作者：嵐霧
年輕法官，就案件“如何判”求助資深法官。答案是：
“先聽聽雙方律師怎么說”。
不過真相雖說是“越辯越明”，但對壘一方的答辯也有可能是在“攪渾水”，歪曲真相。
一則案例被告方的答辯及原告方的答辯之答辯，有點小意思。
案情簡介
王某和左某東西相鄰，因為是同一祖上親戚關(guān)系，故左某住房借用了屬于王某的西山墻。1991年，為了方便出行，左某向王某提出：想在與王某東山墻連在一起的祖上留下的圍墻開門，要達到通行的目的，就必須通過王某后山墻自然延伸處的巷道。為了慎重，兩家在居委會的見證下簽了個協(xié)議，對這個事實進行了確認，雖然沒有確定巷道土地使用權(quán)的問題。但協(xié)議強調(diào)：日后若左某轉(zhuǎn)讓出賣此房，由左某通知其買主，并沿兩家山界封死。
二十多年來，兩家相安無事。直至2018年，左某的兒子王小某，在這用來通行巷道中，特別是王某的房屋的后窗戶的下栽花種草，噴灑農(nóng)藥等挑釁行為，兩家糾紛，王某才知道，左某在1996年將巷道土地使用權(quán)登記在了自己名下，后左某又通過買賣的方式將使用權(quán)轉(zhuǎn)移給兒子王小某。
王小某放花盆的行為是對這個巷道宣示主權(quán)。自家后山墻的自然延伸處，怎可能是他人有土地使用權(quán)？王某拿著協(xié)議到處咨詢，尋找法律救濟，先提起行政訴訟，因行政行為超過二十年時效無果后，又以左某為被告提起土地使用權(quán)確認的民事訴訟，兩級法院以不是民事訴訟范圍駁回起訴。
無奈下，王某又提起相鄰協(xié)議履行之訴：左某將房屋出賣給他人，按協(xié)議必須沿兩家山界封死巷道。
以下是被告左某律師的答辯，及原告王某律師答辯之答辯。
答辯之一▼
本案不是相鄰權(quán)糾紛，而地役權(quán)糾紛。理由是雙方相鄰雙方已經(jīng)領(lǐng)取了土地證，法律上的相鄰權(quán)是指相鄰各方為對方通行排水用水采光，房屋建設(shè)與修繕，各燈管道的鋪設(shè)等提供便利。因相鄰權(quán)是法定的權(quán)利，所以此協(xié)議是地役權(quán)協(xié)議。
答辯之答辯▼
被告方的邏輯是：相鄰權(quán)，因為是“法定”，故無需“約定”（無需協(xié)議）。請問當初簽協(xié)議的最初目的是什么？是在東圍墻開門，開門是為方便通行，“通行”當然是相鄰權(quán)的一部分。
認可被告方的地役權(quán)糾紛觀點。地役權(quán)根據(jù)需役地與供投地人自愿達成的約定而產(chǎn)生的。是地役權(quán)人通過利用他人的不動產(chǎn)而使自己不動產(chǎn)獲得更大的效益，地役權(quán)自地役權(quán)生效設(shè)立。結(jié)合本案，如果是地役權(quán)糾紛，左某是地役權(quán)人（需役地人），王某的是供役地人，這更能說明涉案巷道是原本是原告王某享有土地使用權(quán)嗎？被告左某擅自冒領(lǐng)土地證的行為就是侵權(quán)。
地役權(quán)是通過協(xié)議而產(chǎn)生的，其糾紛本質(zhì)也是合同糾紛?！坝屑s必守”是民商事的其本原則。只要不具有《合同法》52條規(guī)定無效及58條規(guī)定可撤銷的條件，簽約雙方都必須履行。本案是左某是有條件有期限使用供役地：“房屋轉(zhuǎn)讓他人之時”，是期限；“只給左某使用”，是條件。左某房屋的買受人不享有地役權(quán)?，F(xiàn)供役地人王某提出要求左某履行地役權(quán)協(xié)議當然具有正當性。
點評：王某看似有理，但是再進一步分析下去，就發(fā)現(xiàn)不對了：因為左某申領(lǐng)了巷道土地使用權(quán)證，左某就不再是通過協(xié)議而享有地役權(quán)人了，而是真正使用權(quán)人，原地役權(quán)協(xié)議因條件發(fā)生變化，因履行不能而失效，至此，案件如何裁判就很明朗了?？上У氖潜桓娴拇疝q沒有按這樣的思路分析下去，只是想通過“地役權(quán)”這樣一個相對冷僻的法律概念，混淆一下視聽，攪下渾水。
答辯之二▼
涉案巷道是答辯人（左某）從祖上分得的遺產(chǎn)所得，原告（王某）并無取得使用權(quán)的依據(jù)。（證據(jù)民國三十年的分家書）
答辯之答辯▼
本案是協(xié)議履行的合同糾紛，不是物權(quán)確認糾紛，此觀點與本案無關(guān)。
不存在通過遺產(chǎn)分得土地使用權(quán)問題。左某的丈夫與王某的父親確實是同一祖上的堂兄弟，在民國三十年確實有一個分家書。可是民國的分家書，現(xiàn)在有用嗎？愛新覺羅家族今天可不可以說故宮是他們的，天安門廣場是他們家的？答案是不言自明的。這樣說并不代表家族世代傳承的財產(chǎn)不存在，但對于地產(chǎn)來說，而有房產(chǎn)才有地產(chǎn)，換句話來說，如果房子滅失了，地產(chǎn)也就不存在了。我國土地是公有，無論誰使用都要經(jīng)過嚴格的審批。王某、左某房屋都是1980年時新建，面積大小，位置確定都經(jīng)過了政府的審批，不是源于祖上財產(chǎn)的繼承。原被告因建造房屋取的物權(quán)，都屬于原始取得，除了土地審批規(guī)定的面積和區(qū)域外，還有房屋正常使用自然延伸之處，即民間所說的“前一丈，后八尺”。王某對涉案巷道有使用權(quán)，基于房屋的墻基的自然延伸，屬于原始取得。左某房屋位于王某的西側(cè)的，向東拐一個彎，對鄰居房屋自然延伸之處享有土地使用權(quán)不合常理。
點評：拿出民國三十年的分家書來說事，律師在尋找對當事人有利證據(jù)方面所下的功夫，真夠得“上窮碧落下黃泉”，任何一個當事人真不可以小看律師的作用?？雌饋泶擞^點偏題了，給了原告反擊的機會，但被告方是把本案的實質(zhì)呈現(xiàn)：土地使用權(quán)之爭。讓法官
通過判決去安撫原告心生不平的“土地使用權(quán)”的情緒還是有點難的。
答辯之三▼
原告（王某）不誠實信用，搶奪答辯人（左某）土地使用權(quán)，現(xiàn)答辯人當庭通知解除與原告簽訂的協(xié)議。
答辯之答辯▼
解除權(quán)是形成權(quán)，雖然可以單方面行使，但應(yīng)當有法定或者約定的理由。本案中協(xié)議沒有約定解除權(quán)的條件，故不存在“約定”。從“法定”來說只有特殊合同，如加工承攬合同，定作人有任意的解除權(quán)。普通合同，只有相對方構(gòu)成根本違約，履行合同一方才能行使解除權(quán)。解除權(quán)通知到送達對方后，對方還有三個月的異議期。在異議期內(nèi)，相對方還可以通過仲裁或者訴訟確認解除合同的效力。通知解除合同只是產(chǎn)生一個證據(jù)效力，并不能產(chǎn)生雙方認可的解除合同效力。本案是履行了的二十年多年的協(xié)議，協(xié)議一方王某一直保障左某的地役權(quán)并沒有根本違約行為。依法行使訴權(quán)無關(guān)誠信，更無關(guān)違約，根本不存地單方面行使解除權(quán)條件，從來就不存當庭“通知解除”，就產(chǎn)生合同立即解除的情況。
點評：“當庭通知解除合同”有點小創(chuàng)新。
答辯之四▼
答辯人認為原告簽訂的協(xié)議是無效的。理由最早房屋是左某丈夫的，丈夫去逝后，左某不是唯一繼承人，房屋是家庭成員共同共有。左某沒有經(jīng)過家人的同意簽這個協(xié)議是無效的。
答辯之答辯▼
此協(xié)議不涉及所有權(quán)的問題，也非對共有財產(chǎn)處分，無需考慮共有權(quán)人都應(yīng)當同意的無權(quán)處分問題。協(xié)議只是方便左某通行而簽訂，左某就是協(xié)議一方當事人，并不涉及其他人，何況五年后左某領(lǐng)了房屋的所有權(quán)證，權(quán)屬問題進行追認。協(xié)議二十多年了，房屋共有權(quán)人從這巷道行走次數(shù)無以計數(shù)，這當然是共有權(quán)人對這一協(xié)議的追認！不能享有權(quán)利時左某是房屋所有權(quán)人，土地使用權(quán)人，履行義務(wù)時左某就是無權(quán)處分人。
點評：咋看下，答辯的觀點似乎還是有點道理的。
答辯之五▼
即使協(xié)議有效，結(jié)合協(xié)議的全部內(nèi)容，兩家的山墻山界是指祖上開了門的圍墻，現(xiàn)在同意將這個圍墻所開之門封死。
答辯之答辯▼
這是有悖常識結(jié)論。剛剛被告已經(jīng)自認是地役權(quán)糾紛，既然是地役權(quán)糾紛，從地役權(quán)基本原理分析，“開門圍墻”一定不與原被告房屋相連接。事實是兩家東西相鄰，圍墻開門之處，位于兩家的東北，與兩家住宅都沒有直接連接，怎么能成為兩家的界址？
點評：此觀點看似很荒唐，如果法官對地役權(quán)原理理解不夠，沒有空間概念，沒有方位觀點，又沒有去現(xiàn)場，就可能得到支持
答辯之六▼
左某將房屋出賣給兒子王小某，是名為買賣，實為贈予，只賣給“兒子”，也不是“外人”。所以協(xié)議約定解除條件沒有成就。
答辯之答辯▼
本案房屋買賣有真實對價和買賣協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價格的高低對本案沒有實質(zhì)影響。哪條法律能界定：什么樣的價格是買賣、什么樣的價格是贈予？又有哪條法律規(guī)定“名為買賣，實為贈予”不是“買賣”？無論是買賣還是贈與，都是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一種方式。協(xié)議原話是房屋“轉(zhuǎn)賣給他人”，只要房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，協(xié)議中封死兩家山界條件就應(yīng)當成就，如果“名為買賣，實為贈予”不是“買賣”，不是“轉(zhuǎn)讓”，被告只要將所有的“買賣”都做成“贈與”，不但可以逃稅，而且可使協(xié)議履行條件永無成就之日。更沒有哪條法律解釋，能把“他人”是等同于“外人”。
點評：沒有法律規(guī)定，只能靠承辦法官的自由裁量。如果法官真的要這樣裁量，當事人還真的沒撤。
事實真相如何，法庭如何裁判，暫不作討論。但對壘雙方在尋找對當事人有得利觀點和證據(jù)方面的努力，及對法律的宣傳及適用所起的作用值得借鑒。
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