“夏天到哈爾濱避暑，冬天去三亞過(guò)冬。 ”在廣告誘惑下，張老伯花5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了嘉興一養(yǎng)老院的居住權(quán)。等他意識(shí)到異地養(yǎng)老不便，想解除合同時(shí)，卻遭百般刁難。周阿姨花費(fèi)33萬(wàn)買(mǎi)下桐鄉(xiāng)的商鋪，原以為只需坐等收租金，結(jié)果到了現(xiàn)場(chǎng)才看到，大量商鋪根本沒(méi)租出去，承諾的租金也不見(jiàn)蹤影。
據(jù)青島中國(guó)人壽了解，最近，安康通助老服務(wù)員曹軍接連收到獨(dú)居老人的投訴，反映在養(yǎng)老和投資中遭遇騙局。這些投訴有涉案老人多，資金量大的特點(diǎn)。本報(bào)“幫你討說(shuō)法”專(zhuān)欄特別邀請(qǐng)志愿者律師與這些投訴的老人進(jìn)行了面對(duì)面交流，并現(xiàn)場(chǎng)出謀劃策。
度假式異地養(yǎng)老 交錢(qián)容易反悔難
“夏天到青島、哈爾濱避暑，冬天到珠海、三亞過(guò)冬” 、 “每月1500—1800元即可包吃包住在三星級(jí)養(yǎng)老酒店”……最近一段時(shí)間，一家名為 “逸和源·嘉興湘家蕩頤養(yǎng)中心”的機(jī)構(gòu)頻頻在上海公園門(mén)口派發(fā)傳單，推銷(xiāo)該機(jī)構(gòu)的 “時(shí)權(quán)居住證”。然而，不少花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了居住權(quán)的老人，在和子女商量后才意識(shí)到異地養(yǎng)老很不方便，且費(fèi)用遠(yuǎn)超過(guò)老人預(yù)期。當(dāng)老人想解除合同時(shí)，卻要被扣總金額的50%作為違約金。
今年1月31日，本報(bào) 《輕信宣傳，阿婆白白損失七千元》一文曾對(duì)此作報(bào)道。文章刊登后，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，錢(qián)杏英老人挽回了損失。然而，此后又有十多位老人向安康通和本報(bào)反映類(lèi)似問(wèn)題。
家住汾西路的張鴻雁頭發(fā)花白，今年已84歲高齡，他顫顫巍巍的告訴記者，由于自己手頭不寬裕，他還拉了朋友一起合買(mǎi)，兩人共計(jì)花費(fèi)5萬(wàn)多元。但錢(qián)交出去后，張老伯就后悔了。首先，宣傳時(shí)提到 “每月1500—1800元即可包吃包住在三星級(jí)養(yǎng)老酒店”，然而，合同中約定張老伯付的錢(qián)僅是居住權(quán)，其余像設(shè)備使用費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、生活費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、管理費(fèi)等十多種費(fèi)用并未包含在內(nèi)，需要入住后按月?lián)?shí)交納。其次，由于該養(yǎng)老院遠(yuǎn)離上海，對(duì)用上海醫(yī)?？ǖ睦先藖?lái)說(shuō)，就醫(yī)是個(gè)大麻煩。
和張老伯的情況相似，家住閔行、普陀、浦東、徐匯、楊浦等區(qū)的十多位老人都面臨退款難題。據(jù)安康通助老服務(wù)員曹軍粗略統(tǒng)計(jì)，目前向他反映的老人有十多位，涉及的金額超過(guò)40多萬(wàn)元。老人們告訴記者，該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的推銷(xiāo)員目前仍在上海的公園、小區(qū)門(mén)口散發(fā)傳單。
[律師支招]
上海方洛律師事務(wù)所韓迎春律師給出三點(diǎn)建議：
1、依法解除合同：?jiǎn)畏浇獬贤男袨橐褬?gòu)成違約，按約定需要支付違約金，在支付數(shù)額方面，按已付款項(xiàng)的50%支付違約金，很顯然是過(guò)高的，也是不合情理的，可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法予以調(diào)整，要求對(duì)方提供證據(jù)證明自己的實(shí)際損失，按其實(shí)際損失的130%預(yù)以支付是符合司法解釋精神的。
2、爭(zhēng)議解決方式：老人的合同約定雙方發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商不成要提交嘉興仲裁委員會(huì)解決。對(duì)本案的當(dāng)事人來(lái)所說(shuō)，這會(huì)帶來(lái)一定的不便。希望在簽訂類(lèi)似合同中格外注意，最好約定在我方當(dāng)事人所在地法院訴訟解決。
3、建議在此類(lèi)合同中設(shè)置冷靜期，即在合同簽訂后的一定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)予雙方反悔。
投資商鋪打水漂 掛牌1年無(wú)人問(wèn)津
家住黃浦區(qū)斜土東路的周阿姨今年64歲，在 “一鋪可以養(yǎng)三代”觀念的誘惑下，她于2009年出資35萬(wàn)元在浙江桐鄉(xiāng)購(gòu)置了一套商鋪。然而，這卻成為她噩夢(mèng)的開(kāi)始。
周阿姨所購(gòu)買(mǎi)的是浙江厚源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的桐鄉(xiāng)香港城商鋪，她回憶，銷(xiāo)售員將香港城形容得天花亂墜，稱(chēng)建成后比青浦的奧特萊斯還要繁華。更讓周阿姨動(dòng)心的是，開(kāi)放商還承諾幫業(yè)主招租，并會(huì)按期結(jié)算租金。也就是說(shuō)，周阿姨買(mǎi)下商鋪后，根本無(wú)需料理，只要呆在上海的家里等著數(shù)錢(qián)。
第1年，周阿姨如約拿到1萬(wàn)多元租金，但此后就再也沒(méi)見(jiàn)過(guò)租金的影子。等周阿姨到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地一看，才發(fā)現(xiàn)大部分商鋪已 “人去鋪空”，根本沒(méi)有商業(yè)，也就談不到有任何租金收益。
據(jù)了解，像周阿姨這樣的情況，在上海有上百人。加上江浙等地的其他投資者，共涉及香港城的商鋪1000多套。其中，有的為3至5年的短租期，有的租期為6至10年。周阿姨告訴記者，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售時(shí)做的廣告明確提到：香港城為奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)，是桐鄉(xiāng)唯一商業(yè)步行街，得到市政府鼎力支持，是集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體的商業(yè)綜合體。然而，如今的桐鄉(xiāng)香港城卻是門(mén)可羅雀，曾有業(yè)主想轉(zhuǎn)手，結(jié)果在附近中介掛牌1年都無(wú)人問(wèn)津。
[律師支招]
韓迎春律師指出，本案中涉及的“售后包租”或 “變相包租”的形式近年來(lái)較為常見(jiàn)，但多數(shù)置業(yè)者并不知道背后的高風(fēng)險(xiǎn)。
早在2001年6月，建設(shè)部頒布的 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返還銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。 2006年6月，建設(shè)部又明確發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示：全面叫停售后包租、售后返租產(chǎn)權(quán)式商鋪，指出以售后包租或變相售后包租的形式購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，存在很大風(fēng)險(xiǎn)隱患。
這種售房方式不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的融資手段而已，其行為已涉嫌以合法形式掩蓋非法目的，一旦其后期運(yùn)營(yíng)管理不善，無(wú)法將商鋪?lái)樌鲎猓瑒t無(wú)法兌現(xiàn)向購(gòu)買(mǎi)者按約支付租金的承諾。在合同法的層面上可以要求確認(rèn)合同無(wú)效，要求解除購(gòu)房合同，返還購(gòu)房款。
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