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一般來說，餐飲商家都希望租到一個價錢便宜、地段也好的商鋪，但這個時候就需要注意了，也許里邊會有很多“坑”，而少踩一個坑，就可以避免幾十萬甚至上百萬的損失，在這里【餐謀員】特請各位老板提高警惕哦！
今天我們將結(jié)合真實情況用火鍋店“孫老板”的租房踩坑案例，給大家分享房屋租賃前三個常見的法律風險點。
二房東沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，大房東要求退房
損失100多萬
孫老板的第33家火鍋店門店位置非常好，裝修投入100多萬，開業(yè)5個月生意一直很不錯。有一天孫老板突然接到大房東的通知，要求火鍋店停止營業(yè)并且返還該商鋪。原來孫老板之前對接簽約的人是二房東，而二房東實際上沒有對外轉(zhuǎn)租該商鋪的權(quán)利。
大房東得知二房東轉(zhuǎn)租商鋪后，根據(jù)法律規(guī)定要求解除租賃合同，交還商鋪，孫老板沒有辦法只好撤場。孫老板損失了預期收益不說，前期投入的裝修款等也打了水漂，又因為孫老板在租房時是自己忽略了審查二房東的轉(zhuǎn)租權(quán)，自身存在一定過錯，向二房東索賠裝修款等損失時遲遲未果，損失慘重。
以上是情節(jié)來源于真實的法院案例：
【餐謀員】提示：
1、簽署商鋪租賃合同前，核實出租方是否為產(chǎn)權(quán)人。
2、如果出租方為二房東，則需核實原租賃協(xié)議是否約定轉(zhuǎn)租權(quán)及租賃期限。
3、如果合同中沒有明確轉(zhuǎn)租事宜，可以要求二房東出具大房東同意轉(zhuǎn)租的書面文件并留存。
4、定期核實二房東有沒有向大房東付款，以免二房東并未正常付款導致房屋被收回。
抵押權(quán)實現(xiàn)后新房東終止租賃合同
損失60多萬
孫老板的第55家火鍋店也踩了租賃之坑。原來孫老板租的這間商鋪在租賃前就被房東抵押給銀行了并辦理了登記手續(xù)，銀行因房東沒有按期還款申請實現(xiàn)抵押權(quán)，房屋被法院拍賣給了新房東。
因房屋抵押設立在先，租賃在后，新房東有權(quán)要求孫老板向其支付租金，然而孫老板認為自己是和原房東簽署的租賃合同，一直向原房東交付房租，最后新房東起訴至法院，要求孫老板支付房屋占用費60多萬并得到法院支持。孫老板再找原房東返還已經(jīng)交付但沒有使用的房租，早已聯(lián)系不上。
以上是情節(jié)來源于真實的法院案例：
【餐謀員】提示：
1、餐飲老板在租房前核查房屋是否設立抵押。
2、如果已經(jīng)設置抵押的，可以調(diào)查出租方的資信情況，了解是否存不能還款的風險。
3、抵押權(quán)實現(xiàn)導致房東變更的，積極和新房東交流，要求繼續(xù)承租該房屋。
商鋪不能注冊公司，前期投入打水漂
損失10余萬
孫老板在房屋租賃上吃過兩次虧后謹慎很多，但偶爾還是會出現(xiàn)疏忽。這一次是孫老板著急拿鋪沒有核實房子的證照事宜，之前的承租人用這個商鋪地址注冊過公司，但是原承租人和房東之間有矛盾糾紛，一直拒絕把這家公司注銷掉。孫老板簽了租賃合同交了保證金和首期租金10多萬后才發(fā)現(xiàn)不能申請注冊公司，孫老板擔心裝修后還注冊不了，于是要求房東解除合同并返回租金、保證金，房東卻以各種理由推諉。
以下是現(xiàn)實中與孫老板遇到相同情況的案件：
【餐謀員】提示：
關(guān)于商鋪證照辦理
1、租房前核實房屋是否能辦理證照，包括工商營業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營許可證等，以確保能從事餐飲經(jīng)營。
2、核查的內(nèi)容包括是否有完整的產(chǎn)權(quán)證明、是否屬于商業(yè)用途、是否已經(jīng)完成消防備案、原址上注冊的公司是否已注銷等，這些都會影響證照的辦理。
1、 建立門店商鋪租賃風控流程，結(jié)合法律規(guī)定及實務經(jīng)驗梳理租房前、中、后的風險點。
2、在租賃房屋前，每個環(huán)節(jié)都核查確認，比如核實產(chǎn)權(quán)人、房屋抵押權(quán)以及辦理商鋪證照等問題，以免造成不必要的損失。
3、定期對拓店員工進行培訓，增強大家對租賃相關(guān)法律風險的防范意識。
4、及時與可靠的法律顧問團隊溝通，協(xié)助審核租賃合同、識別租賃風險。
以上就是本期【餐謀員】希望大家以后能在租房前就避開的坑！
其實在租房過程中與租房之后也會有相關(guān)法律風險，我們會在以后的公眾號中一一為大家羅列。
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