一、問題的提出
廠房尤其是租賃廠房被拆遷時涉及的征收補償問題一直是實務中的復雜問題。租賃廠房被拆遷時具體的補償款項包括哪些？征收補償款是否應當對承租企業(yè)進行分配？如果應當分配，具體分配方式及數(shù)額如何確定？筆者在結(jié)合承辦的相關(guān)案例經(jīng)驗基礎(chǔ)上進行研究，研究的法律規(guī)定和案例范圍主要在上海地區(qū)。現(xiàn)將成果整理如下，以期探討和交流。
本文分為（上）（下）兩篇。（上）篇主要對廠房征收的相關(guān)法律規(guī)定進行梳理，明確征收補償?shù)姆梢罁?jù)并分析涉及的交叉法律關(guān)系。（下）篇則聚焦實務，對租賃廠房征收補償在出租人與承租人的具體分配進行總結(jié)。
二、廠房被拆遷時的征收補償：需區(qū)分國有土地和集體土地
由于我國立法權(quán)限的相關(guān)設(shè)計，我國將房屋征收補償[1]區(qū)分為國有土地[2]上房屋征收補償和集體土地[3][4]上房屋征收補償，二者分別由條例和土地管理法兩類法律規(guī)定予以調(diào)整。那么根據(jù)廠房坐落地的土地屬性，廠房征收分別適用兩類法律規(guī)定中有關(guān)非居住房屋征收補償?shù)囊?guī)定。
1、如果廠房坐落于國有土地，則主要適用《國有土地上房屋征收與補償條例》、《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》等規(guī)定。
2、如果廠房坐落于集體土地，則主要適用《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》等規(guī)定。
具體規(guī)定列舉于下表。
【小結(jié)01】對比來看，可以發(fā)現(xiàn)兩類規(guī)定主要在土地使用權(quán)補償項目和搬遷獎勵項目上存在差異：
1、對于土地使用權(quán)補償項目：
國有土地上的非居住房屋征收未明確針對土地使用權(quán)的補償項目，只是將土地使用權(quán)作為房屋價值評估中應當考慮的因素；
而集體土地上非居住房屋征收則規(guī)定了針對土地使用權(quán)的補償項目。
2、對于搬遷獎勵項目：
國有土地上房屋征收對于非居住房屋征收明確規(guī)定了應當給予搬遷獎勵；
而集體土地房屋征收則區(qū)分了居住房屋和非居住房屋：對于居住房屋[5]，將搬遷獎勵明確列舉為應當補償?shù)捻椖浚?/span>對于非居住房屋，則未列舉為應當補償?shù)捻椖?/span>。
三、承租人對征收補償?shù)闹鲝埪窂剑哼x擇民事訴訟還是行政訴訟？
當廠房同時成為租賃合同和行政征收的標的物時，發(fā)生了民事租賃法律關(guān)系和行政征收法律關(guān)系的交叉。此交叉情形下承租人應據(jù)何主張征收補償?shù)膯栴}經(jīng)常成為法律適用中的疑難點。
1、就承租人是否有權(quán)利就租賃物被征收直接主張征收補償利益的問題[6]，從民事租賃法律關(guān)系部分來看，《民法典》第三百二十七條規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應補償?！痹摋l明確了用益物權(quán)人因征收而獲得補償?shù)臋?quán)利。
【案例01】上海某公司與上海市某鎮(zhèn)某村村民委員會、上海某實業(yè)公司其他所有權(quán)糾紛，上海市（2017）滬***民初77227號
【法院裁判認為】本院認為···租賃期間，因原告租賃的房屋被征收，原告由此取得的相關(guān)民事權(quán)益受法律保護···現(xiàn)原告主張涉訟的****房屋中涉及的設(shè)備搬遷補償費10,050元、物資搬遷補償費30,520元、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費1,756,528.30元、搬遷獎勵費526,958.49元之請求，于法有據(jù)，本院應予支持···
綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條、第四十二條第四款、第一百二十一條的規(guī)定，判決如下：
一、被告上海上某實業(yè)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告上海某公司設(shè)備搬遷補償費10,050元、物資搬遷補償費30,520元、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費1,756,528.30元、搬遷獎勵費526,958.49元（合計2,3240,56.79元）。
【案例02】安徽某公司、蚌埠市某局土地租賃合同糾紛，最高****（2019）***民終703號
【法院裁判認為】本院認為，本案的主要爭議焦點為：安徽某公司起訴要求賠償或補償因原蚌埠某局劃走案涉27畝土地產(chǎn)生的損失是否超過訴訟時效。針對焦點問題應著重審查：一、該損失是否受訴訟時效限制；二、本案是否存在訴訟時效中斷事由。
一、關(guān)于安徽某公司主張的27畝土地的相關(guān)損失是否受訴訟時效限制問題。安徽某公司主張其通過與原蚌埠某局簽訂的《協(xié)議書》，獲得了案涉土地用益物權(quán)，其基于用益物權(quán)主張相關(guān)賠償不存在超過訴訟時效問題。經(jīng)查，安徽某公司與原蚌埠某局簽訂的《協(xié)議書》約定原蚌埠某局將面積約60000平方米土地租賃給安徽某公司開發(fā)建設(shè)興建水上游樂園，租賃期限為20年。從該約定來看，安徽某公司與原蚌埠某局簽訂的該《協(xié)議書》應為土地租賃合同，安徽某公司通過該《協(xié)議書》取得是該土地的租賃使用權(quán)而非土地用益物權(quán)。土地租賃使用權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)。
【小結(jié)02】有法院依據(jù)《物權(quán)法》第一百二十一條（該條為《民法典》第三百二十七條的前身）認定承租人可獲得一定的征收補償利益，并就征收補償款項直接對承租人進行分配。不過在租賃權(quán)是否屬于用益物權(quán)問題上，實務中存在爭議?；谖餀?quán)法定原則，也有裁判認為租賃權(quán)不屬于用益物權(quán)，僅為債權(quán)。
若依據(jù)《民法典》第三百二十七條，承租人就租賃物取得征收補償?shù)臋?quán)利被承認，但這一獲得補償權(quán)利是否具有獨立性仍未被明確，而這關(guān)系到承租人取得補償?shù)木唧w主張方式，特別是能否直接參與行政征收補償?shù)膯栴}。
2、就承租人是否有權(quán)就征收補償提起行政訴訟的問題，從行政征收法律關(guān)系部分來看，現(xiàn)行的行政征收法律規(guī)定并未涉及征收租賃房屋時的處理。
原《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款曾規(guī)定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。”該條款明確了房屋承租人能夠成為拆遷補償協(xié)議中的主體參與到行政征收法律關(guān)系中。但在取代該舊條例的《國有土地上房屋征收與補償條例》中刪去了該規(guī)定。
據(jù)此，承租人究竟應依靠何種途徑取得征收補償，或者說承租人是否有權(quán)直接參與征收補償分配？由于國家法律層面對此不存在明確規(guī)定，地方上也因此做法各有差異。有的地方實踐中規(guī)定承租人不應參與行政征收法律關(guān)系，涉及承租人的征收補償糾紛應當立足于租賃法律關(guān)系，由出租人和承租人兩方主體解決，比如《廣州市國有土地房屋征收與補償實施辦法》第三十一條第四款[7]。而有的地方實踐中則存在相反規(guī)定，允許征收主體直接對承租人進行補償，如《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（河北省人民政府令〔2012〕第2號）第十五條[8]?？傮w而言，對于承租人能否直接參與征收補償分配的問題，各地方規(guī)定不一，上海市則暫未檢索到相關(guān)規(guī)定。
在實務上，對于承租人是否有權(quán)單獨依據(jù)行政征收關(guān)系提起訴訟，就上海市而言，上海地方法院多數(shù)認為承租人主張拆遷補償可通過民事訴訟途徑，但無權(quán)提起行政訴訟，因為其對行政征收行為缺乏訴的利益。
但2020年，最高人民法院在有關(guān)判例中對上述訴訟路徑進行了突破，認可在特定情形下承租人直接向征收主體提起行政訴訟的權(quán)利。認為原則上承租人主張征收補償應當依據(jù)租賃法律關(guān)系提起民事訴訟，向出租人主張補償或者賠償。但如果行政征收主體在征收過程中并未對承租人享有的獨立補償利益進行處理，則承租人有權(quán)據(jù)此直接向行政征收主體提起行政訴訟。
【案例03】上海某公司訴某開發(fā)區(qū)管理委員會行政案二審，上海市*** （2019）滬**行終39號
【法院裁判認為】本院認為，公民、法人或者其他組織對行政機關(guān)提起行政訴訟，應當有具體的訴訟請求和事實根據(jù)，并應具有訴的利益···本案也無證據(jù)表明被上訴人系動遷人，或拆除行為系為推進動遷項目而實施，在拆除前已張貼告知，拆除后當日上訴人即知曉拆除行為的情況下，其不積極采取止損措施，僅在事后對相關(guān)行為提起行政訴訟并主張賠償，其做法難謂正當。如上訴人認為其作為承租人，在相關(guān)動遷項目中應獲得補償，可另行通過民事訴訟等途徑依法向有關(guān)主體主張，但其在本案中，對本案的被訴行為則缺乏訴的利益。
【案例04】廣東省某茶館、廣東省某政府再審，最高****（2020）***行再110號
【法院裁判認為】本院認為，《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定，行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。所謂“有利害關(guān)系”，可以理解為被訴行政行為有可能對起訴人的權(quán)利義務造成區(qū)別于其他人的特別損害或者不利影響，且起訴人無法通過其他有效方式尋求救濟。在房屋征收補償案件中，一般而言，只有房屋所有權(quán)人才與征收行為和補償行為有利害關(guān)系，可以針對征收行為或者補償行為提起行政訴訟。房屋的市場化承租人通常并不與補償行為有利害關(guān)系，其可以通過民事訴訟解決其與房屋所有權(quán)人之間的房屋租賃合同糾紛，并按照法律規(guī)定和租賃合同的約定來解決所租賃房屋上的添附以及因征收而造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償或賠償問題。但是，補償義務主體在知道或者應當知道存在房屋承租人且承租人具有獨立的補償利益后，既不在其與房屋所有權(quán)人簽訂的安置補償協(xié)議或者作出的補償決定中給付上述獨立的補償利益，也不另行與承租人簽訂安置補償協(xié)議或者作出補償決定解決上述獨立的補償利益問題，則房屋承租人有權(quán)以自己名義主張上述獨立的補償利益。
【小結(jié)03】對于承租人主張征收補償利益的路徑，立法上缺乏明確規(guī)定，從檢索到的案例來看，原則上應通過民事路徑進行主張，特殊情況下可以通過行政路徑。但由于法院自由裁量權(quán)的存在，不同地區(qū)法院對上述路徑的認可程度可能存在差異。
礙于篇幅，租賃廠房被拆遷時，征收補償款項在承租人與出租人之間的分配問題將在本文的（下）篇中闡述，敬請期待。
（此文感謝何亮。）
[1]實務中對于征收補償?shù)耐ǔＷ龇ㄊ且罁?jù)取得經(jīng)濟利益的原因?qū)⒀a償分為：征收資產(chǎn)補償、征收費用補償和搬遷獎勵。
[2]《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號）第三十四條（征收非居住房屋的補償）：征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
征收非居住房屋的，應當對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：
（一） 被征收房屋的市場評估價格；
（二） 設(shè)備搬遷和安裝費用；
（三） 無法恢復使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；
（四） 停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應當給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由區(qū)（縣）人民政府制定。
[3]《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》（滬府規(guī)〔2021〕13號）第二十條（非居住房屋的補償）第二款：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的非居住房屋，以及通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得土地使用權(quán)的非居住房屋，其貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權(quán)取得費用。
[4]《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》（滬府規(guī)〔2021〕13號）第二十一條（非居住房屋的其他補償）第一款：對于經(jīng)批準用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋，還應當補償下列費用：
（一）設(shè)備搬遷和安裝費用；
（二）無法恢復使用的設(shè)備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；
（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
[5]《上海市征收集體土地房屋補償規(guī)定》（滬府規(guī)〔2021〕13號）第十六條（居住房屋的其他補償）第一款：征地房屋補償，還應當對宅基地使用權(quán)人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費、獎勵費，具體標準由區(qū)人民政府制定。
[6]就承租人主張征收補償利益的民事依據(jù)來看，承租人可能存在三條路徑：1）主張租賃合同項下的合同責任；2）主張侵權(quán)責任；3）直接請求分配征收補償款。前兩條路徑屬于對征收補償利益的間接主張，第三條路徑則是對征收補償利益的直接主張，本文主要聚焦于第三條路徑。
[7]《廣州市國有土地房屋征收與補償實施辦法》（穗府規(guī)〔2021〕2號）第三十一條第四款：被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人不是被征收人的，被征收人負有清退被征收房屋的責任。被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人有合同約定的，依照約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償和搬遷費、臨時安置費；沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個人協(xié)商分配。
[8]《河北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（河北省人民政府令〔2012〕第2號）第十五條：生產(chǎn)經(jīng)營者依法承租房屋進行生產(chǎn)經(jīng)營且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補償費應當依照生產(chǎn)經(jīng)營者與被征收人的約定分配；無約定的，房屋征收部門可將生產(chǎn)經(jīng)營者的停產(chǎn)停業(yè)損失直接補償給生產(chǎn)經(jīng)營者。
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