8月20日，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域出現(xiàn)了首個(gè)爆倉案例，杭州鼎家發(fā)布通知稱因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營。而鼎家爆倉的背后，牽扯出的是租房市場(chǎng)金融化野蠻發(fā)展的亂象，4000位租戶不僅退押金無門，而且還在不知情的情況下背上一筆高額的網(wǎng)貸。
自2015年起，從中央到政府出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，長(zhǎng)租公寓應(yīng)運(yùn)而生，迎來了高速發(fā)展的幾年。據(jù)鯨準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫收錄，截至2018年3月22日，我國共有223家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)成立，其中121家企業(yè)獲得過融資，獲投率高達(dá)54.3%，總?cè)谫Y額達(dá)126.8億人民幣。
按運(yùn)營模式分類，長(zhǎng)租公寓可以大致分為集中式和分散式兩種。集中式公寓大多數(shù)以“棟”或者“層”為基本單位，實(shí)行集中式管理，運(yùn)營商以房地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店背景為主，比如萬科旗下的泊寓以及鉑濤集團(tuán)旗下的窩趣輕社區(qū)；分散式長(zhǎng)租公寓，大部分都是個(gè)人房東手上的閑散房源，其運(yùn)營商主要是以中介或二房東起家，比如自如旗下品牌自如友家。另有“集散式”公寓，區(qū)域相對(duì)集中，但房屋產(chǎn)權(quán)仍是分散的，所以其運(yùn)營模式更接近分散式公寓。
由于集中式長(zhǎng)租公寓一般是整體收購或整體承租，甚至由開發(fā)商自持物業(yè)，運(yùn)營商通常擁有較強(qiáng)的資本實(shí)力，利用自有資金或自有信用進(jìn)行擴(kuò)張，在擴(kuò)張過程中強(qiáng)勢(shì)而審慎。
而分散式公寓的擴(kuò)張則稱得上野蠻。因?yàn)榉稚⑹焦⑦\(yùn)營商的資本實(shí)力和信用都相對(duì)較弱，所以通常需要付出更高的成本來獲得擴(kuò)張資金。而為了支付更高昂的財(cái)務(wù)成本，運(yùn)營商要么進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營以提高“坪效”，獲得較高的租金溢價(jià)覆蓋成本；要么就需要不斷融資，不斷擴(kuò)張，只要資金流不斷，也許就可以熬到云開霧散。而更精明的運(yùn)營商，則會(huì)借助房租貸、房東貸等融資工具來分散或轉(zhuǎn)嫁成本和風(fēng)險(xiǎn)。
相比于傳統(tǒng)的房屋租賃中介，長(zhǎng)租公寓更類似于二房東。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商與房東簽訂房屋租賃合同，取得房屋的使用權(quán)，加以裝修或者改造后，再進(jìn)行轉(zhuǎn)租。業(yè)內(nèi)人士表示，分散式公寓是從單個(gè)房東手上收房，相對(duì)集中式公寓簽約期限會(huì)短一點(diǎn)，一般都是五年左右。
業(yè)內(nèi)人士向P2P情報(bào)局表示，在分散式長(zhǎng)租公寓的成本支出中，拿房成本占有很大的比例。清水房的拿房成本會(huì)相對(duì)低一點(diǎn)，但是考慮到裝修費(fèi)用，以及空置的裝修周期，綜合的拿房成本也不低。他指出，運(yùn)營長(zhǎng)租公寓對(duì)資本的要求很高，集中式公寓一般需要5-10年才能實(shí)現(xiàn)盈利，而分散式公寓一般也需要3年左右才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流回正。
想要拓展市場(chǎng)，前期必須有足夠的資金支持，所以長(zhǎng)租公寓很快就釋放出巨大的融資需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年初魔方公寓發(fā)行了中國長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域第一只ABS，截至2018年8月21日，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已經(jīng)達(dá)到11只。
除此之外，目前已經(jīng)有多家長(zhǎng)租公寓依賴租客的信用，沉淀租客從金融機(jī)構(gòu)貸出的資金來拓展市場(chǎng)。爆倉的鼎家就是在利用“租金貸”沉淀的資金跑馬圈地，有媒體從鼎家內(nèi)部人士處了解到，僅三個(gè)月，鼎家就利用網(wǎng)貸獲取的資金支持?jǐn)U展了上千套房源。
在長(zhǎng)租公寓鏈條另一端的房東，在長(zhǎng)租公寓金融化的過程中，也并沒有被忽略，市面上已經(jīng)有平臺(tái)設(shè)計(jì)出針對(duì)這個(gè)群體的貸款產(chǎn)品，該類產(chǎn)品通常被稱為房東貸。
所謂的房東貸，是指以房屋出租人（房屋所有人）為借款人，以租金收入為主要還款來源的貸款產(chǎn)品。
某網(wǎng)貸平臺(tái)的房東貸產(chǎn)品簡(jiǎn)介顯示，平臺(tái)給借款人授信額度為應(yīng)收租金的8到30倍，最多可貸30萬。該房東貸產(chǎn)品說明中還顯示，出款當(dāng)天房產(chǎn)需為正常狀態(tài)且出租3個(gè)月以上。同時(shí)，承租人需要和平臺(tái)、借款人簽訂三方協(xié)議，約定租金打入平臺(tái)指定賬戶。
P2P情報(bào)局從該網(wǎng)貸平臺(tái)相關(guān)人員處了解到，房東貸產(chǎn)品客戶通常由公寓運(yùn)營商推薦，通常為信用貸，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)潔，出借人與借款人的角色是比較清晰的，是P2P平臺(tái)上比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。也有一部分房東貸產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜一些，會(huì)以保理的形式實(shí)現(xiàn)。
其經(jīng)手的一部分房東貸產(chǎn)品便是通過保理買斷模式實(shí)現(xiàn)。房東與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商簽訂出租合同后，合同存續(xù)期間內(nèi)的租金對(duì)房東來說就是一筆應(yīng)收賬款，房東為了獲得流動(dòng)資金，將未到期的租金應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給網(wǎng)貸平臺(tái)旗下或?qū)嶋H控制的保理公司。然后，保理公司將一部分債權(quán)打包賣給金融機(jī)構(gòu)等其他資方，以保障保理公司的流動(dòng)性。
該人員還介紹道，雖然“后臺(tái)處理”方式不盡相同，但房東客戶的前臺(tái)體驗(yàn)是基本一致的。房東貸辦理流程與租金貸相似，但是在審核過程中會(huì)與房東打電話確認(rèn)，履行告知義務(wù)，同時(shí)也盡可能控制在公寓運(yùn)營商推薦資產(chǎn)過程中的道德風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在資產(chǎn)相對(duì)緊缺的時(shí)候，在公寓運(yùn)營商的強(qiáng)烈要求下，這一流程可能會(huì)被“簡(jiǎn)化”或省略。
事實(shí)上，公寓運(yùn)營商之間的房源競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)到了白熱化的程度，如果不“簡(jiǎn)化流程”以提升用戶體驗(yàn)，公寓運(yùn)營商以及與其合作的P2P平臺(tái)，將喪失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
按照監(jiān)管要求，資金會(huì)直接按照約定打到房東的賬戶上，但是會(huì)在合同中約定還款時(shí)，由長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營商代為還款。而且，一旦出現(xiàn)房屋空置的現(xiàn)象，作為第一責(zé)任人的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商將予以墊付。
不過，目前該平臺(tái)已經(jīng)下架了房東貸產(chǎn)品，該人員表示是由于近期P2P行業(yè)的震蕩，導(dǎo)致資金端供應(yīng)不足，無法滿足公寓運(yùn)營商的融資需求。
行業(yè)人士指出，租金貸的問題，歸根結(jié)底就是無法監(jiān)控資金流向，而資金流向一旦失去監(jiān)控，就很容易滋生套路，租金貸如此，房東貸亦如此。
他指出，房東貸套路可能存在于三個(gè)方面，一是夸大其資本實(shí)力及運(yùn)營能力，向房東承諾穩(wěn)定回報(bào)，騙取房東信任；二是侵害房東的知情權(quán)，在業(yè)務(wù)辦理過程中存在誘導(dǎo)或隱瞞，出租變成了貸款；三是憑借房東信用，通過P2P或其他金融機(jī)構(gòu)一次性獲得長(zhǎng)期貸款，向房東則分期支付租金，利用沉淀資金進(jìn)行高杠桿擴(kuò)張。
相比于租客，房東既有固定資產(chǎn)作為增信，還有租金作為主要的還款來源，兼有公寓運(yùn)營商的兜底承諾，更容易受到金融機(jī)構(gòu)的青睞。而房東良好的信用資質(zhì)，也很容易被長(zhǎng)租公寓利用作為積淀資金的利器。
與租金貸套路一樣，只要存在貸款與租金支付之間存在期限錯(cuò)配，那么公寓運(yùn)營商就有可能沉淀資金。
從P2P情報(bào)局目前了解到的幾款房東貸的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上來看，雖然資金多由P2P平臺(tái)或金融機(jī)構(gòu)直接轉(zhuǎn)入到房東的賬戶中，但因?yàn)樵摌I(yè)務(wù)通常由長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商工作人員在線下代為受理，其中可能隱藏的道德風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
此外，由于房東貸在還款時(shí)采用的是租客或者長(zhǎng)租公寓運(yùn)營者代還的模式，高度依賴于公寓運(yùn)營商的職業(yè)操守和運(yùn)營能力，一旦出現(xiàn)大面積空置或資金鏈斷裂，那么，房東背負(fù)的高額貸款將由誰來償還？
作者：我是八戒
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