法律知識要點：房屋租賃合同中入場費（進場費）的法律性質，由于目前的法律法規(guī)和司法解釋沒有相關規(guī)定，在司法實踐中爭議較大。要確定入場費（進場費）的法律性質，首先要結合承租人所交納入場費（進場費）的性質及其用途分析。
在實務中，如果承租人為與出租人訂立租賃合同而支付給出租人一定數額的入場費（進場費），應視為承租人就租賃合同全部履行期限到來之前，提前一次性向出租人預付的租金，因為這種房屋租賃關系的建立，承租人以交納入場費（進場費）來獲取租賃期限內對租賃標的使用的對價，所以承租人所交納對應期限內的入場費（進場費）應視為租金。
如果承租人為與出租人建立租賃關系而交納的入場費，雙方在租賃合同中未明確約定入場費的構成及用途，收取入場費作為現實商業(yè)活動中的一種經營模式，無法律及行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定的，一般會被看作是商業(yè)慣例。
但是入場費（進場費）無論是哪一種，最大的爭議還是出租人與承租人一旦發(fā)生糾紛，這部分費用到底要不要退還？該如何退還？筆者根據以往代理類似案件的經驗認為，如果對于入場費（進場費）雙方在租賃合同中有明確約定的用途的，按雙方的約定處理，如果在合同中沒有明確的約定，則司法實務中一般主要有以下三種處理方式：
一、雙方簽訂的租賃合同無效或被撤銷的。如果雙方簽訂的租賃合同無效或被撤銷的，這種情況下，根據合同法第五十八條的規(guī)定，出租人因此取得到入場費（進場費）應當退還給承租人，此種情況在實踐中大部分是因為租賃物系違章建筑導致的。
二、雙方簽訂的租賃合同有效，但合同已經履行完畢的。此種情況下，房屋租賃合同中的約定的入場費（進場費）作為一種商業(yè)慣例，在租賃合同已經履行完畢的情況下，如果承租人此時請求返還的，一般法院難以判決支持的。
三、雙方簽訂的租賃合同有效，但一方違約造成合同解除的。此時將根據雙方簽訂的租賃合同約定，結合租賃合同的履行程度，守約方可以享受入場費（進場費）全部或部分的權益。
不過，上述的分析意見是筆者根據各地法院的司法判例總結得出的，由于并無明確的法律依據，加上各地司法慣例不同，所以當事人有類似的案件的，一定要了解當地法院對此類案件的裁判習慣。為了更好的理解，筆者分享下面三個關于涉及入場費的相關判例。
實務判例一：雙方簽訂的租賃合同無效或被撤銷，因此承租人支付的入場費（進場費）應予退還。
案情簡介
2013年8月30日，陳某明（乙方）與實業(yè)公司（甲方）簽訂《租賃合同》約定:甲方出租給乙方的門面位于某地的F128號商鋪（以下簡稱涉案商鋪），租賃面積共18平方米；租賃期限自2013年9月1日起至2017年8月31日止，租賃期定為四年；并約定了租金標準及違約責任等等。謝某國作為甲方代表在該合同甲方處簽名。同日，陳某明按謝某國、實業(yè)公司要求向謝某國的個人賬戶匯款227640元。上述合同對該款未作約定。謝某國、實業(yè)公司依約將涉案商鋪交付陳某明使用。
2015年7月20日，法院受理實業(yè)公司訴陳某明租賃合同糾紛一案，實業(yè)公司起訴要求陳某明支付拖欠的涉案商鋪租金等。經原審法院主持調解，雙方達成調解協(xié)議，原審法院于2015年9月10日作出具民事調解書，調解協(xié)議如下:陳某明于2015年9月10日向實業(yè)公司支付租金27960元并將涉案商鋪交還給實業(yè)公司，受理費885.5元由實業(yè)公司負擔。上述民事調解書已于2015年9月10日發(fā)生法律效力并于當日履行完畢。
陳某明確認謝某國是實業(yè)公司的工作人員、謝某國已將入場費227640元轉交實業(yè)公司。實業(yè)公司確認涉案商鋪無辦理建設工程規(guī)劃報建手續(xù)。陳某明、謝某國、實業(yè)公司確認陳某明已交的227640元構成如下:其中訴爭的22萬元為陳某明承租涉案商鋪的入場費，7560元為2014年11、12月及2015年1月的租金，80元為保證金。
陳某明認為合同無效，謝某國、實業(yè)公司應退回入場費，向原審法院申請撤回要求謝某國、實業(yè)公司返還3個月租金7560元、保證金80元的部分訴訟請求，堅持要求謝某國、實業(yè)公司退還22萬元入場費及該款利息。謝某國、實業(yè)公司堅持認為合同有效，堅持答辯意見。
判決要點
由于涉案商鋪無辦理規(guī)劃報建手續(xù)，故依照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 規(guī)定，陳某明與實業(yè)公司簽訂的《租賃合同》無效。實業(yè)公司作為出租人未提供合法建筑物給陳某明，陳某明作為承租人對租賃物的合法性未盡謹慎審查義務，故陳某明、實業(yè)公司對合同無效均有過錯。
關于入場費22萬元是否退還及利息是否計算的問題，訴爭22萬元入場費是陳某明因簽訂《租賃合同》承租涉案商鋪所支付的費用，而《租賃合同》對此款無作約定，且無證據證明雙方對該款的用途、合同終止后是否退還等有明確約定。
提供合法且符合合同約定使用的商鋪是出租方的義務，現無證據證明雙方已明確約定所收取的入場費是用于皮具城的裝修。因22萬元金額較大，遠高于合同約定的租賃期租金總額，在合同無效且雙方無明確約定合同終止后入場費不退的情況下，如果入場費全額不退有違公平合理原則。
故實業(yè)公司認為雙方之間的租賃關系已調解終結，陳某明無權要求返還入場費的抗辯理由不成立。但陳某明為承租涉案商鋪而支付入場費是其當時的真實意思表示，雙方并無約定合同終止后作退款處理，且陳某明對合同無效亦有過錯，故陳某明主張入場費22萬元應全額退還的意見理據不足。根據本案實際情況，按照公平合理原則，原審法院認為入場費應按剩余租期占合同約定租賃期的比例作部分返還處理。
考慮到陳某明對合同無效有過錯，故按公平合理原則，實業(yè)公司應支付的利息應以108720元為本金，從起訴之日起，參照中國人民銀行同期同類貸款利率計算為宜。對陳某明主張的超出部分的款項及利息，均不予支持，依法予以駁回。因合同無效，故陳某明的訴訟請求未超過訴訟時效。
涉案《租賃合同》出租方是實業(yè)公司，謝某國是作為簽約代表簽訂合同及收款，實業(yè)公司已確認收到該款，故謝某國收款行為屬于代理公司收款行為，由此產生的法律后果應由實業(yè)公司承擔。陳某明要求謝某國承擔本案連帶責任于法無據，不予支持，依法予以駁回。
判決結果
綜上，法院判決:實業(yè)公司向陳某明返還入場費108720元并支付利息（以108720為本金，從2016年1月29日起，參照中國人民銀行同期同類貸款利率計算至支付之日止）。
實務判例二：雙方簽訂的租賃合同有效，但租賃合同已經履行完畢，承租人已經支付的入場費（進場費），出租人不予退還。
案情簡介
原告為了入駐即將開業(yè)的海河時代廣場，向海河投資公司交納了5000元的入場費，海河投資公司為其出具收據，載明:“入賬日期2009年11月22日交款單位趙小敏收款方式現金人民幣伍仟元正收款事由入場費”并加蓋了海河投資公司的財務專用章。
2010年7月20海河投資公司召開股東會決議，全體股東一致同意注銷海河投資公司并成立清算組、辦理工商注銷手續(xù)。同時在運城日報刊登注銷公告，通知債權債務人于公告發(fā)布之日起45日內向本公司申報債權債務。2010年12月9日某縣工商行政管理局決定對海河投資公司準予注銷登記。原告與被告時代廣場公司簽訂經營協(xié)議書兩份，經營區(qū)域位于海河時代廣場第四層，商品范圍為幫登童鞋，經營期限分別為2011年4月1日起至2012年3月31日止；2013年5月1日起至2014年5月1日止?，F原告訴至法院要求被告時代廣場退還入場費5000元。
判決觀點
原告為了入駐即將開業(yè)的海河時代廣場向海河投資公司交納5000元入場費，海河投資公司為其出具收據及原告與被告時廣代廣場公司簽訂的經營協(xié)議書，均未對入場費進行約定，故應按雙方真實意思表示及商業(yè)慣例以確定入場費的性質。原告交納入場費后，已入駐海河時代廣場進行實際經營，合同已經得以履行?，F原告要求三被告退還入場費證據不足，本院對其主張不予支持。
判決結果
據此，法院判決:駁回原告趙小敏的訴訟請求。
實務判例三：雙方簽訂的租賃合同有效，但一方違約造成合同解除的，入場費（進場費）的是否退還，由違約方承擔。
案情簡介
2013年8月30日，原告萬代公司（甲方）與被告佳佳公司（乙方）簽訂了《房屋租賃合同補充協(xié)議》約定:甲方同意出租，乙方同意承租位于某的鋪位；乙方經營項目名稱暫定為“某某”，經營用途為服裝、化妝品等及無煙餐飲（僅限于甲方指定位置營業(yè)，及餐飲部分營業(yè)面積不得超過建筑面積100平方米，具體位置及面積見附件二，以雙方最終協(xié)商確定的面積為準）。
乙方不得超出上述面積以及經營用途違規(guī)經營；每月租金總額為204000元，乙方同意每月向甲方支付裝修及電梯、空調等設備的折舊費用100000元；乙方簽訂正式的租賃合同和本租賃補充協(xié)議時，將相當于貳個半月租金數額的租賃保證金510000元、一個月租金204000元、裝修設備折舊費用100000元支付給甲方，共計814000元；乙方應于每月5日前繳交當月租金，遲于規(guī)定日期則按拖欠租金總額每月5‰繳納滯納金（只提供收款收據）。
原告進駐涉訴商鋪經營至2014年1月20日，因被告某某公司與萬代公司、萬中公司就涉訴商鋪所在場地存在租賃合同糾紛，涉訴商鋪所在場地被關閉，原告無法繼續(xù)經營使用涉訴商鋪。
判決觀點
法院審理認為：合同簽訂后，各方均應按照約定全面履行自己的義務，被告某某公司作為出租人，應依約將產權清晰、位置明確的租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。現被告佳佳公司未能盡到合同義務，導致原告不能正常使用租賃物，無法行使合同權利，被告某某公司已構成違約。在租賃合同一方當事人違反合同約定導致合同目的無法實現以及合同實際上無法履行的情況下，該合同應當終止履行。
因此，被告某某公司此前收取原告的鋪位押金應予以返還，因原告已實際使用涉訴商鋪至2014年1月20日，對于原告已支付的租金，被告某某公司應扣除其已使用期間（自2013年11月1日至2014年1月20日）的租金并予以返還，即24000元-（4800元×2個月＋（4800元／31天×20天）］=11303.23元。
雖然被告某某公司不認可收取了原告入場費，但是原告曾向被告某某公司的法定代表人即被告袁動偉開設的動偉商行支付40000元，其中包括被告某某公司認可的押金9600元、五個月租金24000元，對于剩余6400元的性質，被告某某公司、袁動偉均無法做出合理解釋，故本院采信原告關于上述費用為入場費的主張，并認定被告某某公司應返還原告入場費6400元。原告為使用涉訴商鋪支付的相關店面裝修損失，被告應予以賠償。
判決結果
綜上，法院判：某某有限公司于本判決生效之日起十日內向原告陳某菊返還鋪位押金9600元、租金11303.23元、入場費6400元，并賠償原告陳某菊裝修損失28670元，以上共計55973.23元。
律師點評
在房屋租賃行業(yè)當中，繳納入場費是普遍的行業(yè)潛規(guī)則，對入場費或進場費，法律上無明確的規(guī)定。因此，司法實務當中，對于入場費的退還與否，主要根據雙方的合同約定處理，如果無明確約定的，則把入場費視為租金的一部分，將根據租賃合同的效力、違約情況等決定是否退還以及退還的金額大小。但是，各地司法實務有一定差別，當事人應當了解當地的裁判標準。
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