經(jīng)濟活動中利益失調的法律關系，這是司法訴訟存在的價值基礎，根本不存在法院無權調整一說。二、房屋辦不出房產(chǎn)證造成的損失，真的需要證據(jù)證明嗎？
非也。
最高法院在（2018）最高法民終355號民事判決書里，對于合同法里的“損失”是這樣解讀的：根據(jù)體系解釋的原理，從《合同法》第一百一十三條第一款和第一百一十四條第二款的規(guī)定來看，“造成損失”和“造成的損失”中的“損失”，不僅僅是指實際損失，還應包括合同履行后可以獲得的利益。最高法院的《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》司法解釋第九條，對于“(一)眾所周知的事實；(二)自然規(guī)律及定理；(三)根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實和日常生活經(jīng)驗法則,能推定出的另一事實；......”,當事人無需舉證證明。有網(wǎng)友留言，就是不知道無產(chǎn)權證的房產(chǎn)不能交易、抵押實際法律影響的“法盲”，也知道沒有產(chǎn)權證的房屋會給購房者在變賣、子女升學、落戶等方面帶來的實際影響，難道法官是脫離社會生活、不食人間煙火的“超人”，不知道這些基本社會常識嗎？還要當事人舉證證明損失？
實際上，江蘇省高級人民法院已經(jīng)通過全省法院適用的《指導意見》告訴社會，逾期辦證給購房者造成的損失，根本不需要提供證據(jù)證明。
江蘇高院2017年《關于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》第45條規(guī)定，
對于逾期辦證，開發(fā)商往往約定較低的違約金，有的逾期辦證時間較長，買受人主張調高違約金的，此時應由買受人舉證其損失，買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的，可予支持。但實踐中對于逾期辦證的損失往往很難舉證證明，而逾期辦證客觀上確實對買受人造成損害，如果逾期付款違約金與逾期辦證違 約金約定明顯不對等的，買受人請求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規(guī)定，按照已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準調整違約金的，一般可予支持。
再看看人家重慶對于逾期辦證開發(fā)商違約金約定過低，是如何調整的，都上了報紙了。
三、購房合同約定千分之一的逾期辦證違約金，也不符合住建部門頒布的行業(yè)合同示范文本
2014年4月份，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家工商行政管理總局制定頒布了《商品房買賣合同（預售）示范文本（GF—2014—0171）》，其中的“合同備案與房屋登記”專章規(guī)定，“因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起（）日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第（）種方式處理：.....其中特別指出了，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的，需按日向業(yè)主承擔違約責任，標準“不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率”。盡管以上的指導性示范文本沒有強制性的約束力，但卻是體現(xiàn)國家行業(yè)標準的指導性文件，提供了逾期辦證公平合理的違約金計算標準。人法法院可以不予直接適用該《示范文本》確定的違約金標準，但卻可以參考評判具體《商品房買賣合同》違約條款公平合理與否。四、《購房合同》約定的違約金條款算不算格式條款，是否應該認定無效？
根據(jù)《合同法》的解釋，格式條款，是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。但凡有點生活常識的都知道，購買房屋時，尤其是開發(fā)商的一手房，購房合同都是開發(fā)商預先擬定好的，對于上面的內(nèi)容，購房者只有同意或者不同意的份。這算不算“格式條款”？《合同法》第四十條規(guī)定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。開發(fā)商到了法庭上，都會說《購房合同》上的內(nèi)容是經(jīng)協(xié)商的。根據(jù)舉證責任，既然是開發(fā)商提供的可以反復使用的合同，是否參照保險合同法院的采信原則，舉證證明，對關系購房者重要權益的重點條款進行特殊說明？沒有舉證特殊說明的話，對于其中“免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的”、約定購房者違約就要承擔房款20%的違約責任，開發(fā)商違約只需承擔0.1%違約責任的，應不應該按照合同的公平性原則，認定無效？五、認可《購房合同》0.1%的違約責任條款，不符合最高法院典型案例的精神。
最高人民法院2015年組織的“用公開促公正 建設核心價值'主題教育活動合同糾紛典型案例中，發(fā)布推廣了“王磊訴撫順樂活房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案”。案號為（2014）撫中民一終字第00379號，裁判文書網(wǎng)上至今可查。該商品房銷售合同糾紛中，開發(fā)商跟購房者簽訂的《購房合同》約定的是，“按買受人累計已付款的0.5%向買受人支付違約金?！倍彿ㄔ赫J為，雖雙方簽訂的合同中已明確約定違約金的給付標準，因雙方約定的違約金標準明顯低于此款的中國人民銀行同期同類貸款利息，對原告要求調高違約金的請求予以了支持。
最高法院在該案例的“典型意義”指出， 在商品房買賣合同中，由于購房者與開發(fā)商所簽訂的購房合同系開發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責任方面，購房者基本上處于弱勢地位，無改變合同條款的權利，致使開發(fā)商盡可能減少自己的違約責任。在合同履行過程中，開發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時，造成購房者較大經(jīng)濟損失，而開發(fā)商會承擔較小數(shù)額的違約責任，導致購房者在受損失和獲得賠償方面無法達到平衡。在此情況下，不能簡單地機械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應綜合考慮《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國民法通則》中有關公平原則的相關規(guī)定，才能更好地維護當事人的合法權益。綜上，貌似“與合同約定不符”、購房者不能“證明實際損失”很有道理，但從以上分析可以看出，法院支持《購房合同》中約定的，不論違約期限，違約金僅支持千分之一的判法，無論是從法律規(guī)定上、司法實踐上及最高法院的典型案例上，都是站不住腳的。
最近，跟網(wǎng)友聊天，當?shù)胤ㄔ航谝矔雠_類似于江蘇高院的審判指導性司法文件，規(guī)定對于購房合同中約定逾期交房違約金過低的，購房者無需提交證據(jù)證明，按支付購房款主張不超過日萬分之0.5、年6%利率違約金的，法院應當支持。
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