農(nóng)商行抵押貸款展期應(yīng)辦理抵押登記變更手續(xù)，向抵押登記部門提供展期申請(qǐng)書，將貸款合同和抵押合同的變更情況及時(shí)向登記部門備案，更換或注釋原留存的貸款合同和抵押合同，履行法律規(guī)定，保證債權(quán)
當(dāng)前以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)和視為不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物的抵押貸款在銀行業(yè)貸款中占據(jù)重要位置。作為甘肅蘭州農(nóng)商銀行一名基層行的信貸從業(yè)人員，根據(jù)實(shí)際工作中遇到的有關(guān)抵押貸款展期不進(jìn)行抵押登記變更的問(wèn)題，筆者針對(duì)存在的法律問(wèn)題作以下淺析和探討。
現(xiàn)階段，對(duì)于抵押貸款展期，對(duì)應(yīng)的抵押權(quán)是否需要進(jìn)行變更登記，法律法規(guī)未予以明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中，在辦理貸款展期的情況下，如果原授信項(xiàng)下已辦理過(guò)抵押登記，且抵押人已書面同意就貸款展期后的授信繼續(xù)提供抵押擔(dān)保，則即使未辦理抵押變更登記，人民法院也可能對(duì)銀行方就抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行支持。
但2001年8月15日根據(jù)建設(shè)部修改的《城市城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十六條規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：主債權(quán)的種類、數(shù)額;債務(wù)人履行債務(wù)的期限;第三十五條規(guī)定，“抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記”。所以，根據(jù)上述規(guī)定，若抵押合同中約定的債務(wù)人履行債務(wù)的期限發(fā)生了變更，則應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記變更。
國(guó)土資源部2015年3月26日發(fā)布公開征求意見的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見稿)》第八十三條“ 一般抵押權(quán)的變更登記”的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、一般抵押權(quán)變更的證明等必要材料，申請(qǐng)一般抵押權(quán)變更登記：被擔(dān)保的主債權(quán)種類或者數(shù)額變更的;債務(wù)履行期限變更的。第八十八條“最高額抵押權(quán)變更登記”的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的證明等必要材料申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記：債權(quán)確定的期間變更的。
當(dāng)前，各地方不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)就不動(dòng)產(chǎn)登記辦理出臺(tái)了規(guī)范性文件，若已對(duì)該問(wèn)題作出了明確的規(guī)定，在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)主管登記機(jī)關(guān)的規(guī)定，辦理抵押登記變更。如，《蘭州市房屋登記辦法》(蘭州市人民政府令〔2010〕第7號(hào))第四十八條中有關(guān)于抵押登記變更的條款：“因被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額發(fā)生變更，申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件”。第五十條中有最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，依據(jù)本辦法第四十八條的規(guī)定辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
綜上所述，特別是在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的正式出臺(tái)之前，就一般抵押權(quán)“債務(wù)履行期限變更”以及就最高額抵押權(quán)“債務(wù)范圍變更”成為辦理抵押權(quán)變更登記的法定事項(xiàng)之后，則應(yīng)就貸款展期進(jìn)行抵押權(quán)變更登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條的規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定?！卑凑展P者的個(gè)人理解，貸款合同履行期限的變更，意味著其從屬合同的抵押合同中“債務(wù)人履行債務(wù)的期限”也隨之變更。根據(jù)抵押合同自抵押登記之日起生效的規(guī)定，貸款主合同和抵押合同的變更應(yīng)當(dāng)向抵押登記部門進(jìn)行變更，更換或注釋原來(lái)留存的貸款合同和抵押合同，否則貸款合同和抵押合同的變更因沒(méi)有履行法律規(guī)定的變更義務(wù)，與原辦理抵押登記時(shí)提供的貸款合同和抵押合同不一致，也不能產(chǎn)生法律效力。抵押貸款展期如果沒(méi)有履行抵押登記義務(wù)，將來(lái)抵押物的行使和抵押物優(yōu)先受償權(quán)就會(huì)因抵押人的此項(xiàng)抗辯而產(chǎn)生糾紛，銀行因在合同變更中有過(guò)錯(cuò)，就會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，從而可能造成債務(wù)不能得到有效保全，貸款不能得到充分償還。因此筆者建議農(nóng)商行抵押貸款展期應(yīng)辦理抵押登記變更手續(xù)，向抵押登記部門提供展期申請(qǐng)書，將貸款合同和抵押合同的變更情況及時(shí)向登記部門備案，更換或注釋原留存的貸款合同和抵押合同，履行法律規(guī)定，保證債權(quán)。
現(xiàn)階段，若地方抵押登記機(jī)關(guān)不受理因主從合同期限變更導(dǎo)致的抵押登記變更事項(xiàng)，建議各一、二級(jí)支行采取同時(shí)將主債權(quán)金額進(jìn)行變更(如歸還貸款 10% 本金)的變通方法來(lái)解決貸款展期抵押登記變更手續(xù)。(甘肅蘭州農(nóng)商行李軍強(qiáng))
責(zé)編：王璽，責(zé)審：王漢，美編：王璽
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