目前各地的二手房交易不少，有些城市如成都，重慶，也是一萬(wàn)套一個(gè)月，廣州從幾千套到一萬(wàn)套，深圳基本是7000套，這些數(shù)字都反映，買(mǎi)一套二手房需要花錢(qián)，少則幾百萬(wàn)，多則幾千萬(wàn)，因此你得掌握二手房常見(jiàn)的幾個(gè)最常見(jiàn)的九個(gè)坑，千萬(wàn)別再栽跟頭了。買(mǎi)二手房小心坑慘你的幾個(gè)要素一般包括會(huì)有，產(chǎn)權(quán)，合同問(wèn)題，反價(jià)問(wèn)題，貸款問(wèn)題，收樓問(wèn)題等。
買(mǎi)二手房最常見(jiàn)的九個(gè)坑，小心坑慘了你買(mǎi)房白花花的幾百萬(wàn)！
1、不查清楚產(chǎn)權(quán)小心栽跟頭
一般而言，業(yè)主會(huì)說(shuō)不方便，千萬(wàn)不能讓這個(gè)為理由阻止你查看產(chǎn)權(quán)，要想交易，必須看產(chǎn)權(quán)。根據(jù)房天下深圳二手房統(tǒng)計(jì)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)糾紛的問(wèn)題一年在深圳也有過(guò)100宗呢。
產(chǎn)權(quán)有分單人和多人產(chǎn)權(quán)，這個(gè)要弄情況，其二，房產(chǎn)本身的貸款情況，要用心了解所購(gòu)房產(chǎn)是否存在被抵押、查封的信息，以及是否有債務(wù)糾紛等。一般是這些點(diǎn)，審查房屋是否具有合法的產(chǎn)權(quán)，審查房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬，審查房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否受到限制，審查房屋是否存在租賃關(guān)系。
2、房屋質(zhì)量要明確責(zé)任
二手房是住過(guò)人的房子，一般這么理解，那么肯定或多或少有質(zhì)量方面的問(wèn)題，買(mǎi)二手房一定要仔細(xì)咨詢并且驗(yàn)證房屋是否存在翻修史，或者比較嚴(yán)重的質(zhì)量維修情況。為了避免權(quán)益受損，雙方可以在合同中明確相關(guān)責(zé)任。
3、小區(qū)環(huán)境要仔細(xì)排查
環(huán)境分內(nèi)部和外部，內(nèi)部的配套環(huán)境，外部的商業(yè)環(huán)境都是值得關(guān)注的。
4、購(gòu)房合同內(nèi)容要全面
合同中一要提防反價(jià)賠償?shù)膯?wèn)題，二，要提防是否業(yè)主本人的責(zé)任；三，交樓時(shí)間的確定，四，房子的現(xiàn)狀等。一般而言，賣(mài)主賣(mài)房后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，結(jié)果反悔的新聞不絕于耳，許多買(mǎi)房者也自認(rèn)倒霉。
5、買(mǎi)房過(guò)戶最好要徹底
什么是徹底過(guò)戶？一方面要確定過(guò)戶的日期，督促賣(mài)主在合同期內(nèi)盡量搬離，防止給雙方制造不愉快。另一方面，物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)等各種生活雜費(fèi)，確保賣(mài)主已經(jīng)完全結(jié)清，免得引發(fā)不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。
6、稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)繳納？
在實(shí)際交易中，賣(mài)家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。實(shí)踐中，一定要提前對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)做出明確約定。這個(gè)點(diǎn)要談，二手房的稅費(fèi)一般如果沒(méi)有紅本，基本都涉及個(gè)稅，增值稅，契稅，一般都幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)，所以要注意。
7、防止貸款贖樓不出來(lái)
二手房贖樓基本是普遍的，一些房產(chǎn)并非很容易贖樓，如果沒(méi)有贖樓紅本房產(chǎn)出來(lái)，后面的過(guò)戶都是空話。
為了避免糾紛，二手房購(gòu)買(mǎi)的違約責(zé)任各方務(wù)必提前明確清楚。如采取按揭貸款的方式購(gòu)房，對(duì)沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定。
8、小心辦理陰陽(yáng)合同的不妥
小心辦理陰陽(yáng)合同的不妥。所謂二手房“陰陽(yáng)合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避?chē)?guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書(shū)面或口頭。“陰陽(yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。
9、貸款時(shí)間
有些人會(huì)將舊的房子便宜賣(mài)，這個(gè)時(shí)候你要注意貸款的問(wèn)題了?？⒐つ甏c貸款年限。為了規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在對(duì)個(gè)人發(fā)放二手房貸款時(shí)對(duì)房齡有要求，且房齡不一樣所能貸款的額度也不一樣。房齡在10年以內(nèi)的，最高貸款為七成；房齡在10年~20年的，最高貸款為6成。
二手房交易常見(jiàn)陷阱
1、當(dāng)心產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性
房屋買(mǎi)賣(mài)前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買(mǎi)房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考慮的。最直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
2、出賣(mài)人是否具有合法處分權(quán)？
出賣(mài)人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買(mǎi)賣(mài)行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這是二手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的“陷阱”。要想避開(kāi)這個(gè)陷阱，買(mǎi)房人應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：出賣(mài)人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人;如果房屋有多個(gè)共有人需要全體共有人 共同簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同;如果出賣(mài)人為已婚，買(mǎi)賣(mài)行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。
3、最好做預(yù)告登記
在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，如果賣(mài)房人又將該房屋賣(mài)給他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買(mǎi)房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。
4、要當(dāng)心房屋居住人拒不交付房屋
購(gòu)買(mǎi)的房屋正由出賣(mài)人或承租人居住的情況下，在買(mǎi)房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買(mǎi)房人仍會(huì)無(wú)房可住。為避免這一陷阱，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。
5、看有沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋？
一些沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。
6、當(dāng)心查封房
如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋后，將無(wú)法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。買(mǎi)房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買(mǎi)。
7、當(dāng)心虛假信息和承諾
為賣(mài)出房屋，賣(mài)房人經(jīng)常會(huì)向買(mǎi)房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫(xiě)進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有苦難言。為避免這個(gè)“陷阱”，買(mǎi)房人應(yīng)就關(guān)心的問(wèn)題詢問(wèn)賣(mài)房人后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同里。
8、當(dāng)心原來(lái)業(yè)主欠繳暖氣、水、電、有線電視等費(fèi)用
原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。買(mǎi)房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣(mài)房人。
買(mǎi)二手房如何繞過(guò)坑 六個(gè)簽約細(xì)節(jié)必看
細(xì)節(jié)一：寫(xiě)清時(shí)間點(diǎn)
寫(xiě)清楚交易中每個(gè)程序辦理階段的時(shí)間點(diǎn)，如**年**月**日前辦完贖契、**年**月**日前辦完貸款、**年**月**日前完成過(guò)戶手續(xù)，這樣才能避免交易被無(wú)限期拖長(zhǎng)。
細(xì)節(jié)二：寫(xiě)清付款時(shí)間點(diǎn)
二手房交易一般都是分階段付款，例如首期付一部分、過(guò)戶付一部分、收樓時(shí)再付尾款。需要注意的是，尾款要等到順利收樓之后付清，避免收樓出現(xiàn)不愉快狀況。另外，中介費(fèi)也較好要預(yù)留一部分，待順利收樓之后再交。
細(xì)節(jié)三：違約金
為了避免賣(mài)方坐地漲價(jià)，在違約賠償一欄，購(gòu)房者可以要求違約一方賠償房屋總價(jià)的10%。
細(xì)節(jié)四：戶口問(wèn)題
買(mǎi)教育地產(chǎn)要特別注意戶口問(wèn)題要在合同約定清楚。購(gòu)房者可以在過(guò)戶前要求賣(mài)方攜帶身份證和房產(chǎn)證原件，到戶口所在地的公安局戶籍管理核心，查詢戶口及學(xué)位是否占用。
細(xì)節(jié)五：物業(yè)維修基金
如果房屋維修基金繳存人與產(chǎn)權(quán)人不一致，可能會(huì)導(dǎo)致在維修資金使用過(guò)程中出現(xiàn)不必要的麻煩，因此在房屋買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定好辦理房屋維修基金過(guò)戶（更名）。
細(xì)節(jié)六：帶租房子確定租約交接
如果房屋帶租約，購(gòu)房者要和賣(mài)方協(xié)商好怎么交接租約，哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前房租歸誰(shuí)收、租客的押金如何處理等相關(guān)問(wèn)題。另外，建議購(gòu)房者和租客提前聯(lián)系，多方面了解房屋的問(wèn)題。
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