前幾天，【大胡子說房】解讀了東莞“禁墅令”（點(diǎn)擊查看），提出別墅越來越難普漲，老舊別墅越來越淪為窮人買不起富人看不上的尷尬物種。
其實(shí)，除了別墅，還有一類房子也和別墅一樣，越來越是富人買不起窮人看不上，可能會(huì)長期滯漲，那就是：老破大。
城市中心一直在轉(zhuǎn)移，豪宅區(qū)也一直在變遷，曾經(jīng)高價(jià)買入的老破大所引以為傲的地段好，都是階段性的。
好產(chǎn)品才配談地段，當(dāng)房價(jià)越來越高，老破大越來越淪為窮人買不起，富人看不上。
老破大最明顯的特點(diǎn)是：面積大、單價(jià)低、總價(jià)高，而且一般都沒有電梯。
光一個(gè)，沒有電梯，想必很多人都會(huì)倒吸一口冷氣。
大戶型的房子一般都是家庭居住，上有老下有小，沒有電梯，每次出門都像打仗一樣，而且對(duì)于能負(fù)擔(dān)得起老破大房子的業(yè)主，顯然對(duì)于電梯是個(gè)硬需求。
動(dòng)輒6、7、8、9層樓，自住都是個(gè)災(zāi)難，每天想到要爬那么高的樓梯，想必都是能不出門就不出門，還有小孩的手推車、老人輪椅...一大堆因沒有電梯產(chǎn)生的煩惱。
看到這里，想必很多人會(huì)想：既然不買高樓層，那可以考慮低一點(diǎn)的2、3、4層樓啊，甚至還能挑到帶院子的1樓，畢竟中國人對(duì)“院子”有蜜汁偏愛。
當(dāng)然市面上確實(shí)還有人為了面積妥協(xié)，但真的非常小眾，真正付得起這個(gè)價(jià)格人誰愿意接受：無電梯+房價(jià)老舊+大戶型？
除了電梯，老破大一直被詬病的就是停車場，很多老破大都建得非常早，歷經(jīng)多年，物業(yè)再好也會(huì)破舊不堪。
而且大家庭居住，小區(qū)的私家車一定不少。
如果是有充足停車位的地下停車場還好，如果沒有充足的地下停車場，還可能將小區(qū)的公共區(qū)域改成地面停車。
當(dāng)你有一天精疲力盡開車回家，還要在小區(qū)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)找停車位時(shí)，想必到時(shí)你一定會(huì)懷疑自己當(dāng)初腦子進(jìn)水了，花了這么多錢買了個(gè)連停車位都不能保證的“高價(jià)床位”。
更嚴(yán)重的是，當(dāng)你想通了要把老破大賣掉置換個(gè)更高級(jí)的房子時(shí)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，額，掛盤了很久都賣不出去。
當(dāng)初你可能是因?yàn)檫@個(gè)房子面積大或者是裝修好看買下來的，但這個(gè)市場真的是無比理性的，大戶型高總價(jià)真的就是富人看不上窮人買不起。
同等價(jià)位之下，完全有更多更好的選擇，雖然看似老破大的產(chǎn)權(quán)面積大，但因?yàn)樵缙诘墓珨偞?，所以得房率也沒有非常高。
老破大的180平4房和次新房的120平4房，在假如次新房設(shè)計(jì)合理的話，未必沒有老破大的180平4房好用，更何況現(xiàn)在買房大家更注重功能空間設(shè)計(jì)，能有4個(gè)房間就滿足了。
至于房間的大小，反而佛性了不少。
種種原因，造成了老破大長期跑輸大盤，二手房成交周期長，流動(dòng)性極差。
沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的老破大都會(huì)被人們所拋棄。
房價(jià)輪動(dòng)規(guī)律除了滿足區(qū)域輪動(dòng)，其實(shí)也滿足產(chǎn)品輪動(dòng)。
一般都是從新房率先上漲，然后輪動(dòng)到次新房、有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的老破大、老破小。
如果沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，老破大幾乎會(huì)成為整個(gè)市場上流動(dòng)性最差的產(chǎn)品。
畢竟鐘愛學(xué)區(qū)房的人為了個(gè)學(xué)位會(huì)偏好買小戶型老破小，但可不會(huì)去買個(gè)老破大，費(fèi)錢又不如低總價(jià)的老破小漲得快。
投資客要想玩得動(dòng)老破大，真不是容易的事。現(xiàn)在拆遷舊改的速度明顯慢下來了，老房子越來越難拆，妄想著買個(gè)老破大來博拆遷的，基本都可以死心了。
接下來的房地產(chǎn)基本都是慢牛行情，越來越淪為剛需和改善的主場，而各個(gè)城市所處的階段不一樣，但無疑老破大已經(jīng)不符合年輕人的主流置業(yè)觀念，年輕人越來越偏好住得舒適的房子，住得好比住得大重要得多。
現(xiàn)在的一線城市不缺房子，只是缺好房子。
雖然剛需還是支撐一線城市的基底，但改善型需求已逐步在蘇醒，那些優(yōu)質(zhì)板塊的稍大戶型次新房無疑是改善家庭的首選。
而遺憾的是，老破大進(jìn)不了改善家庭的備選名單，沒有更好的環(huán)境和產(chǎn)品加持，就憑著一個(gè)面積大，憑什么讓人愿意為此買單呢？
就像在深圳這一輪行情中，漲得最好的不是主城區(qū)羅湖福田的老破大，而是深圳龍華紅山。紅山板塊在上一輪行情中差不多翻了三倍，最關(guān)鍵的原因就是：放眼整個(gè)深圳，800萬左右，想要地鐵口、次新房、大商業(yè)、物業(yè)好、環(huán)境優(yōu)美，還有關(guān)鍵的深高北學(xué)位。
龍華紅山是整個(gè)深圳最好的選擇，幾乎是無可替代。
除了有面積偏好，老破大基本是被改善家庭拋棄的。
而二線城市正處于什么階段呢？
支撐二線城市行情，除了沖著限價(jià)紅利的投資客，要么二線城市正處于小家庭裂變的高峰期，越來越多的本地人年輕人因?yàn)榛榧薨岢鋈プ约鹤 ?/span>或者是在一線城市工作的年輕人在二線城市買套房，作為退路。
這些從小居住環(huán)境就相對(duì)優(yōu)渥的年輕人，真的愿意為了面積去買老破大嗎？
不。
按照二線城市以新房為主的供給結(jié)構(gòu)，完全不可能。即使他們不是選新房，都會(huì)傾向選市中心的二手次新房。二線城市的老破大以后轉(zhuǎn)手給誰？
至于新房癌晚期的三四線城市，新房都這么便宜，有誰還會(huì)偏好去買老破大？
沒落的老破大隨著城市中心遷移、行情變化、年輕人偏好升級(jí)，越來越不受待見，甚至更比不上處于城市地板價(jià)的老破小。
剛需家庭買不起，改善家庭看不上，投資客更不愿意把大把現(xiàn)金流投在一個(gè)明顯跑輸大盤收益的落后產(chǎn)品，而且不是資金實(shí)力雄厚的高玩，還真玩不起老破大。
看到這里，可能有讀者會(huì)說，不是有老舊小區(qū)改造嗎？老實(shí)說，對(duì)于這樣的大工程，請(qǐng)報(bào)以謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。
房地產(chǎn)的水是很深的，當(dāng)初轟轟烈烈宣傳的萬科萬村計(jì)劃，最后不也涼涼了嗎？
老破大，是沒有春天的。
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