此為阿布旅行手記第 4 位“行在日本”故事講述者
ZHOU/口述
布丁/整理
上次看了阿布這里推送的做日本房東日本買房故事，作為在日本讀完本科和研究生，大學(xué)畢業(yè)曾試過在日本投資房產(chǎn)的中國人，我只能說，這只是一個(gè)清楚地講日本買房過程的好故事，但它只能是個(gè)案，并不是所有人都可以這樣買房，且輕松地就當(dāng)上了翹腳老板。
甚至依據(jù)我在日本多地的考察，我認(rèn)為，到日本投資房產(chǎn)，未必是一件好買賣，能從投資日本房產(chǎn)中賺到錢的外國人，我相信也只是少數(shù)人。而外國的月亮也都不是圓的，在日本同樣如此，買房同樣是有很多暗坑的。
以下就是我在日本看到的情況，我更傾向于提示風(fēng)險(xiǎn)。
日本也有很多騙子
那篇日本買房做房東文章對日本房子的分類，說得還是比較細(xì)致，我先做點(diǎn)補(bǔ)充，再從投資方面做個(gè)比較。
日本的房子，最簡單的分類，就是新房和二手房。
房子的類型，首先要說的是塔樓。它也可以理解成獨(dú)棟多層的鋼混公寓。對日本人而言，塔樓最能顯示身份，中產(chǎn)以上的日本人，基本都會(huì)傾向于買這種樓。不僅因?yàn)楠?dú)棟、也因?yàn)楣芾硖貏e好，內(nèi)部設(shè)施齊全。
擁有一棟塔樓的日本人，應(yīng)該說要比住別墅的還有錢。價(jià)格上，偏遠(yuǎn)地段的塔樓也相對同地段的房產(chǎn)貴，在東京都，塔樓也就更貴了，一棟塔樓能買好幾棟別墅。當(dāng)然，塔樓是住著舒服，對應(yīng)要交的稅和管理費(fèi)，也特別貴。
相對塔樓，《機(jī)器貓》里主人公住的那個(gè)房子，則是一戶建。
這種一戶建，基本上是先買地，不動(dòng)產(chǎn)公司建好再賣。一戶建這種房子，相比塔樓貶值速度非?？欤?yàn)樗ǔ６际悄局频?，使用壽命不長，一般買了之后，想再賣掉并不是很容易的事情，通常要降價(jià)很多，不要說沒利潤空間，不賠錢其實(shí)挺難的。相較之下，塔樓貶值得就比較慢，投資更可能有回報(bào)一些。
這點(diǎn)上說，在日本買一戶建是不理智的投資行為，一般自己住著比較舒服。因?yàn)椴挥美U納管理費(fèi)，也不用買停車場。
接著就是那種公寓樓分單間賣的小房子。那種小房子的購房群體，就是日本的中低階層，畢竟錢少，只能買這種很小很便宜的小房子，相比塔樓和一戶建，肯定沒那么舒服。
那篇日本買房做房東文章里，事主買的那種專門針對出租的單身小公寓（Apartment），基本買的人都是用于純投資。
這些年，很多有土地的日本人蓋了不少Apartment，為什么要蓋呢？是為了規(guī)避遺產(chǎn)稅，那就在地上蓋Apartment這種經(jīng)營性物業(yè)，然后租出去，這樣會(huì)少納稅。當(dāng)然，他們不建一戶建，因?yàn)槟且惨桓嗟亩悺?/p>
進(jìn)一步，日本很多有地的老年人，出于避稅的考慮，于是就被一些不動(dòng)產(chǎn)公司忽悠，避稅，全部建成Apartment，就算在農(nóng)村也建，但租不出去，結(jié)果出現(xiàn)了泡沫。
不動(dòng)產(chǎn)公司往往會(huì)說，前面五年幫你包租出去，然后怎么怎么，結(jié)果，如果沒兌現(xiàn)租出去的承諾，那就更像是一個(gè)騙局。建成之后先拿回扣，管理公司幫你出租，但只租了一年就不管你了，這種情形也很多。
所以，如果你想到日本投資這種Apartment，一定要小心這個(gè)坑，別只想著所有人都講契約，其實(shí)不是這樣的，在利益面前，人性的丑惡也是不分國別，全世界都是一致的，日本也有很多騙子。
萬一碰上這種騙局，到時(shí)候你一個(gè)人生地不熟的游客，要自己去找房客出租，那中間折騰成本就大了。
在日本買二手房的風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，相比二手房，在日本買新房風(fēng)險(xiǎn)要低一些。二手房的風(fēng)險(xiǎn)，除了貶值和維護(hù)成本因素，比如京都這種喜歡保護(hù)古跡的地方，那種有年頭的町屋，土地是有屬性的，這個(gè)你一定要看清楚，有些房子是不能拆掉的。
如果你想著，便宜買個(gè)舊房子，再拆掉重建，要是碰到這種不能拆的土地性質(zhì)，那你就沒辦法拆，就算是拆了，你也建不成新房子，那就賠大了。
就算是可以重建，但這種買很便宜的房產(chǎn)，推倒重建的方式也不可取，因?yàn)槿毡镜娜肆?、物料成本，不僅拆的時(shí)候很貴，建的時(shí)候也很貴。
相比重建，我在日本看到還有一個(gè)做法，就是買到地段好的二手房，然后自己動(dòng)手翻新改造再租出去，如果你買的足夠便宜，你又有能力省去一些成本，那應(yīng)該會(huì)有一些收益，但收益率也不會(huì)很高，5%-6%已經(jīng)算很不錯(cuò)了。
這幾年，到日本投資不動(dòng)產(chǎn)的中國人特別多，還有一個(gè)要著重提醒的，那就是千萬別聽那些中介的忽悠，去投資那種小戶型的單間高層。除了你不能開民宿，租金不高外，你買了之后再賣其實(shí)很難脫手。這個(gè)和國內(nèi)完全不同，千萬不要用國內(nèi)思維去看。
地段好的房子，日本人也不傻，一般外國游客能買到的機(jī)會(huì)不多，好的房子，往往在內(nèi)部就被搶光了。
可能是因?yàn)樯鲜兰o(jì)90年代房地產(chǎn)崩盤的前車之鑒，日本人其實(shí)不鼓勵(lì)買房投資或炒房，所以約束炒房的稅金也就很重，這也決定著買房投資的收益率其實(shí)并不高。
至于日本投資房產(chǎn)的地段因素。那篇文章說的挺正確的，的確是地段為王，全世界都一樣。如果你想投資穩(wěn)定，距離車站越近越好，因?yàn)榉孔涌梢宰獾酶F，更容易租出去，距離車站會(huì)更穩(wěn)一些。無論買什么房子，都要看地段，要找人多的地方。
那篇文章事主投資的那個(gè)地段，我也曾經(jīng)去過，就我個(gè)人印象而言，那里是一個(gè)外國人特別多的地方，日本人一般不愿意住那個(gè)地方。但它的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就是距離車站較近。
想比在日本城市里的買房，我實(shí)在很不明白的就是，現(xiàn)在很多人去北海道買大片的地，價(jià)格要說是非常便宜的，但日本的土地規(guī)制條款很細(xì)，那種很便宜的地，你不能耕種，也不能砍樹，建房子更不允許，便宜是便宜，但你什么都不能做，那為什么要買呢？
至少日本人是不會(huì)買的，并且被外國人買得嚇怕了。
外國人日本買房貸款很難
就那篇文章買房的細(xì)節(jié)里，結(jié)合我的經(jīng)驗(yàn)，我的不明白地方，就是貸款的條件，我猜可能是因?yàn)橹薪榇k，事主也未必了解，或者是商業(yè)機(jī)密。而僅僅作為外國游客來說，如果你沒在日本生活過，在日本貸款買房，有銀行貸給你，并不是一件很容易的事情。
他也沒寫清楚是哪家銀行貸款的，而就利率而言，這個(gè)也是很高的利率，就算是貸給外國人，也是偏高不少，看起來不像是一般的銀行。
至少在我看來，像事主那樣貸款在日本買到房子，對于多數(shù)中國人而言，并不現(xiàn)實(shí)，它僅僅是個(gè)案。
我早先在九州讀本科的時(shí)候，就到處找房子，租房子，也搬過幾次家，沒事也問房子的事情。后來到東京念研究生，那時(shí)候也想像此前文章里事主那樣，買一棟樓做民宿，但就是拿不到貸款——因?yàn)槟惚仨氂泄ぷ骱头€(wěn)定收入，交稅才可能拿到。
作為人生地不熟，初來乍到的外國人，在日本買房更有操作性的方法，那就是全款買，但全款買這個(gè)日本的房子，算上中間折騰的成本，就算是長期回報(bào)率能超過5%，那也不如把錢存在國內(nèi)銀行，買5%以上的理財(cái)產(chǎn)品劃算。
如果看了這些，你還是想在日本買房，我的建議就是，最好能自己找開發(fā)商買，新房子更好。二手房當(dāng)然也有好的，只不過外國人信息不對稱，很難拿的到好的房源，所以建議以新房為首選。如果你運(yùn)氣好，遇到地段好的，整棟樓全款買下來做民宿，或者干脆改造成酒店，可能收益率會(huì)高一些。
比如我有個(gè)朋友，在新宿中心地段，全款買了一塊地，自己建了一棟樓，用于酒店經(jīng)營。對于新宿這種人流爆棚的地段，他的收益率能到10%，但這種機(jī)會(huì)不是每個(gè)人都能遇到的。
如果是自己住的話，比如你在東京市邊上，三四千萬日元，能買個(gè)40平米的高層，但如果你擴(kuò)大范圍到東京都范圍，比如到千葉，同樣的錢就能買個(gè)一戶建別墅，住著就更舒服。
我另一個(gè)同學(xué)，就在比千葉還遠(yuǎn)的地方，貸款買了別墅，每個(gè)月五六萬日元的還款額，但他不是游客，而是入籍變成日本人了。
更長期而言，在日本投資房產(chǎn)，至少我是不主張的，因?yàn)槿毡臼莻€(gè)少子化社會(huì)，人越來越少，房子還是那么多，長期來看，它的房產(chǎn)價(jià)格其實(shí)是沒太多上升空間的。它并是房產(chǎn)投資的理想之地。要買房投資，真的不如中國靠譜。
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