一直以來，大塊說的觀點(diǎn)，一直是比較堅(jiān)定地看好環(huán)東海域，有文為證。不管是集美新城的火爆，還是馬鑾灣新城的“城市副中心”定位，都沒有動搖我們的觀點(diǎn)：環(huán)東海域新城是島外最重要的發(fā)展方向。
然而，環(huán)東海域到底在哪里，包括什么范圍，一直并沒有被搞得很清楚。對于很多人來說，環(huán)東海域就是同安濱海新城，就是濱海西大道保利叁仟棟、金都海尚那片。雖然說從官方到民間，對于環(huán)東海域的指稱經(jīng)常是大而化之，含糊不清，但環(huán)東海域的規(guī)劃，其實(shí)是有明確范圍的。根據(jù)廈門規(guī)劃展覽館的公示，環(huán)東海域的完整規(guī)劃應(yīng)該是這樣的：
所以，環(huán)東海域新城是由好幾個(gè)部分組成，包括同安和翔安，甚至集美的一部分，形成一主兩次，一帶六組團(tuán)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，總用地面積達(dá)到114.8平方公里，超過了集美新城（含北站、軟三等）和馬鑾灣新城的相加之和，形成一個(gè)環(huán)狀地帶，這才叫環(huán)東，可以稱之為大環(huán)東海域，以便與具體的片區(qū)相區(qū)別。
為什么看重環(huán)東海域呢？
首先，從體量上來講，環(huán)東海域就碾壓了其它新城，這樣比較好像有些不公平，但塊頭確實(shí)也很重要。
其次從發(fā)展方向，環(huán)東海域輻射泉州，面對泉州南部含金量最高的晉江、石獅、南安，甚至還有安溪。馬鑾灣面向漳州，定位廈漳龍區(qū)域綜合服務(wù)中心，廈門城市副中心，當(dāng)然也很高端，但漳州、泉州意義不可周日而言，廈門要進(jìn)取則立足環(huán)東，守成則海滄、集美。環(huán)東決定誰才是閩南的老大。
新機(jī)場，機(jī)場邊上并不宜居，但機(jī)場的方向，決定了一個(gè)城市的人流、物流方向，還有廈門的航空、物流產(chǎn)業(yè)布局。
翔安新機(jī)場效果圖
翔安東坑灣，無論是未來東部市級中心或東部綜合中心，定位應(yīng)該是島外最高的，本來嘛，區(qū)級中心才是副的。
在建的新體育中心、新會展中心，同樣是都市級別的建筑地標(biāo)和城市客廳。
既然環(huán)東海域相當(dāng)于幾個(gè)新城的疊加，那么由于地理位置和發(fā)展階段的不同，其內(nèi)部板塊的分化也是必然的。我們說環(huán)東海域是島外最重要的發(fā)展方向，并不意味著環(huán)東海域的每一個(gè)板塊，在每一個(gè)時(shí)間段，都能夠碾壓或者超越島外的其它新城。何況，購房置業(yè)是一件個(gè)性化的需求，每個(gè)人的偏好、地緣關(guān)系都會有所不同。
我們來看看構(gòu)成環(huán)東海域的每一個(gè)組團(tuán)的特色及其定位：
同集濱海片區(qū)：
原來環(huán)東海域還有個(gè)集美北部組團(tuán)，只不過這里面的樓盤，比如保利·海上五月花，從來都不宣傳自己是環(huán)東海域，因?yàn)樵谌藗兊男哪恐?，環(huán)東海域=同安，而集美是比同安更高端的，只有那些真正處于同安的項(xiàng)目，比如保利·叁仟棟、國貿(mào)·金沙灣才會宣傳環(huán)東海域。
集美北部組團(tuán)和美峰組團(tuán)地形條件非常相似，可以合并成一個(gè)單元，形成沿海的一條狹長地帶，起于集美大橋，止于同安大橋，也就是我們經(jīng)常說的狹義上的環(huán)東海域。這里是環(huán)東海域最早建成的區(qū)域，有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地美峰片區(qū)、有五星級萬豪酒店、波特曼酒店，還有網(wǎng)紅濱海浪漫道、濱海帶狀公園。長條狀的地形，不太有利于形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和熱絡(luò)的生活氛圍，對于一線海景房卻是黃金地段，能夠?qū)崿F(xiàn)最大的觀景面，比如美國的邁阿密、澳大利亞的黃金海岸都是如此。
這個(gè)片區(qū)就是目前環(huán)東海域的顏值封面，島外海景最靚的地方，屬于我們定義的新城中的“海水區(qū)”、主要定位海景房、改善型居住，典型的項(xiàng)目有保利叁仟棟和壹海里、金都海尚國際、陽光城翡麗海岸，我們說過廈門的海景房是有價(jià)值的，而且現(xiàn)在被低估了。優(yōu)質(zhì)城市中一線臨海、臨湖或山景等不可再生景觀資源，只會越來越稀缺，這真不是KFS的宣傳，而是國家環(huán)保部門的限制只會越來越嚴(yán)格。
保利·叁仟棟實(shí)景圖
丙洲/中洲片區(qū)：
圖示中的西柯北組團(tuán)、下潭尾組團(tuán)，處于同安灣的頂端，同翔交界處，是真正的灣區(qū)，下潭尾主要是產(chǎn)業(yè)布局，分布著聯(lián)蕊、三安、友達(dá)等電子科技企業(yè)。我們關(guān)心的主要是同安大橋以北的同安新城，和對岸原中洲濱海城所形成的生活片區(qū)。
這里產(chǎn)業(yè)有銀城智谷（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地丙洲片區(qū)）；學(xué)校有廈門實(shí)驗(yàn)中學(xué)、同安一中濱海分校、一中合作校國祺中學(xué)；醫(yī)療有環(huán)東海域醫(yī)院，交通地鐵4號線6號線和Brt；商業(yè)有銀城智谷中的愛琴海購物公園和歐麗洛雅商業(yè)綜合體；娛樂有方特。
周邊樓盤主要有恒億尚品灣、國貿(mào)金沙灣、融信鉑悅灣，以及新近推出的保利和光嶼海、融信廈門世紀(jì)、首開等項(xiàng)目，以及對岸的特房銀溪墅府、特房樾琴灣、原中洲濱海城等項(xiàng)目，形成了一個(gè)比較好的生活配套和氛圍圈，而且還有一些內(nèi)灣海景資源，基本上相當(dāng)于大塊說分析模版中的“火焰區(qū)”。何況，這里還被定位為同安區(qū)級中心，又有地鐵4號線6號線交匯，未來可期。
這里唯一的問題是離島內(nèi)比較遠(yuǎn)，沒有直接進(jìn)島的通道，這個(gè)區(qū)域，再來講島內(nèi)外溢意義已經(jīng)不大。環(huán)東海域打造產(chǎn)城一體化新城，最終就是應(yīng)該形成就業(yè)、居住、消費(fèi)一體的本地化市場，而不是再建一個(gè)迎接島內(nèi)剛需的睡城。
翔安南部新城：
翔安南部新城已經(jīng)建成和規(guī)劃三條進(jìn)出島通道，而且對接的是島內(nèi)新貴五緣灣片區(qū)，是大環(huán)東海域唯一直接連接島內(nèi)的板塊，光這一點(diǎn)，就足以讓它處于領(lǐng)先位置。
第二東通道效果圖
這里有注定會成為新地標(biāo)的廈門新會展中心、新體育中心；有島外最為密集的學(xué)校分布，其中島內(nèi)名?？鐛u的校區(qū)就有已投用的科技中學(xué)翔安校區(qū)，預(yù)計(jì)明年開始投用的實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)、雙十中學(xué)翔安校區(qū)。另外，還有合作?！璋矃^(qū)第六實(shí)驗(yàn)小學(xué)、外國語翔城中、小學(xué)等；醫(yī)療方面三甲醫(yī)院廈大翔安醫(yī)院已經(jīng)開業(yè)；商業(yè)方面有即將開業(yè)的首創(chuàng)奧特萊斯、在建中的龍湖時(shí)代上城等；
東部體育會展新城效果圖
奧特萊斯效果圖
這里還曾經(jīng)是島外地王扎堆的地方，大家集體看好這片土地，亦非偶然，一眾大牌房企在這里展開了一場品牌、品質(zhì)的PK，比如融創(chuàng)東南府、融僑鉑樾府、中南九錦臺、保利和光城悅、國貿(mào)天成、首創(chuàng)禧瑞風(fēng)華等等。
不過6.30的土拍，有點(diǎn)意外。相比于海滄CBD地塊重回島外3萬+樓面價(jià)（接近3.4萬/㎡），翔安南兩塊實(shí)小、雙十校區(qū)加持的優(yōu)質(zhì)地塊，僅以2.3萬多一點(diǎn)的底價(jià)成交，而且只有兩家本地國企競拍。難道其它房企連撿漏、打醬油，或者抬抬價(jià)的意愿都沒有？這其中或許有上市公司年中回籠資金缺錢的原因，但總讓人感覺有一絲詭異，有待于后續(xù)觀察。聯(lián)想到當(dāng)初GM提前“宣布'中標(biāo)，以及建發(fā)中標(biāo)兩天就提報(bào)建方案，不禁讓人浮想聯(lián)翩?；蛟S，我們以后可以把本地國企的入市，看作市場向好的信號，誰還記得中央灣區(qū)曾經(jīng)賣過多少錢？
隨著島外的成熟和市場的輪動效應(yīng)，或許島外的樓市也會像大A股一樣，來一波出其不意的行情。無論是購房者或開發(fā)商都要防止踏空島外市場。
翔安南部新城，緊鄰東坑灣東部綜合中心，背靠大環(huán)東區(qū)域，僅憑其目前的區(qū)位和配套優(yōu)勢，其下限就不會低于島外包括集美在內(nèi)的任何一個(gè)新城，而其上限則隨著整個(gè)環(huán)東海域的發(fā)展，應(yīng)該還有很大的想象空間。
翔安南部新城規(guī)劃圖
東坑灣片區(qū)：
我們現(xiàn)在看到的翔安新城已建成部分，基本上都在翔安大道的東側(cè)。而東坑組團(tuán)，在翔安大道的西側(cè)，這里才是未來環(huán)東海域的大BOSS，東部綜合中心所在地。只不過，這片區(qū)域現(xiàn)在還是一片草莽狀態(tài)，只怕連詳細(xì)的規(guī)劃圖都還沒有。最好的，留在最后，這里是環(huán)東海域，甚至是整個(gè)島外新城的最后一塊拼圖。
這片區(qū)域，未來大概率是以行政中心、CBD、總部、商業(yè)、酒店、游艇基地為主，可能也會有一些住宅，什么時(shí)候出來，就不知道了。理論上這里是未來最有可能跟島內(nèi)比肩，甚至成為下一個(gè)五緣灣的區(qū)域。
其實(shí)在王蒙徽時(shí)代，東坑灣有個(gè)更響亮的定位，東部市級中心，意味著跟島內(nèi)市級中心平起平坐，只不過后來悄悄地降了調(diào)門，變成了東部綜合中心。綜合中心是什么性質(zhì)的玩意兒，現(xiàn)在也不是說得很清楚，但至少是大環(huán)東海域的核心這點(diǎn)不會錯(cuò)。
未來的廈門到底是雙中心，還是一主N副的城市格局，編制中的《廈門市城市總體規(guī)劃2017-2035》可能很快就能給出答案，屆時(shí)東坑灣應(yīng)該也會有一個(gè)更加明晰的定位和規(guī)劃。
如果給環(huán)東海域各片區(qū)做一個(gè)排序，我認(rèn)為應(yīng)該是這樣的：
東坑灣片區(qū)>翔安南部新城>同集濱海片區(qū)>丙洲/中洲片區(qū)
未來環(huán)東海域的發(fā)展，有兩個(gè)看點(diǎn)：東坑灣片區(qū)能否后來居上，成為環(huán)東真正的中心；丙洲/中洲片區(qū)這個(gè)環(huán)東最大的腹地能否真正發(fā)展起來。
如果環(huán)東海域還只是以進(jìn)島遠(yuǎn)近來論英雄，不能形成自己獨(dú)立的核心，那環(huán)東海域新城就談不上成功；如果島外新城不能形成自己的獨(dú)立價(jià)值，讓人在這里安居樂業(yè)，而是永遠(yuǎn)以進(jìn)島為賣點(diǎn)，那島外大發(fā)展就是失敗的。
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