《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》政策解讀（第七至十三條） 第七條 政策解讀 【釋義】 1.嚴厲打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。為凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2016年10月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》(建房〔2016〕223號)，要求各級房地產(chǎn)主管部門要充分認識規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，維護房地產(chǎn)市場秩序?qū)Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場的重大意義，通過推進簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革，加強監(jiān)管創(chuàng)新，加快構(gòu)建事中事后監(jiān)管體系，依法保護合法經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當利益，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當經(jīng)營行為，營造公平競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵紀守法，誠實守信，恪守對消費者在商品和服務(wù)質(zhì)量方面的承諾；要發(fā)布真實房源信息和廣告，嚴格執(zhí)行商品房銷售的有關(guān)規(guī)定，實行明碼標價制度，維護消費者合法權(quán)益；要接受政府和公眾監(jiān)督，積極履行企業(yè)社會責任，通過向消費者提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)贏得市場。該通知規(guī)定，要重點查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“九種”不正當經(jīng)營行為，主要是：發(fā)布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；未取得預售許可證銷售商品房；不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格；捂盤惜售或者變相囤積房源；商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用；以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格；將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人；其他不正當經(jīng)營行為。同時規(guī)定，對存在問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各級房地產(chǎn)主管部門應當視情節(jié)輕重采取五種措施，即書面警示、約談企業(yè)主要負責人、公開通報企業(yè)不正當經(jīng)營行為、列入嚴重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單、由資質(zhì)許可機關(guān)在資質(zhì)審查中重點審核等。按照住建部的總體部署，結(jié)合我市實際，市房產(chǎn)局對意見中提出的六種但不限于這六種違法違規(guī)行為實施重點打擊。近期，按照省住建廳的部署和市政府的總體要求，市房產(chǎn)局將針對房地產(chǎn)銷售市場存在問題，組織開展一次全市范圍內(nèi)的專項整頓行動，之后要強化對日常投訴的受理和跟蹤檢查。 2.市、區(qū)房產(chǎn)部門按職責分工建立兩級監(jiān)管體制。市房產(chǎn)局負責組織和指導全市房地產(chǎn)銷售和中介行為的執(zhí)法檢查工作，制定我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法。前不久，住建部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見，這個條例為住房租賃和銷售監(jiān)管工作指明了方向，進一步明確了市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門對本行政區(qū)域內(nèi)住房租賃和銷售活動的監(jiān)督管理職責，市房產(chǎn)局將按照住建部的新要求，制定好以住房租賃和銷售為主要內(nèi)容的市場監(jiān)管辦法。同時，強化對房地產(chǎn)銷售和中介行為的監(jiān)管，關(guān)鍵在區(qū)，因此本實施意見要求各地區(qū)要切實履行本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體責任，明確監(jiān)管部門，配備監(jiān)管人員，建立房價異動區(qū)域銷售現(xiàn)場日常巡查與現(xiàn)場檢查糾錯機制。目前，有的區(qū)房產(chǎn)管理部門還沒有開展此項工作，存在監(jiān)管主體責任、監(jiān)管部門、監(jiān)管人員不落實、不到位等問題。近日，市房產(chǎn)局要求各區(qū)房產(chǎn)管理部門一定要按照本實施意見的要求盡快抓好落實。對責任不落實的區(qū)房產(chǎn)管理部門，市房產(chǎn)局要進行通報批評。 3.市房產(chǎn)局、規(guī)劃國土局按職責分工建立二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)。網(wǎng)上簽約是二手房交易操作標準最后一個重要配套環(huán)節(jié)，對于進一步規(guī)范存量房市場秩序和中介機構(gòu)行為來說意義重大。所謂二手房網(wǎng)簽，即二手房網(wǎng)上簽約，是指二手房買賣雙方當事人通過網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)簽訂《存量房屋買賣合同》的行為，是由市房產(chǎn)局會同市規(guī)劃國土局推行的一個網(wǎng)上交易系統(tǒng)。這個系統(tǒng)運行后二手房交易過程中簽訂房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、核驗買賣房屋權(quán)利狀況、簽訂買賣合同都可以在網(wǎng)上進行。二手房網(wǎng)簽的優(yōu)點在于：一是房源信息更加可靠，確保交易的房屋沒有權(quán)利瑕疵；二是交易過程全部信息化，可以縮短買賣雙方交易遞件的時間；三是二手房交易信息上網(wǎng)后有利于政府部門對二手市場進行監(jiān)控，特別是強化對中介機構(gòu)的監(jiān)管和制約。市房產(chǎn)局計劃用2-3個月的時間啟動二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，力爭年底前進一步建立二手房交易信息發(fā)布系統(tǒng)，打造全市統(tǒng)一的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，最終實現(xiàn)二手房交易信息發(fā)布、房源信息查詢、經(jīng)紀合同訂立、買賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、登記進程實時查詢及房產(chǎn)中介機構(gòu)管理等閉環(huán)式的全方位、全過程的二手房交易監(jiān)管。 第八條 政策解讀 【原文】調(diào)整住房公積金貸款額度。職工單方繳存住房公積金的，公積金貸款最高限額為40萬元；夫妻雙方繳存住房公積金的，公積金貸款最高限額為60萬元；家庭成員3人以上共同申請公積金貸款的最高限額為80萬元。 【釋義】同原文。 第九條 政策解讀 【原文】調(diào)整住房公積金貸款首付比例。 購買商品房：公積金繳存職工及其家庭首次申請住房公積金貸款，貸款最低首付比例為20%；再次申請住房公積金貸款，貸款最低首付比例為30%。 購買存量(二手)房：公積金繳存職工及其家庭首次申請住房公積金貸款，房屋竣工使用年限為10年(含)以下的，貸款最低首付比例為30%；房屋竣工使用年限為10年以上、25年以下，貸款最低首付比例為40%。再次申請住房公積金貸款，房屋竣工使用年限為10年(含)以下的，貸款最低首付比例為40%；房屋竣工使用年限為10年以上、25年以下的，貸款最低首付比例為50%。 對3次(含)以上申請住房公積金貸款的家庭，不予受理。 【釋義】同原文。 第十條 政策解讀 【釋義】該政策是2016年3月25日《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》(沈政辦發(fā)〔2016〕40號)和《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)沈陽市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的補充措施的通知》(沈政辦發(fā)﹝2016﹞106號)兩個政策中，一部分有關(guān)在校生、新畢業(yè)生購房支持政策的延續(xù)。進一步統(tǒng)一了新畢業(yè)生的界定，是指自畢業(yè)之日到購房之日未超過5年的畢業(yè)生。每名在校生、新畢業(yè)生只能享受一次該項補貼。高校、中等職業(yè)學校在校生、新畢業(yè)生購房補貼資金的歸集、認證、審核和發(fā)放工作，暫按市房產(chǎn)局、規(guī)劃國土局、財政局、國稅局、地稅局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個人購買住房實行補貼政策的通知》(沈房發(fā)〔2017〕10號)執(zhí)行，由于受發(fā)放技術(shù)條件限制，有關(guān)購房補貼暫未發(fā)放到位。對此，各有關(guān)部門正在積極研究更為合理、便捷的發(fā)放辦法，敬請已經(jīng)按政策購房的大中專生耐心等待。 第十一條 政策解讀 【釋義】同原文。 【釋義】居民購買的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，享受落戶、水電暖用價等方面住宅同等政策。但落戶、民用電價要遵從公安、供電部門的有關(guān)規(guī)定。關(guān)于是否享受學區(qū)房政策，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房時所做承諾為準。基于本意見已明確商住公寓或酒店式公寓仍為商業(yè)屬性，因此不再享受住宅契稅政策，但2016年3月28日至本意見發(fā)布之日前，居民購買的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，仍享受住宅契稅政策。 【釋義】對原規(guī)劃用途為商業(yè)或公建(含辦公)但實際用途為商住公寓或酒店式公寓的項目，可調(diào)整為自住型公寓，但須同時符如下條件： (一)2016年12月31日前完成竣工備案且未售出，“未售出”可以是全部房屋未售出，也可以是部分房屋未售出。 (二)項目地處非核心商業(yè)區(qū)，即不處于金廊核心區(qū)(長大鐵路至渾河北岸段)、太原街商貿(mào)區(qū)、中街商業(yè)區(qū)或東中街商業(yè)區(qū)； (三)項目基本單元具有獨立衛(wèi)生間、能滿足基本居住條件。7月底以前，市房產(chǎn)局會同市規(guī)劃國土局完成公寓“商改住”審批辦法，明確審批要件和流程。項目經(jīng)“商改住”批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持《準予公寓“商改住”通知書》到市不動產(chǎn)登記中心辦理合同備案信息變更，未售房屋出售時，《商品房買賣合同》的房屋用途項可加注“自住”，此變更不屬于項目規(guī)劃用途變更或商品房預售許可用途變更，僅適用于享受本條規(guī)定的住宅同等政策。 【解讀】規(guī)劃主管部門將按以下程序調(diào)整在建商品房項目套型結(jié)構(gòu)。 1.建設(shè)單位應當委托有相應資質(zhì)的設(shè)計單位按照調(diào)整后的戶數(shù)重新核算相關(guān)配套設(shè)施(包括社區(qū)配套用房、托幼建筑、停車泊位、群眾健身設(shè)施、市政管網(wǎng)設(shè)施等)，確保規(guī)劃調(diào)整滿足相關(guān)規(guī)定。 2.建設(shè)單位對套型結(jié)構(gòu)等相關(guān)內(nèi)容調(diào)整須在項目現(xiàn)場、售樓處等醒目位置公示，征求利害關(guān)系人意見，如公示期間無異議的，建設(shè)單位可提出書面申請調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，并說明調(diào)整理由和調(diào)整內(nèi)容。 3.對于符合規(guī)劃條件及相關(guān)規(guī)定的申請，規(guī)劃主管部門受理并履行規(guī)定的規(guī)劃變更程序。 第十二條 政策解讀 【解讀】本條意見的重點是，市建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃國土等部門應當按照市政府的相關(guān)規(guī)定，各自做好房地產(chǎn)市場信息公開工作，及時解答市民關(guān)心的政策問題。同時要加強與媒體的合作與溝通，客觀理性地分析市場，引導合理的房地產(chǎn)投資和消費，對發(fā)現(xiàn)的捏造信息、虛假報道、造謠滋事行為，要依法追究責任。 第十三條 政策解讀 【釋義】 1.本意見自發(fā)布之日起施行，發(fā)布之日為市政府辦公廳在中國沈陽政府網(wǎng)公布本意見的稿源時間——2017年6月7日16：55。 此前發(fā)生的房產(chǎn)交易行為按原政策執(zhí)行，之后發(fā)生的交易行為按本政策執(zhí)行。其中，商品房買賣以商品房合同備案登記日期為準；二手房轉(zhuǎn)讓以不動產(chǎn)登記部門受理過戶申請之日為準。 2.《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》(沈政辦發(fā)〔2016〕40號)和《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)沈陽市促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展補充措施的通知》(沈政辦發(fā)〔2016〕106號)同時廢止；已按這兩個文件購房但尚未享受相關(guān)優(yōu)惠政策的購房人可繼續(xù)享受落戶、子女入學等優(yōu)惠政策。此外，在這兩個文件中還包括國家、省、市出臺的一些政策規(guī)定，這兩個文件的廢止，并不影響其他政策規(guī)定的繼續(xù)執(zhí)行，如涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費減免政策等。有關(guān)政策銜接工作由市房產(chǎn)局會同有關(guān)部門共同解釋。
聯(lián)系客服
