熊貓貝貝周一專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題
今日專欄主題：買房之前需要好好考慮的六大因素。
溫馨提示：買房屬于大宗資產(chǎn)交易，具有投資屬性，本文建議和內(nèi)容僅作參考和分享學(xué)習(xí)。
買房是大部分人都要面對的重要人生投資決策時(shí)刻和必然需求，先不說這樣重要決策時(shí)的緊張和糾結(jié)，就是如何有條理的去考量這件事，都成了很多人的煩惱，所以今天站在廣大購房者的角度，用這篇文章把購房置業(yè)前需要考慮和關(guān)注的六大因素，做一個(gè)有條理的分析和解說。
對于一般家庭而言，買房是一個(gè)重大的決定，小到開個(gè)小型家庭會議，大到可能要七大姑八大姨都要詢問一遍。但是買房的程序很多，細(xì)枝末節(jié)更是不少，如果不是用于投資，那剛需者最應(yīng)該考慮哪些因素呢？一般來說有以下幾個(gè)因素您在買房之前要好好考慮：
1、 房價(jià)和月供
買房子的時(shí)候首先要考慮的就是自己的承受能力，所以房價(jià)和月供就是自己最先考慮的，然后在自己能承受的范圍之內(nèi)再挑選性價(jià)比最高的。尤其是月供，我自己當(dāng)初在買房前，由于存款加上父母的支援，還比較可觀，就很想買一套特別好的房子，但是發(fā)現(xiàn)付得起首付，付不起月供。但是切記也不能為了全只看價(jià)格，而買一些低價(jià)的，或者為了讓自己更好的，讓自己月供壓力過大，都是會影響以后的生活質(zhì)量。
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一、房子首付
買房的首付要多少與大家所買的房是不是首套房有很大關(guān)系的，如果是二套房首付比例就得給的多，新政策將房貸余額還清算首套房，四大行也將對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整。
首套房首付計(jì)算方式：首付款=總房款-客戶貸款額。新房商業(yè)貸款首付比例是三成，公積金貸款首付比例為首套房90㎡(含)以下的公積金貸款首付比例不得低于20%，貸款額=合同價(jià)(市場價(jià))×80%(首次貸款額度最高可達(dá)80%)?？偟膩碚f，按照現(xiàn)有的首套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)就是：90㎡以上的住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。
二、房子月供
1、等額本息還款法，因月供壓力小不會降低生活質(zhì)量。在償還初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加，但每月以相等的額度償還金額(本+息)。它比較適合收入低且積蓄少的年輕人，公式為：每月還款額=貸款本金*月利率*(1+月利率)^總還款月數(shù)/((1+月利率)^總還款月數(shù)-1)。
2、等額本金還款法，指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減，每月償還金額(本+息)逐漸減少?？偣矁斶€的利息比等額本息法要少。適合收入高且有一定積蓄的中年人。公式為：每月還款額=貸款本金/總還款月數(shù)+(貸款本金-累計(jì)已還款本金)*月利率。
建議：量入為出，合適最好
2、 舒適度和配套設(shè)施
對剛需者來說，一套房可能就是一輩子的事情，所以舒適度和配套設(shè)施就要考慮好。因?yàn)樯钪械馁徫?、休閑娛樂、交通、甚至買菜等，小區(qū)環(huán)境很不方便的話，可能就讓人過的不舒心。所以在考察房屋的時(shí)候，這一點(diǎn)也要考慮進(jìn)去，如果是新房，這些都在規(guī)劃中，那就要看是否有政府的相關(guān)規(guī)劃文件，如果只是開發(fā)商自己說的，那十有八九不能當(dāng)真。
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小區(qū)的配套有多種，最重要的是六大配套：交通、商業(yè)、學(xué)校、景觀、銀行、醫(yī)院。尤其是前三者，是大多數(shù)購房者最比較注重的。
其中交通也就是平常的出行方式，包括地鐵、高速、快速、鐵路、機(jī)場、主干道、公交、碼頭、輪船等；因?yàn)楝F(xiàn)在在城市生活一般都是選擇地鐵或公交，比較方便，有時(shí)也會開車。當(dāng)然在靠近海域的地方，也會考慮碼頭等水陸交通。
商業(yè)包括生活市場、商場、綜合體、購物中心、商業(yè)街、影院、餐飲等；現(xiàn)在的商業(yè)要滿足的是人們的吃喝玩樂的，不只是局限于一個(gè)功能，一個(gè)集娛樂、餐飲、購物、影視于一體的綜合性商業(yè)體對一個(gè)樓盤至關(guān)重要。
學(xué)校包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中。學(xué)校是否名校、升學(xué)率、排名、積分情況、學(xué)校的環(huán)境、規(guī)模、招生情況等。甚至包括大學(xué)城、書城等教育資源。
景觀包括自然資源景觀、人文景觀、公園、動物園、山景、 海景、水庫、高爾夫球場、旅游景點(diǎn)、甚至于包括圖書館、美術(shù)館、文化館、博物館、體育中心等。
醫(yī)院包括社區(qū)健康診所、專業(yè)性醫(yī)院、綜合醫(yī)院、健身體檢場所等；甚至包括老年活動中心、醫(yī)藥連鎖店等。
銀行包括金融服務(wù)業(yè)、銀行自助服務(wù)機(jī)、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。金融業(yè)發(fā)達(dá)的交易中心、證券場所等。
建議：配套是住宅產(chǎn)品的“硬指標(biāo)”，需要優(yōu)先考慮
3、 教育問題
孩子的教育問題也是剛需需要考慮的，畢竟很有可能沒有能力再去換一套更好的教育房，所以在買房開始就要考慮清楚。一般來說，小區(qū)都有幼兒園，主要是看周邊是否有比較近的小學(xué)和初中，如果離得太遠(yuǎn)，上下學(xué)不僅浪費(fèi)太多時(shí)間，也讓孩子減少休息時(shí)間，更重要的是安全得不到保障。所以不要選離學(xué)校太遠(yuǎn)，或者坐車不方便的小區(qū)。但是如果實(shí)在學(xué)校附近房子太貴買不起，也要考慮好出行是否方便，退而求其也還是要建立在自己的需求和金錢能力上。
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什么是學(xué)區(qū)房？
學(xué)區(qū)房重點(diǎn)在“區(qū)”，是由教育部門根據(jù)每年片區(qū)入學(xué)生源及學(xué)校招生指標(biāo)劃分出來的一個(gè)范圍，在這個(gè)范圍里學(xué)生可以通過享受義務(wù)教育免試就近入學(xué)，這種范圍內(nèi)房子叫做學(xué)區(qū)房。
什么是學(xué)位房？
學(xué)位房重點(diǎn)在于“位”，一般就是開發(fā)商和某名校有聯(lián)建關(guān)系或者合作關(guān)系，購房者買這個(gè)房子就帶一個(gè)上學(xué)的指標(biāo)。
建議：學(xué)區(qū)學(xué)位一字之差，天差地別！關(guān)系孩子未來入學(xué)的大事，一定要問清楚！
4、物業(yè)管理
好的物業(yè)管理能免去你很多麻煩，能讓你的居住環(huán)境和生活更加的舒適和便捷。比如代繳水電費(fèi)，每天按時(shí)打掃小區(qū)衛(wèi)生，定時(shí)維護(hù)公共設(shè)施等。這些都涉及到我們生活的細(xì)節(jié)之中，尤其是現(xiàn)在的人注重生活品質(zhì)，很有可能成為影響房價(jià)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)！
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物管公司有開發(fā)商自己成立的，業(yè)委會成立的（舊小區(qū)或者成熟樓盤），簽約的品牌物業(yè)公司三大類型，收費(fèi)不同，服務(wù)不同，檔次不同。
建議：物管公司品牌和資質(zhì)，很重要。
5、周邊環(huán)境
周邊環(huán)境對人的影響也是很大的，比如一個(gè)小區(qū)旁邊就是大型商業(yè)大廣場和一個(gè)小區(qū)旁邊就是公園，這兩者的區(qū)別還是很大的。但是不管如何選擇，要兼顧家人。比如老人和小孩可能不是很喜歡太過于喧鬧的環(huán)境，年輕人可能不是太喜歡周邊休閑娛樂少的小區(qū)。
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重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容有住宅周邊垃圾堆放和清運(yùn)及垃圾場的位置，醫(yī)院，墳場等“厭惡性建筑”
建議：全方位去目標(biāo)樓盤和小區(qū)周邊附近走一走，眼見為實(shí)最重要。
6、居住人群
如今鄰里關(guān)系越來越淡，鄰里關(guān)系的概念也越來越薄弱，早上出門上班，下班回家可能都不會碰到一面，不知道的，還以為一棟樓里就住了自己一戶人家。但是俗話說：遠(yuǎn)親不如近鄰，說的就是好的鄰居能比得上一個(gè)好親戚。如果整個(gè)小區(qū)居住人群都屬于高質(zhì)量的人群，可能會比較和睦些，并且產(chǎn)生矛盾的幾率也比較少一點(diǎn)，這利于生活！
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近朱者赤，近墨者黑的道理毋庸多說，社群和圈層的意識影響的，可能是幾代人。
建議：這個(gè)屬于樓盤和住宅的“隱形價(jià)值”，如果有渠道和方法，還是建議深入了解
其實(shí)這樣說來，買房除了需要錢讓人頭疼外，其他需要考慮的因素還是挺多的，一些細(xì)枝末節(jié)真的是說也說不完，需要注意的點(diǎn)也很多，但是多看攻略，多查相關(guān)信息，多詢問有經(jīng)驗(yàn)人士，還是可以或多或少的讓自己少踩一些雷的。
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