北京市大興區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
（2015）大民初字第13536號(hào)
原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)南路26號(hào)院30號(hào)樓402。
法定代表人劉暢，總經(jīng)理。
委托代理人裴蓓，女，1982年7月15日出生。
委托代理人蘇文蔚，女，1966年12月9日出生。
被告呂雙海，男，1970年5月25日出生。
被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告傳媒有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)南路26號(hào)院30號(hào)樓4層4020室
法定代表人呂思雨，總經(jīng)理。
原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱：君合文匯公司）與被告呂雙海和被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰荆ㄒ韵潞?jiǎn)稱：筑誠(chéng)公司）租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員李珊適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）君合文匯公司之委托代理人裴蓓、蘇文蔚；被告呂雙海及被告（反訴原告）筑誠(chéng)公司之法定代表人呂思雨，均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）君合文匯公司訴稱：2014年12月17日我公司與呂雙海簽訂《租賃合同》，約定呂雙海租賃我公司所有的位于北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)南路26號(hào)嘉捷科技園30號(hào)樓B座506室房屋。合同簽訂后，我公司向呂雙海交付標(biāo)的房屋，呂雙海交付首期租金及保證金。2015年5月，呂雙海投資成立了筑誠(chéng)公司，我公司與筑誠(chéng)公司再次簽訂《租賃合同》，前后兩份租賃合同的內(nèi)容一致。合同約定被告呂雙海和筑成公司應(yīng)在2015年6月1日前支付第二期租金62277元，但二被告均拒絕交納。2015年8月24日我公司通知二被告解除合同、收回房屋，要求于8月28日前騰退房屋、結(jié)算房租等費(fèi)用，但二被告至今不予理睬。為維護(hù)我公司的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方的《租賃合同》于2015年8月25日解除；2.判令兩被告支付拖欠租金43566元（自2015年6月22日至2015年8月25日，按每日2.1元標(biāo)準(zhǔn)，共2個(gè)月零3天）；3、判令二被告支付延期支付租金的滯納金16068元（自2015年6月1日至2015年8月25日，共計(jì)86天，依據(jù)租賃合同第11.1條約定每日千分之三）；4、判令二被告承擔(dān)違約金41518元，依據(jù)租賃合同11.4條；5、判令二被告承擔(dān)自2015年8月26日起至返還房屋之日止的損失，按照租賃合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，暫時(shí)計(jì)算到2015年9月10日為10920元；6、二被告返還租賃房屋以及門禁卡4張，車庫(kù)出庫(kù)卡2張，電卡1張；7、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
被告呂雙海及被告（反訴原告）筑誠(chéng)公司共同答辯稱：我們同意不再租賃君合文匯公司的房屋。呂雙海先跟君合文匯公司簽訂了《租賃合同》，后呂雙海部分出資成立筑誠(chéng)公司，其占50%股權(quán)，后筑誠(chéng)公司與君合文匯公司亦簽訂了內(nèi)容一致的《租賃合同》。我們租賃涉案房屋是用于辦公注冊(cè)，簽訂合同之后，我們繳納了首期租金和保證金83036元，但君合文匯公司在收到上述款項(xiàng)后沒有給我們出具發(fā)票；在我們辦理公司工商注冊(cè)登記時(shí)，君合文匯公司給我們提供的租賃合同中標(biāo)的地址錯(cuò)誤，造成公司的實(shí)際地址跟注冊(cè)地址不符。我們從2015年6月7月起不交納房租是因?yàn)榫衔膮R公司租賃給我們的房子不適合辦公，質(zhì)量存在問題。房屋吊頂脫落過數(shù)次；房屋地面開裂，墻壁開裂，直接影響我們對(duì)租賃房屋的使用。因君合文匯公司從今年9月將涉案房屋鎖上，給我們?cè)斐山?jīng)濟(jì)損失，故結(jié)合以上問題，現(xiàn)筑誠(chéng)公司提出反訴請(qǐng)求：1、判令君合文匯公司支付因其違約給我公司造成的實(shí)際損失365713元；2、反訴費(fèi)由君合文匯公司負(fù)擔(dān)。
針對(duì)被告（反訴原告）筑誠(chéng)公司的反訴請(qǐng)求，原告（反訴被告）君合文匯公司辯稱：1、關(guān)于地址不符的問題沒有違反合同約定，我們實(shí)際將涉案房屋交付給呂雙海和筑誠(chéng)公司使用。筑誠(chéng)公司的工商登記已辦理下來，實(shí)際不應(yīng)存在經(jīng)營(yíng)損失；2、呂雙海和筑誠(chéng)公司提到的天花板、地面和墻壁問題，我公司從來沒有收到他們對(duì)地面和墻壁的異議，天花板是泡沫的，2015年5月的脫落沒有通知我公司，同年7月通知我公司后就給他們維修了，同年8月21日我公司再收到呂雙海和筑誠(chéng)公司的通知后，也進(jìn)行了維修。我公司對(duì)吊頂?shù)拿撀淝闆r是有懷疑的，經(jīng)調(diào)看監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)是呂雙海人為捅下來的。3、涉案房屋適合辦公使用，存在的小損壞是正常的使用問題，我公司也同意并及時(shí)維修了，呂雙海和筑誠(chéng)公司無(wú)權(quán)以此為由拒付房租；4、雙方合同是約定了開具正式發(fā)票的時(shí)間，但呂雙海跟我公司商量等他將筑誠(chéng)公司注冊(cè)下來再把發(fā)票開到公司名下，故我公司未依約將發(fā)票開給呂雙海。發(fā)票是隨時(shí)可以開的；5、涉案房屋是從今年8月份被我公司鎖上了，是因?yàn)閰坞p海和筑誠(chéng)公司拒付房租且損壞房屋。故我公司不同意筑誠(chéng)公司的全部反訴請(qǐng)求。
呂雙海針對(duì)筑誠(chéng)公司的反訴請(qǐng)求述稱：我同意筑誠(chéng)公司的反訴請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明：君合文匯公司系北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)南路26號(hào)院30號(hào)樓4層402室房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋建筑面積646.67平方米。房屋現(xiàn)存在抵押登記，登記時(shí)間為2015年5月22日。
2014年12月17日，君合文匯公司與呂雙海簽訂有租賃合同，約定君合文匯公司擁有坐落于北京市大興區(qū)西環(huán)南路26號(hào)院30號(hào)樓B座506室的產(chǎn)權(quán)房屋一套，建筑面積為630.49平方米，君合文匯公司同意將其中精裝修的房產(chǎn)325平米（即涉案房屋）出租給呂雙海。
2015年4月23日，君合文匯公司（甲方）與筑誠(chéng)公司（乙方）亦簽訂了針對(duì)同一標(biāo)的房屋，與2014年12月17日租賃合同內(nèi)容一致的《租賃合同》。君合文匯公司表示筑誠(chéng)公司是呂雙海部分出資成立的公司，該公司法定代表人系其子呂思雨，另簽訂的合同其理解是筑誠(chéng)公司對(duì)君合文匯公司與呂雙海原租賃合同項(xiàng)下相應(yīng)債務(wù)的加入行為。筑誠(chéng)公司和呂雙海對(duì)此表示認(rèn)可。合同約定乙方租賃的該房產(chǎn)僅用于辦公，不得從事違反國(guó)家法律、法規(guī)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得擅自改變其用途。租賃期為2年，即自2014年12月17日起至2016年12月16日止。兩年內(nèi)租金不予上調(diào)；從2014年12月22日開始計(jì)費(fèi)房租。該房產(chǎn)租金按建筑面積計(jì)算為2.1元／平方米／天（包含物業(yè)費(fèi)），該房產(chǎn)面積為325平米，計(jì)每月租金共計(jì)20759元。合同亦約定在雙方簽訂本租賃合同后，乙方應(yīng)于2014年12月19日前支付押金20759元。押金是乙方作為誠(chéng)信履行本合同各條款之規(guī)定，向甲方交付的履約保證金，甲方收到保證金后向乙方出具收據(jù)。該合同第十一條違約責(zé)任中，11.1約定承租方未能向出租方按時(shí)支付應(yīng)支付下一期租金的，逾期一日，承租方須按下一期應(yīng)繳總額的千分之三支付滯納金。承租方拖欠租金7個(gè)工作日以上的（含7個(gè)工作日），則出租方有權(quán)單方面解除合同，收回該房產(chǎn)，追收所欠費(fèi)用及滯納金，并不予退還履約保證金。11.4租賃期內(nèi)，甲方單方面解除本協(xié)議，甲方應(yīng)雙倍向乙方返還履約保證金并賠償乙方的經(jīng)濟(jì)損失（含合理折舊后的裝修損失）；乙方違反本合同約定單方面解除本協(xié)議或由于乙方違約導(dǎo)致甲方通知解除本協(xié)議的，甲方不予退還保證金，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)2個(gè)月租金的違約金，給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失乙方應(yīng)另行賠償。上述合同簽訂后，房屋依約交割，在雙方確認(rèn)的房屋交割單中記載的交接物品包含有電卡1張、門鑰匙（雙方認(rèn)可指門禁卡）4張。雙方認(rèn)可交接過車庫(kù)出入卡1張。呂雙海及筑誠(chéng)公司以每月20759標(biāo)準(zhǔn)支付了6個(gè)月的房租及保證金共計(jì)145313元。
另雙方均認(rèn)可租賃合同涉及房屋包含在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)南路26號(hào)院20號(hào)樓4層402室房屋之內(nèi)，是物業(yè)公司將租賃標(biāo)的編號(hào)為506室房屋的，雙方也如此稱呼涉案房屋。
雙方在《租賃合同》履行過程中，自2015年6月起，呂雙海和筑誠(chéng)公司均拒絕支付涉案房屋租金。君合文匯公司自2015年6月12日向筑誠(chéng)公司送達(dá)房屋交款通知，對(duì)欠付租金進(jìn)行催告。經(jīng)詢筑誠(chéng)公司和呂雙海認(rèn)可收到上述通知。2015年8月19日君合文匯公司再次提出催告，將房租催繳通知貼于涉案房屋處，筑誠(chéng)公司和呂雙海認(rèn)可見到。2015年8月24日，君合文匯公司將一份致筑誠(chéng)公司通知張貼于涉案房屋處，內(nèi)容為貴公司拖欠我公司房租兩個(gè)月余，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同約定，貴公司已經(jīng)構(gòu)成違約，且在我公司多次催要后貴公司仍繼續(xù)拖欠、拒絕履行支付義務(wù)。現(xiàn)通知貴公司：1、貴公司與我公司的租賃合同于2015年8月25日零時(shí)起解除；2、貴公司最遲于2015年8月28日前到我公司結(jié)清欠款（包括但不限于房租、水電費(fèi)等）及滯納金，騰退房屋，將貴公司物品搬離房屋，并變更工商登記手續(xù)。3、如貴公司逾期未結(jié)清欠款、騰退房屋，我公司將依法向貴公司追償，同時(shí)貴公司遺留在屋內(nèi)物品（如有）視同放棄，我公司將依法處置，由此造成的一切后果由貴公司自行承擔(dān)。筑誠(chéng)公司和呂雙海認(rèn)可見到過張貼于涉案房屋處的上述通知。
針對(duì)拖欠涉案房屋租金一節(jié)，呂雙海及筑誠(chéng)公司稱從今年6月起未再支付涉案房屋的房租，是因今年5月份涉案房屋的部分吊頂脫落，維修后仍數(shù)次脫落，每次掉五、六塊，險(xiǎn)些砸到人，存在安全隱患，且房屋的墻壁和地面有開裂，呂雙海和筑誠(chéng)公司均認(rèn)為上述問題會(huì)直接影響對(duì)租賃房屋的使用。呂雙海和筑誠(chéng)公司認(rèn)可君合文匯公司對(duì)吊頂是進(jìn)行修復(fù)，但房屋的墻壁和地面裂縫的問題雙方?jīng)]有協(xié)商出一致的解決方案，我們才拒付房租的?？紤]到君合文匯公司8月份將涉案房屋上鎖且未依約開具租賃費(fèi)發(fā)票和提供錯(cuò)誤的租賃合同導(dǎo)致筑誠(chéng)公司工商注冊(cè)地址有誤，筑誠(chéng)公司在本案中提出反訴，主張君合文匯公司賠償其損失365713元。
庭審中，呂雙海和筑誠(chéng)公司表示因涉案房屋存在使用上的諸多問題，同意解除《租賃合同》。
上述事實(shí)，有《租賃合同》、《房屋交割清單》、《催繳通知》、《通知》，及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，呂雙海和筑誠(chéng)公司前后就涉案房屋簽訂的《租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。締約雙方均應(yīng)恪守合同，行使權(quán)利、履行義務(wù)。上述合同在違約責(zé)任條款中約定有“承租方未能向出租方按時(shí)支付應(yīng)支付下一期租金的，逾期一日，承租方須按下一期應(yīng)繳總額的千分之三支付滯納金。承租方拖欠租金7個(gè)工作日以上的（含7個(gè)工作日），則出租方有權(quán)單方面解除合同，收回該房產(chǎn)，追收所欠費(fèi)用及滯納金，并不予退還履約保證金。”依據(jù)在案證據(jù)，呂雙海及筑誠(chéng)公司于2015年6月之后并無(wú)正當(dāng)理由而未依約支付涉案房屋租金。經(jīng)君合文匯公司催要，仍拒不支付房屋租金，故依據(jù)雙方《租賃合同》中對(duì)合同解除權(quán)之約定，本院認(rèn)為解除條件已具備，君合文匯公司的合同約定解除權(quán)已形成。君合文匯公司亦于2015年8月24日在涉案房屋處張貼通知，告知呂雙海及筑誠(chéng)公司涉案《租賃合同》于2015年8月25日解除，呂雙海及筑誠(chéng)公司均認(rèn)可看到過該內(nèi)容的通知，故應(yīng)確認(rèn)涉案《租賃合同》于2015年8月25日解除。
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，因涉案合同于2015年8月25日解除，合同解除前的拖欠租金，呂雙海及筑誠(chéng)公司應(yīng)依合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付給君合文匯公司。君合文匯公司依據(jù)雙方合同約定之租金支付標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合拖欠租金天數(shù)，計(jì)算的欠付租金數(shù)額43566元，依據(jù)充分，本院予以支持。
關(guān)于君合文匯公司主張的滯納金及違約金一節(jié)，因涉案《租賃合同》中違約責(zé)任條款約定有遲延給付租金的滯納金及標(biāo)準(zhǔn)，在呂雙海和筑誠(chéng)公司遲延給付涉案房屋租金之行為項(xiàng)下君合文匯公司依據(jù)合同約定主張自2015年6月1日起算至合同解除日2015年8月25日，共計(jì)86天的滯納金為16068元；另該公司依據(jù)同一違約行為亦主張依據(jù)合同約定承租人應(yīng)支付兩個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金為41518元。就此訴求，本院認(rèn)為，合同約定的滯納金亦具備違約金之性質(zhì)，但守約方不應(yīng)依據(jù)同一違約行為重復(fù)主張違約方以支付違約金的方式承擔(dān)違約責(zé)任，故本院就君合文匯公司針對(duì)違約金的上述兩個(gè)訴求，擇一較高標(biāo)準(zhǔn)予以支持，君合文匯公司主張呂雙海和筑誠(chéng)公司支付違約金41518元，有合同及法律依據(jù)，本院予以支持。
君合文匯公司主張的呂雙海和筑誠(chéng)公司支付自2015年8月26日起至返還房屋之日止的損失系依據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2015年9月10日，共計(jì)10920元。本院認(rèn)為，當(dāng)守約方有關(guān)違約金之訴請(qǐng)不足以彌補(bǔ)其實(shí)際損失時(shí)，因同一違約行為而導(dǎo)致的違約金與賠償損失違約責(zé)任承擔(dān)方式可以一并適用。但本案中，君合文匯公司主張的違約金數(shù)額為41518元，系兩個(gè)月的租金標(biāo)準(zhǔn)，已能涵蓋其之后主張的房屋空置期間損失，故其該項(xiàng)賠償損失之訴求，本院不予支持。
合同解除后租賃標(biāo)的房屋應(yīng)予返還，君合文匯公司主張呂雙海和筑誠(chéng)公司返還租賃標(biāo)的房屋及相關(guān)門禁卡及車卡之訴求，本院予以支持。
當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。呂雙海和筑誠(chéng)公司雖提出涉案房屋存在房屋吊頂脫落及墻壁、地面開裂等問題，并以此為由提出本訴抗辯及反訴賠償之主張。但就涉案房屋處墻壁、地面是否確有開裂及上述問題已達(dá)到房屋無(wú)法居住使用的程度，呂雙海和筑誠(chéng)公司未能提供有效證據(jù)予以證明。雖雙方均認(rèn)可涉案房屋處吊頂存在部分掉落的現(xiàn)象，但君合文匯公司接到承租人通知后亦及時(shí)給予維修，故呂雙海及筑誠(chéng)公司不應(yīng)以此為由拒付涉案房屋的租金。進(jìn)而筑誠(chéng)公司以此為由反訴主張君合文匯公司支付該公司實(shí)際損失365713元，因涉案租賃合同并非因君合文匯公司違約而導(dǎo)致解除，故筑誠(chéng)公司上述主張缺乏合同依據(jù)。筑誠(chéng)公司提出的工商登記地址問題及開具發(fā)票問題，尚不足以認(rèn)定君合文匯公司存在導(dǎo)致合同解除之根本違約行為，故本院對(duì)筑誠(chéng)公司的反訴請(qǐng)求，不予支持。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)被告呂雙海與原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司簽訂的《租賃合同》及被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰九c原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司簽訂的《租賃合同》自二〇一五年八月二十五日解除；
二、被告呂雙海和被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰咀员九袥Q生效之日起七日內(nèi)向原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司支付拖欠的租金四萬(wàn)三千五百六十六元；
三、被告呂雙海和被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰咀员九袥Q生效之日起七日內(nèi)支付原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司違約金四萬(wàn)一千五百一十八元；
四、被告呂雙海和被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰咀员九袥Q生效之日起七日內(nèi)向?qū)⑸鲜觥蹲赓U合同》所涉標(biāo)的房屋返還給原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司，并向原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司交還房屋門禁卡四張、電卡一張、車庫(kù)出入卡一張；
五、駁回原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
六、駁回被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰镜姆丛V請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)一千二百七十一元，由被告呂雙海和被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰竟餐?fù)擔(dān)九百六十六元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）；由原告（反訴被告）北京君合文匯科技有限公司負(fù)擔(dān)三百零五元（已交納）。反訴案件受理費(fèi)三千三百九十三元，由被告（反訴原告）北京筑誠(chéng)廣告?zhèn)髅接邢薰矩?fù)擔(dān)（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。
代理審判員 李 珊
二〇一五年十二月三十日
書 記 員 李金益
