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子然設計《情緒版》選圖

來源：漢源商學院

發(fā)于北京第1851期

疫情之下，餐飲企業(yè)在抓好安全衛(wèi)士，做好門店運營工作的同時要做好成本運營，除了占大頭的食品成本和人力成本外，門店租金也是固定成本中占比比較大的部分，通過免除或者降低房租的方式來控制成本，保證企業(yè)現(xiàn)金流，不失為餐飲企業(yè)渡過寒冬的有效之舉。

這次，我們繼續(xù)學習漢源講師賴林勝老師的直播課程，主要就是講怎么把我們餐飲房租降下來，怎么談等等，我們把學習總結(jié)的筆記概要和自己理解的觀點一起整理出來來分享給大家，希望能根據(jù)自己的房租情況決定如何進行下一步。

餐飲企業(yè)應對疫情支付租金方式？

針對降減免租的問題，很多聰明的房東已經(jīng)知道會變成減租等情況，因此走在前沿的房東企業(yè)主動降或免了，例如萬達商超類等幾百家都主動給商家降租，也有像“私人老房東”出來主動為租戶降免租信息，對于這些主動降免租的，我們企業(yè)也應該主動回復“感謝信”表示我們的態(tài)度，那么必定主動的還是占少數(shù)，那么還有大部分的房東我們應如何談判呢？

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1、免除：首先要溝通針對疫情的狀況談2月份或2-3月兩個月租金及管理費進行減免，為自己爭取最大的現(xiàn)金流保障。

2、合理降低：實在不能減免的，也要爭取2-3月兩個月租金及管理費的相應比例，前期可以從70%的減免，我們可以承擔一小部分，因為（必定有先例，打起官司來之前有判過，考慮到房東方也是疫情事件的受害者，最后各擔50%的可能情），這都要看平時跟房東之間的關(guān)系，盡量得到客戶的諒解給予最大的讓步和支持。

3、延期平攤：餐飲受到重挫，自然會出現(xiàn)一定的影響周期，一般是前三個月有很大的影響，就算復蘇也會當時很火爆，隨后又會有2-3月的平淡期，因此關(guān)于租金盡量談到支付延期至2020年第4-12月9個月內(nèi)進行均分，以減緩企業(yè)前2月現(xiàn)金流壓力。

4、支付周期：如果我們以前的合同支付的周期是是年付、半年付的，借這次機會要談好更改為季付或者月付，最好是月付，這樣就會給餐飲品牌減少很多壓力。

5、押金抵付房租或付低利息延付：還有一點，我們餐飲品牌很多都是支付幾個月的押金，壓力特別大，這個時候可以申請用放在他們那的押金來低我們最近要付的房租。順便也讓自己的押金壓力減少。

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與業(yè)主協(xié)商減免租金如何做到有理有據(jù)？

來勢洶洶的新型肺炎疫情，打亂了眾多餐企和企業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，如何生存下去成了餐飲人在疫情期間交流最多的話題。餐飲店租金怎么辦，每天算著損失多少，賬上的資金還能維持多久，也成為疫情重壓下眾多餐飲企業(yè)的生存現(xiàn)狀。

疫情期間租金減免是否有法律依據(jù)？

現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策均是沒有明確指出出租方有義務減免疫情的租金的，但如果是因不可抗力造成的客觀情況，則適用于《中華人民共和國合同法》第117條規(guī)定，我們是可以要根據(jù)不可抗力的因素，實現(xiàn)部分或者全部免除責任的。

在這里還要強調(diào)一下，危機中也有機會，我們有些品牌的店狀況不好的，本想關(guān)的，以前不好關(guān)，這次正好借這個機會跟房東談，就可以順利給退了，把保存下來的財力和人力都用到保留的門店上去，在他們身上多花些時間和資金，做好品牌的升級和維護。

餐飲企業(yè)現(xiàn)在重中之重面臨的問題是要如何與業(yè)主協(xié)商減免租金的問題。

1、通過什么途徑要求減免租金

通過要求減免租金主要有兩個途徑，一個是主動協(xié)商一個是法律途徑，我們自己要平衡，如果是自己不想要的門店或是開不好的門店就計劃關(guān)了，借這個機會想法退了，因為接下來很難再做起來，這種門店可以通過協(xié)商不成就用法律途徑來處理，但針對有一定實力的品牌或房東，你的門店又特別好的，你也很重勢的，你一定不要用法律來解決，以免造成日后跟房東之間的關(guān)系不美好，而就沒有太大的必要了。接下來分析兩個途徑的步驟細節(jié)：

1、主動協(xié)商解決爭取同意減免。

第一步：先通過書面形式的《租金減免申請書》與出租方協(xié)商減免租金；

第二步：如出租房沒有回應，再約能決定減免房租的人面談；

第三步：如雙方通過協(xié)商談判后達成一致的，應簽訂《租金減免協(xié)議書》作為原《租賃合同》的補充合同就具體減免數(shù)額進行約定，以免日后發(fā)生爭議；

第四步：簽訂完協(xié)議后，應該寫一封《感謝信》給到出租方，以表感恩。

2、如果協(xié)商不成功，可以向法院提起訴訟。

子然也提示再次強調(diào)，要針對優(yōu)質(zhì)店鋪和優(yōu)質(zhì)房東要用協(xié)商處理，千萬不要用法律方式去壓這種房東，給自己日后造成的跟房東關(guān)系破裂是沒有好處的，這也是老師一再強調(diào)的。

第一步：以不可抗力為由要求減免租金；

現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策均為明確指出出租有義務減免疫情期間的租金。

但如果因不可抗力造成的客觀情況，則適用于《中華人民共和國合同法》第117條；這次疫情是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，合同是早于疫情爆發(fā)前很長一段時間簽訂，所以屬不可抗力。

《中華人民共和國合同法》第117條；因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者面部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外，當事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見，不能避免并不能履行的情況。

第二步：如未被認定為不可抗力，可以根據(jù)情勢變更不能實現(xiàn)合同目的為由要求變更或解除合同。

（注：若無法就減租達成一致，及時通過訴訟等其他途徑解決，注意不要超過3年訴訟時效。）

情勢變更法律依據(jù)：

合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

2、與出租方協(xié)商減免房租要有策略

曉之以情：如果自己或主談的人是面向很強勢或很厲害的，不建議去談，而是讓更適合的人去談，容易成功，談判時態(tài)度一定要誠懇謙和、表現(xiàn)的可伶、急切希望得到幫助。

動之以理：要擺出事實和道理，讓對方信服。

比如：強調(diào)現(xiàn)在網(wǎng)上有很多購物中心、個人房東都提出了免除或者降低房租的聲明，包括一些行業(yè)協(xié)會也提出倡議；受疫情的影響，餐廳在未來幾個月大約損失多少金額？疫情期間要正常支付員工工資，如果疫情持續(xù)，企業(yè)現(xiàn)金流將壓力巨大，可能面臨閉店的危機等等。

再列舉一些本地或本市的案例，自已城里的更好，不能拿外地很遠的一二線的事來說明，也要說明不能辭了人工什么的，強硬的態(tài)度，跟房東破裂關(guān)系，對自己也沒有太大的好處。

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疫期租金如果不能全免，能減多少？

通過“非典”期間關(guān)于最終減免租金的數(shù)額來看，大體上遵循了法律上的公平原則，有的是減免50%，有的是免除停業(yè)期間的全部租金，法院對該時間對合同履行影響大小進行判決，因此，出于維護企業(yè)正常經(jīng)營及與出租方的友好合作關(guān)系便于后續(xù)續(xù)租，建議與出租方友好協(xié)商，就減免數(shù)額達成一致。

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餐飲企業(yè)長遠打算的一些建議

1、后期如果餐飲企業(yè)有現(xiàn)金多出來，哪怕不賠，希望可以還給業(yè)主一部分現(xiàn)金，這樣業(yè)主高興，對未來的續(xù)租和加租是有很大幫助的，讓房東認為你還是很不差的租戶，以后更愿意幫助你。

2、如果延期付給業(yè)主租金，雙方需要簽訂《再還租金協(xié)議》，避免沒有必要的麻煩，有必要的情況下也可以作為法律依據(jù)。

3、無論是減免房租還是延期支付，事后都可以給業(yè)主寫一份《感謝信》以表感謝，方便日后繼續(xù)合作。

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總結(jié)

我們非常地再次感謝漢源，感謝賴老師的大愛之心，為我們帶來了關(guān)于房租、降租和談判的技巧！很多人現(xiàn)在都在雪地之中，需要專業(yè)的指導和意見，子然非常理解餐飲人當下的需要，到處學習總結(jié)一些方法，為餐飲人找到雪中的“炭”，燃燒起來溫暖，讓順利度過疫情，這套筆記和總結(jié)也提供給大家參考和學習，希望能幫助更多人，也希望大家要是能感受到哪怕一點收獲，請轉(zhuǎn)發(fā)給你朋友圈的朋友，也讓他們找到更多的信心。

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