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據(jù)悉，上海銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范并購貸款業(yè)務(wù)。要求并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，應(yīng)按穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。

同時，并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

據(jù)悉，上海銀監(jiān)局日前對于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)下了通知，對于投向房地產(chǎn)業(yè)及土地項目并購（以土地為主要資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購，實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）業(yè)務(wù)提出以下要求：

• 開展并購貸款必須符合《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》的原則和條件，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，應(yīng)當按照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。
  

• 按照穿透原則評估并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款；

• 并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

• 完善并購貸款風險控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，對并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性和資產(chǎn)價值變化進行檢查和審計，并按照不低于其他貸款種類的頻率和標準對并購貸款進行風險分類和計提撥備。

• 如發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行不符合業(yè)務(wù)開辦條件或違法違規(guī)，不能有效控制并購貸款風險的，將采取責令暫停并購貸款業(yè)務(wù)及行政處罰等監(jiān)管措施。

這也是監(jiān)管層針對銀行業(yè)整體業(yè)務(wù)趨勢的行動。

近期商業(yè)銀行并購貸款快速增長，而且其中，投向房地產(chǎn)業(yè)及土地項目并購，此類并購以土地為主要資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)并購，而其實質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

這類并購占比的提高，與《指引》有關(guān)審慎發(fā)展并購貸款，支持優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策導(dǎo)向不符。

如此一來，原來房企利用并購貸款或并購基金進行融資的模式再度受阻。

并購貸款是指商業(yè)銀行在并購活動中，向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價款和費用的貸款。

并購需要符合《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》中的定義，即指境內(nèi)并購方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認購新增股權(quán)，或收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標企業(yè)或資產(chǎn)的交易行為。

其中，境外并購貸款是指：
商業(yè)銀行為境內(nèi)并購方企業(yè)，通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認購新增股權(quán)，或收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式，以實現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的境外目標企業(yè)或資產(chǎn)的交易行為。境內(nèi)并購方包括：1、在境內(nèi)注冊的企業(yè)；2、由境內(nèi)注冊企業(yè)控股或有實際控制權(quán)的境外企業(yè)。境外目標主要是指：在境外注冊的企業(yè)或所在地在境外的資產(chǎn)，包括由境內(nèi)企業(yè)控股的境外注冊的子公司，不包括由境外企業(yè)控股的境內(nèi)注冊的子公司。

開展并購貸款必須符合《指引》規(guī)定的原則和條件。

1、對于項目的要求

《指引》第六條規(guī)定，“商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當遵循依法合規(guī)、審慎經(jīng)營、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則”。

第七條規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)制定并購貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略，充分考慮國家產(chǎn)業(yè)、土地、環(huán)保等相關(guān)政策，明確發(fā)展并購貸款業(yè)務(wù)的目標、客戶范圍、風險承受限額及其主要風險特征，合理滿足企業(yè)兼并重組融資需求?！?/span>

現(xiàn)實中，為了規(guī)避常規(guī)貸款對房地產(chǎn)項目的制約，部分非房地產(chǎn)企業(yè)通過并購方式申請貸款，信貸資金最終用于房企繳納土地出讓金，或者變相置換土地出讓金，最終影響了房地產(chǎn)調(diào)控效果。

而根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)當完成在建工程開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。對于還處于生地狀態(tài)下的土地項目發(fā)放并購貸款，這類資金很有可能被挪用至土地出讓金繳納，即便是通過橋方資金先行墊付，也是一種貸款置換行為。

信貸資金應(yīng)穿透看最終流向。在銀監(jiān)會1104報表體系中，對于并購貸款行業(yè)投向并非是看借款人所屬行業(yè)，而是看貸款最終實際投向。所以絕大部分涉房地產(chǎn)并購貸款最終投向應(yīng)為房地產(chǎn)業(yè)。按照穿透的原則，此類涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購貸款也需要在《房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)測表》中予以反映。

本次上海銀監(jiān)的通知則是再次強調(diào)了穿透核查流向的要求。即并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，都應(yīng)當按照穿透原則管理，擬并購?fù)恋仨椖繎?yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上。

同時需按穿透原則評估并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款；亦不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

2、對于銀行的要求

《指引》第五條則規(guī)定，開辦并購貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行法人機構(gòu)應(yīng)當符合4個條件：

• 一是有健全的風險管理和有效的內(nèi)控機制；

• 二是資本充足率不低于10%；

• 三是其他各項監(jiān)管指標符合監(jiān)管要求；

• 四是有并購貸款盡職調(diào)查和風險評估的專業(yè)團隊。

同時，商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)當制定并購貸款業(yè)務(wù)流程和內(nèi)控制度，并向監(jiān)管機構(gòu)報告。商業(yè)銀行開辦并購貸款業(yè)務(wù)后，如發(fā)生不能持續(xù)滿足上述條件之一的情況，應(yīng)當停止辦理新的并購貸款業(yè)務(wù)。

《指引》第十六條還要求商業(yè)銀行在財務(wù)模型測算的基礎(chǔ)上，充分考慮各種不利情形對并購貸款風險的影響。尤其是并購方與目標企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，或并購方與目標企業(yè)受同一實際控制人控制的情形。如果存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則應(yīng)該納入統(tǒng)一授信管理，受到集團客戶授信集中度不超過資本凈額15%的要求。未來還會受到商業(yè)銀行大額風險暴露的制約。

從近期各方的監(jiān)管口徑看，銀行開展業(yè)務(wù)應(yīng)嚴格遵循各領(lǐng)域的信貸政策，無論資金來源是表內(nèi)或表外，形式是貸款、理財還是自營投資。

并購基金模式因而也將收到?jīng)_擊。

如上圖，在有限合伙企業(yè)中，投資安全性較高的優(yōu)先級LP份額，一度成為商業(yè)銀行參與并購基金的主流方式。

但如今在非標圍堵和違反宏觀調(diào)控政策，尤其時房地產(chǎn)行業(yè)政策的理財業(yè)務(wù)，監(jiān)管力度也在日漸上升。包括但不限于：

• 直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資；

• 以自身信用提供支持或通道；

• 向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資。

等等，都是監(jiān)管重點查處的問題。這樣以來，即使是使用銀行理財資金參與并購基金，如果最終投向不符合監(jiān)管要求或宏觀政策要求，還是會有較高的合規(guī)風險。

• 房地產(chǎn)貸款

可以初步分為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)商用于地產(chǎn)及（或）房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的貸款，又可分為地產(chǎn)開發(fā)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款。

• 地產(chǎn)開發(fā)貸款

是指填報機構(gòu)發(fā)放的專門用于地產(chǎn)開發(fā)的貸款、且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計劃收回的貸款。

值得關(guān)注的是，財綜[2016]4號文規(guī)定“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款”，土儲部門作為借款主體的地產(chǎn)開發(fā)貸款會逐步清零。

而土地儲備包括收購、征用、儲備、地產(chǎn)開發(fā)、出讓等一系列過程，因此土地儲備貸款不等同于地產(chǎn)開發(fā)貸款。

同時，財預(yù)[2017]62號文已明確，地方政府不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務(wù)。這就徹底封殺了地方政府向銀行、乃至其他任何機構(gòu)舉借土儲貸款的可能。

• 房產(chǎn)開發(fā)貸款

指發(fā)放的房屋建設(shè)貸款，包括在土地開發(fā)階段發(fā)放的、計劃在房屋建設(shè)階段繼續(xù)使用的貸款。

言外之意，貸款如果覆蓋地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)全過程，應(yīng)統(tǒng)計為房產(chǎn)開發(fā)貸款。房產(chǎn)開發(fā)貸款中除去住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的貸款統(tǒng)計為[1.2.3其他房產(chǎn)開發(fā)貸款]。

• 購房貸款

是指填報機構(gòu)發(fā)放給個人或企業(yè)用于購買住房和商用房的貸款。

1、封閉式項目融資

“四三二”：即符合“四證齊全”；房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例要求：保障性住房和普通商品住房項目20%，其他項目25%；以及擁有“二級開發(fā)資質(zhì)”的要求（此處雖然沒有明文，但實際多數(shù)銀行會參考信托要求執(zhí)行）。

其中，30%的資本金比例雖然從國務(wù)院文件設(shè)置了25%。但微觀層面上，各家銀行其實普遍要求在20%-35%左右。因為銀發(fā)[2007]359號規(guī)定商業(yè)銀行禁止對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到35%，或未取得四證的項目發(fā)放任何形式的貸款。 

同時該文禁止商業(yè)銀行對于對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。 

值得注意的是，對于發(fā)放傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的銀行而言，要審核項目資本金的真實來源并不容易。因為對于銀行，是否存在其他資管或其他上下游企業(yè)變相融資挪用，識別手段相當有限。 

銀監(jiān)會近期新規(guī)中，主要還是強調(diào)了對于違規(guī)操作的防范：

2、流動資金貸款

2007年的《銀發(fā)[2007]359號-關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》已經(jīng)規(guī)定：

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

銀行理財需要嚴格比照自營貸款管理。即不得向房地產(chǎn)等行業(yè)領(lǐng)域提供融資。在2017年銀監(jiān)會監(jiān)管風暴中，監(jiān)管也是重點檢查通過理財進行房地產(chǎn)融資中的問題：

1.是否存在通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式，向房地產(chǎn)領(lǐng)域提供融資。

2. 是否存在同業(yè)投資和理財投資非標資產(chǎn)未嚴格比照自營貸款管理，資金違規(guī)投向房地產(chǎn)。

事實上，早在2016年11月，銀監(jiān)會就已經(jīng)下發(fā)了《銀監(jiān)辦便函[2016]1846號-關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》，要求檢查理財資金投資管理情況：

-是否比照自營貸款管理的要求，強化對銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理；

-是否存在理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題。

見下圖：

在2017年監(jiān)管風暴中關(guān)于信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管檢查中，銀監(jiān)會進一步明確下面的違規(guī)行為：

（1）通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

（2）“股+債”項目中存在不真實的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。

1、主要限制與非限制領(lǐng)域

對于通過私募基金融資，目前

• 熱點城市非普通住宅項目

• 非熱點城市普通住宅項目

不受備案四號第一條限制。

私募資管計劃投資房地產(chǎn)項目，若不屬于16個熱點城市普通住宅項目，以及資金用途符合規(guī)定的，在符合其他備案條件的前提下，房地產(chǎn)項目也可以備案通過的。

對于符合要求的房產(chǎn)項目，備案4號要求管理人應(yīng)詳細披露融資方、項目情況、擔保措施等信息，并且應(yīng)當完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控，防止資金挪用。 

2、資金流向限制

核心要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)項目融資；區(qū)分熱點地區(qū)和非熱點地區(qū)。

一般而言，監(jiān)管也不能一味打壓房地產(chǎn)項目融資功能，因為房地產(chǎn)項目融資本身其實是供給側(cè)改革中調(diào)供給的一個重要環(huán)節(jié)，否則下一個周期的供給大幅度下降反而刺激新一輪房價反彈。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的四三二

其實該監(jiān)管要求主要是銀監(jiān)會和國務(wù)院的文件規(guī)定。目前包括銀行表內(nèi)貸款、表外理財、信托計劃房地產(chǎn)融資都必須符合或參考上述“四三二”要求。

證監(jiān)會體系的監(jiān)管文件并未提及四三二的要求，所以筆者認為，理論上，不滿足四三二也可通過私募資產(chǎn)管理計劃向非熱點城市房地產(chǎn)項目提供融資。

但如從嚴審核，且資管計劃合同明確約束資金流向需要滿足四三二，也有資金監(jiān)管賬戶，那么筆者認為方能符合備案4號第三條的限制性規(guī)定。

4、補充流動資金

基金業(yè)協(xié)會只是排除了“土地價款和補充流動資金”兩項用途，有人揣測這可能意味著，通過其他名義給房地產(chǎn)企業(yè)融資是沒有問題的。

但需要注意，“補充流動資金”是一頂很大的帽子，有廣闊的解釋空間。現(xiàn)實中如何起草私募資產(chǎn)管理計劃合同的問題最為急切。

針對非熱點城市的房地產(chǎn)項目融資，筆者認為保守起見，至少應(yīng)明確約定實際項目用途和資金監(jiān)管帳戶等措施。

在近期的處罰案由中，一個趨勢不得不引起我們的關(guān)注：近期對于違反宏觀調(diào)控政策相關(guān)業(yè)務(wù)的處罰的數(shù)量正在上升。

除了我們在前文中提到的今年1月12日，廣西銀監(jiān)局的【桂銀監(jiān)罰決字〔2017〕17號】就針對中信銀行南寧分行“違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓金提供理財融資”的違規(guī)現(xiàn)象罰款人民幣40萬元，是首張明確將理財違反國家宏觀政策列為案由的罰單。

根據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，在近兩個月間（2017.12-2018.01），銀監(jiān)局和銀監(jiān)分局對于違反地方政府融資、房地產(chǎn)等宏觀調(diào)控政策，一共下發(fā)了37張罰單（見后表）。

其中指出的違規(guī)事實包括了：

• 以流動資金貸款科目向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；

• 信貸資金流向房地產(chǎn)企業(yè)；
  

• 違規(guī)向地方政府提供債務(wù)融資；

• 信貸資金用于支付購房首付款；

• 信貸資金違規(guī)流入股市；

• 向四證不全的項目發(fā)放固定資產(chǎn)貸款；

• 向資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款以及未按規(guī)定進行流動資金貸款支付導(dǎo)致貸款被挪用；

• 所在機構(gòu)向資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款；

• 違規(guī)向不符合貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，部分政府融資平臺業(yè)務(wù)由地方政府變相提供擔保；

• 向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；

• 信貸資金流入房市、向未竣工驗收商用房發(fā)放按揭貸款。

• 發(fā)放個人消費貸款用于購房；

• 部分個人經(jīng)營性貸款、消費貸款資金挪用于房地產(chǎn)市場；

• 個人消費、經(jīng)營貸款資金被挪用于購房；

• 首付款真實性審核不到位，違規(guī)發(fā)放個人住房按揭貸款；

• 部分個人貸款資金違規(guī)挪用并流入房地產(chǎn)市場；

• 部分個人非房貸類信貸資金用途把控不力、違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

• 理財投資業(yè)務(wù)未比照自營貸款管理流程，資金用于支付地價款和置換前期支付土地款的股東借款；

• 理財投資非標資產(chǎn)未嚴格比照自營貸款管理、資金違規(guī)用于繳納土地出讓金；

• 理財資金違規(guī)用于支付土地款；

• 2015年，該行對底層資產(chǎn)為非標準化債權(quán)資產(chǎn)的投資投前盡職調(diào)查嚴重不審慎，部分理財資金用于增資和繳交土地出讓金，與合同約定用途不一致；

• 違規(guī)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳交土地出讓金提供理財融資。

• 通過同業(yè)投資通道違規(guī)向‘四證不全’的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。

• 發(fā)放委托貸款支付土地出讓金。

• 利用信托業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資；

• 在信托業(yè)務(wù)經(jīng)營中，違規(guī)接收了地方政府部門提供的承諾函。

再結(jié)合此前一系列文件，及日前銀監(jiān)會主席郭樹清在權(quán)威訪談中的表態(tài)，不難想象，監(jiān)管對于銀行所有業(yè)務(wù)違反以下宏觀調(diào)控政策行為，將不再手軟。

1、違反信貸政策。

• 直接或間接、借道或繞道投向股票市場、“兩高一?！钡认拗苹蚪诡I(lǐng)域，特別是失去清償能力的“僵尸企業(yè)”；

• 違規(guī)為地方政府提供債務(wù)融資，放大政府性債務(wù)；

• 違規(guī)為環(huán)保排放不達標、嚴重污染環(huán)境且整改無望的落后企業(yè)提供授信或融資；

• 違規(guī)為固定資產(chǎn)投資項目提供資本金；

• 向不符合條件的固定資產(chǎn)投資項目提供融資，導(dǎo)致資金滯留或閑置。

2、違反房地產(chǎn)行業(yè)政策。

• 直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供融資；

• 向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；

• 以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利。