浙江信專律師事務(wù)所
黃偉霞
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近年來，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村宅基地買賣問題越來越多。我們經(jīng)常會接到這樣的咨詢：農(nóng)村的宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎？我買宅基地時轉(zhuǎn)讓合同是經(jīng)過法律服務(wù)中介見證過的，是否就是合法了呢？
首先我們得明確宅基地的轉(zhuǎn)讓指的是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而非宅基地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。可見，宅基地是屬于集體所有而非個人所有的，我們常說的宅基地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的是宅基地的使用權(quán)而不是所有權(quán)。那么，宅基地的使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓呢？經(jīng)過法律服務(wù)中介見證的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否合法有效呢？
我們先來看一下有關(guān)法律對此是怎么規(guī)定的：
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
可知，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件是非常苛刻的，目前絕大多數(shù)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為都是無效的，如向村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)、一戶兩宅甚至多宅等，鮮少有符合轉(zhuǎn)讓條件的情況。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》五十二條第（四）款的規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效。農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有人身依附性和社會福利性，并涉及農(nóng)村社會公共利益。通常情況下，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能從所在集體經(jīng)濟(jì)組織無償取得宅基地使用權(quán)，并且一戶只能擁有一處宅基地，向村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)、一戶兩宅甚至多宅等行為，侵害了本集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他組織成員的公共利益，符合《合同法》五十二條第（四）款的情形，應(yīng)認(rèn)定無效。
那么這種本身不符合法律法規(guī)而無效的合同經(jīng)過法律服務(wù)中介的見證就會變得合法有效么？當(dāng)然不是的。
《中華人民共和國公證法》規(guī)定公證機(jī)構(gòu)不得為不真實、不合法的事項出具公證書。
《律師見證業(yè)務(wù)工作細(xì)則》第十八條規(guī)定，承辦律師在出具《律師見證書》前應(yīng)先審查以下主要內(nèi)容：
1、客戶是否具有民事權(quán)利能力和民事行為能力；
2、客戶的意思表示是否真實；
3、客戶所要求見證的事項是否合法；
4、客戶提供的證明材料和其他文件是否具有真實性、合法性、完整性和有效性。
同時《律師見證業(yè)務(wù)工作細(xì)則》第二十四條規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)客戶有違法動機(jī)或內(nèi)容，承辦律師應(yīng)予以制止并拒絕見證。
可見，不管是公證還是律師見證都須要審查合同的合法性，不符合法律法規(guī)的合同是不應(yīng)當(dāng)出具公證書或者見證書的，本身無效的合同不會因為法律服務(wù)中介的見證而變得合法有效。
在實踐中，買賣雙方為了規(guī)避買賣宅基地使用權(quán)的行為，往往會簽訂農(nóng)村房屋買賣合同，但是房屋的買賣必然會引起宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。農(nóng)村房屋的權(quán)利受制于宅基地權(quán)利，向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋，實質(zhì)是向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。因此，不管你有沒有經(jīng)過見證，這種農(nóng)村房屋買賣合同也是無效的。
筆者也在此提醒大家在進(jìn)行宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者農(nóng)村房屋買賣時先看看是否符合法律法規(guī)規(guī)定的情形，以免引起不必要的訴訟糾紛。
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