貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題第九十七期（NO.97）
專欄內(nèi)容：趣味分析，不動產(chǎn)投資的五大“坑”
資深地產(chǎn)人，憑良心寫作，講人話，結(jié)善緣，有態(tài)度。
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“不動產(chǎn)”這個名詞，是隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展而伴生出來的新名詞，特指不能移動且具有資產(chǎn)價值的物品。被大眾所廣泛認知的，就是住宅房產(chǎn)，商業(yè)房產(chǎn)，工廠廠房這樣的物業(yè)建筑。
隨著2003-2016年住宅市場開啟的“黃金時代”大環(huán)境，過去幾年，以住宅為主要代表的不動產(chǎn)產(chǎn)品價值逐年高速增長，最明顯的就是房價的高漲。
為了遏制房產(chǎn)資本化帶來的不良后果，各地調(diào)控從2016年開始密集實施，主要有三種方式：限制購買，限制貸款，限制外地戶籍購買。
這樣一來，單純依賴“炒房”的資本和異地炒客就失去了盈利的機會和空間。
但是資本永不睡眠，資本永遠需求利潤，再加上中國人“愛買房”傳統(tǒng)的，既然有需求，那還怕沒有辦法？
于是乎，商鋪、別墅、公寓、小產(chǎn)權(quán)房等等產(chǎn)品的開發(fā)和面市，在最近幾年呈現(xiàn)“井噴”，大量“非住宅產(chǎn)品”進入了投資群體的視野和選擇范圍。
也掀起了一股“投資不動產(chǎn)”的熱潮。
但是，這些物業(yè)可不像住宅產(chǎn)品那么簡單，住宅只要價格合適，市場需求，很簡單，也很好算賬。
這些非住宅“不動產(chǎn)”可沒有想象中的那么好賺。
綜合整理了很多被“深度套牢”的案例，這樣的不動產(chǎn)投資大坑還真不少。
今天這篇文章，我就將從一名專業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的角度，和各位朋友趣味聊一聊不動產(chǎn)投資中的五個“大坑”，與各位讀者朋友分享，希望大家能夠喜歡。
除了住宅，其他不動產(chǎn)還真不簡單
溫馨提示：
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-不動產(chǎn)置業(yè)投資的投入數(shù)額巨大，切勿聽信一面之詞，謹慎冷靜，理性選擇。
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為什么第一個要先說商鋪？
因為在大部分人眼中，商鋪就像“會下金蛋的母雞”一樣，不僅能出租收益，還能保值增值。
電影《功夫》中的“包租婆”的形象深入人心：
包租婆形象深入人心
再加上“一鋪養(yǎng)三代”，“商鋪房東躺賺”這樣的宣傳引導(dǎo)。
購買商鋪曾經(jīng)也是熱門一時，風(fēng)靡全國。
但隨著時間的驗證，因為買商鋪虧多賺少，巨額置業(yè)資本被“深度套牢”的案例，屢見不鮮。
可以說，最常見的不動產(chǎn)投資中，最容易被坑到的，就是商鋪。
投資商鋪，說句實話，還真不是一件簡單的事情。且聽我為您細細說來：
1、商鋪第一大坑：返租商鋪，特別是返租超過5年以上的長期返租商鋪。
返租絕對是房產(chǎn)投資第一坑，沒有之一。
為什么要返租？因為不返租投資群體不買啊，你看好地段，經(jīng)營旺的商鋪，那個租金回報率是看得見的，只有注定不好經(jīng)營，不好收租的商鋪才會用返租，還美其名曰保障回報。
這樣的商鋪如果直接賣肯定不好賣呀，加個高于利率的返租，投資群體一看，就不關(guān)心商鋪的經(jīng)營本質(zhì)了，就盯著回報率去了。
這個時候，就已經(jīng)跳進了大坑。
按照返租合同來看，一般都是第三公司接手，做的好呢？就依靠租金和回報之間的差價盈利，做不好呢，就直接宣布破產(chǎn)解散，把商鋪還給業(yè)主，開發(fā)商早就不知道哪里去了。
再加上，有返租的商鋪價格基本都比周邊的商鋪高，想要轉(zhuǎn)手的難度可想而知。
2、商鋪第二大坑：帳算不清楚
商鋪有兩筆賬，一筆是租金回報，一筆是增值轉(zhuǎn)讓，只有這兩本賬算清楚了，這樣的投資才能說的上是理性明智。
我先給大家算算租金回報，舉兩個例子：都是50平米的商鋪
一個商鋪總價50萬，月租金4000元
一個商鋪總價200萬，月租金1萬元
你會選哪一個？我相信有很多人會選月租金1萬元的。
但是理性投資來看，回報年限是一個很重要的指標(biāo)，一般不動產(chǎn)經(jīng)營投資，按年限來看：
5年以內(nèi)收回成本，屬于特別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，
5-10年以內(nèi)，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，
10-15年范圍，屬于正常資產(chǎn)，
超過15年的，就屬于劣質(zhì)資產(chǎn)了。
回到上面兩個商鋪，第一個回收成本約11年不到，第二個回收成本要將近17年。
更何況，高租金伴隨的經(jīng)營風(fēng)險，更大。
然后就是增值保值的帳：
以按揭貸款買的普通商品房的盈利為例，需要漲價30%以上才有，也就是房價只要漲幅沒有超過30%，這樣的房子轉(zhuǎn)讓就是虧損的。（利息啊，手續(xù)費，稅費啊，等等成本）
那如果是商鋪，如果價格不漲到50%以上，轉(zhuǎn)讓也是虧損的，因為商鋪交易的稅費更高，手續(xù)費更高。
拿買住宅的思維去投資商鋪，虧的可能性很大。
3、商鋪第三大坑：不看時代趨勢和市場變化
電商時代，線上消費時代，“宅文化”時代，不僅對實體商業(yè)的沖擊，也是對傳統(tǒng)商鋪價值和功能的直接挑戰(zhàn)。
再加上對住宅地產(chǎn)的管控，開發(fā)商集中開發(fā)商業(yè)項目的勢頭在最近幾年越演越烈，海量商鋪進入市場，現(xiàn)在的商鋪產(chǎn)品，早就供過于求，大量的“無人商鋪街”空置，在每個城市不少見。
4、商鋪第四大坑：專業(yè)的眼光，不是人人都有的。
商鋪投資講究的投資測算，經(jīng)營分析，風(fēng)險預(yù)估等等方面專業(yè)知識，還真的不是每個人都能具備，依賴經(jīng)驗和朋友參考，對于這樣的大宗投資來說，是很不明智的。
這樣的投資要后悔的成本很大，所以還是要多看多學(xué)。
5、商鋪第五大坑：房東心態(tài)
中國房東有個特色，看到生意好就漲租，門面一空置又著急，多便宜都能談。
這樣的問題特別在臨街商鋪中，最為突出，很多經(jīng)營商家都深有體會，生意不好，房東不會主動降租，生意一好，房東聞風(fēng)漲租。
這個是人之常情，普遍現(xiàn)象，有這樣心態(tài)的房東，再好的商鋪也不能長期形成良好收益。
如果要投資商鋪，如果不能處理租戶和自己物業(yè)的關(guān)系，就是給自己在挖坑。
小結(jié)一下：商鋪投資絕對是比拼眼光，測算能力，經(jīng)濟實力和投資心態(tài)等多方面的復(fù)合型投資，明眼優(yōu)質(zhì)商鋪門檻高，普通商鋪量大難挑套路多，要想買到稱心如意的商鋪，和古董撿漏的難度有得一拼，絕對不是買鋪生金，坐地收租那么理想，請慎重。
中國的別墅，其實在不動產(chǎn)資產(chǎn)中，挺尷尬的。
除開少數(shù)地理位置特別優(yōu)秀的別墅產(chǎn)品和買了自己住，投資別墅砸手上的可能性非常大。
我們先看看別墅這樣的不動產(chǎn)產(chǎn)品有什么特征：
總價高，個性化，周轉(zhuǎn)難，增值慢，回報低。
一句話，別墅是住宅產(chǎn)品的終極改善產(chǎn)品。
而任何到達“終極”級別的產(chǎn)品，都存在著“流通性”差的特征。
這也就是為什么奢侈品又被稱為“一次性流通商品”的原因。
只要流通不暢的商品，基本屬于失敗的投資。
從產(chǎn)品本身來說，別墅具有極強的個人偏好色彩和適用性，舒適度是沒的說的，也就是說使用屬性是超標(biāo)合格的。但你的心頭好，不代表別人喜歡，從需求上先輸一籌。
然后從投資角度上來看，以1萬房價的城市來看，一套別墅的價格大概在300~500萬區(qū)間最為常見，如果遇到市場行情較好，一套別墅漲的快，還是3套100㎡的樓房住宅漲的快？
最后，別墅因為建筑空間需求，往往遠離配套成熟，繁華的中心區(qū)域，人總歸是社會動物，喜歡熱鬧，這樣偏遠的別墅，直接導(dǎo)致入駐率低下，形成小區(qū)域的空城。
聞名全國的“京津新城”，號稱是全亞洲最大的別墅區(qū)，有約3000座別墅和一座豪華的五星級酒店。
2003年開始開發(fā)，到今天2020年，開盤100多萬的別墅，現(xiàn)在50萬都沒有人要。
建成十多年時間，入住率不到1成……
這樣的當(dāng)然是很極端的，但是各個城市周邊的別墅，入住率也不容樂觀。
坊間笑話：買別墅？養(yǎng)蚊子么？
只怕連蚊子都養(yǎng)不活……
房產(chǎn)投資有五大支柱：教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)。
別墅和這五大支柱幾乎不沾邊。
京津新城。圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
衛(wèi)星地圖可見大量荒地包圍的新城。圖片來源：百度地圖
著名作家海子的一句：“面向大海，春暖花開”，成了所有海景房的必備宣傳。
而海景房所描繪的“美好生活”也成功的掏到了很多投資者和購房人口袋里的錢。
美麗如畫，文藝氣息濃厚的海景房（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）
但實際上，海景房并沒有給投資和購買的人，帶來什么美妙的體驗，更多的，是資金的套牢和持續(xù)付出。
這里我把常見的海景房，分為兩種類型：
一種是度假型的海景房，這樣的海景房如果按照“候鳥度假”的邏輯來看，滿打滿算一年能住滿3個月就到頭了，剩下的9個月基本屬于空置狀態(tài)，完全沒有使用價值，如果有人說可以租給別人，那就是徹徹底底的謊言：正常人的假期和旅游旺季，基本都是重合的。
另一種是常住的海景房，因為海景房一般都是遠離市區(qū)，必然生活配套不方便，吃飯不方便，毫無居住品質(zhì)可言，這樣的海景房空置率很高。
投資絕對不是感性主導(dǎo)的經(jīng)濟行為。
海景房唯一的賣點，就是文藝情懷和海景，除此之外，一無所有。
甚至連基本居住生活功能，都不能和正常住宅相比。
有住過海景房或者具備相關(guān)知識的人都知道，靠近大海的房子，那個受到海風(fēng)侵襲，導(dǎo)致建筑家具裝修破敗腐蝕的速度，是正常住宅的幾倍。
同時，沒有產(chǎn)業(yè)，人口，配套支撐的地區(qū)，也別想著增值，大概率的海景房都是貶值消費品。
失去使用價值，沒有增值亮點的產(chǎn)品，只適合短期消費，不適合長期持有。
所以，海景房可不是什么投資好產(chǎn)品。
這里說的公寓房，主要包括商住樓和小戶型公寓這樣類型的產(chǎn)品。
“不限購，不限貸，總價低，回報高”是這類產(chǎn)品的主打噱頭。
特別吸引年輕群體的喜歡，滿足低積蓄群體的筑家夢想。
是不是很美好？
公寓效果圖（圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）
但對投資來看，公寓絕對是一個大坑。
在中國所有的法律法規(guī)的定義中，就沒有“商住樓”和“公寓”這樣的定義，也就是說，這樣的產(chǎn)品，是從別的類型產(chǎn)品修改建造而來，純粹是為了銷售順利而誕生的產(chǎn)品。
本質(zhì)上，這樣的公寓，真正的屬性大部分都是寫字樓，和商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)層。
面積劃小，單價提高，結(jié)構(gòu)改造，用途改變，都是為了“好賣”。
不然憑什么“不限購，不限貸”?。恳驗槟阗I的就不是住宅啊~
我們理性一點來看待住宅產(chǎn)品的保值增值的價值支撐點，一個是戶口，一個是學(xué)位，還有一個最重要的，是生活成本（水電氣）。
而這些，所謂的“公寓”都沒有，不僅沒有燃氣管道，水電還是商用標(biāo)準(zhǔn)（大概是民用3倍標(biāo)準(zhǔn)）。
房價上漲，公寓也能“水漲船高”漲一點，但是同樣價格住宅和公寓轉(zhuǎn)讓，公寓的轉(zhuǎn)讓成本因為其自身商業(yè)屬性，大概要高過住宅30%左右。
最最最重要的是，公寓這樣的產(chǎn)品用來住人，其實是不！合！法！的！
而現(xiàn)在大量的公寓產(chǎn)品，其實都是游走在法規(guī)邊緣的灰色產(chǎn)品。
現(xiàn)在還能住人，是因為監(jiān)管還沒有到位，一旦不能住人，幾十平米的“公寓”就完全失去了使用價值了。
現(xiàn)在很多城市都已經(jīng)逐步開始治理這類產(chǎn)品：
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