一、房地產假按揭騙貸的類型
“假按揭”主要有兩類。一類是開發(fā)商找自己公司員工、股東、親戚朋友等冒充購房者，填寫真實的預售合同、購房合同、借款合同、抵押合同等法律文件，并由這些人與銀行簽訂個人住房借款合同，套取貸款，一旦獲利后便脫身而去。
另一類則是開發(fā)商偽造借款人簽名，以假手續(xù)向銀行申請貸款。如果開發(fā)商不按時還款，“被簽名”的借款人又以沒有真實購房為由主張合同無效時，銀行貸款便面臨極大的風險。
二、假按揭騙貸如何能實現
假按揭騙貸的歷史與中國房地產開發(fā)的歷史一樣長，只不過以往市場紅火，它常表現為一種“空手套白狼”的游戲，一種撬動資本的杠桿，而沒有表現為騙貸；然而在目前這一系列退房潮背后，房地產市場的騙貸黑幕正在逐漸被揭開。據調查，騙貸已經逐漸成為商業(yè)銀行個人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風險之一。
步驟一：開發(fā)商借用關聯(lián)人士身份證辦按揭貸款
開發(fā)商找自己的員工或一些關聯(lián)人士作為虛假的購房者，然后借用他們的身份證辦理按揭貸款。開發(fā)商事前會向他們承諾，首付款及月供都由開發(fā)商來提供，并會給他們幾千元的“好處費”。
步驟二：偽造收入證明聯(lián)系律師證實其還款能力
開發(fā)商偽造這些人的收入證明，聯(lián)系有關系的律師出具法律意見書，證明這些人有還款能力。
步驟三：利用虛假貸款材料聯(lián)系銀行獲取貸款
開發(fā)商會把貸款材料遞到銀行，銀行內部有開發(fā)商事先聯(lián)系好的員工，他們對這些開發(fā)商遞交的資料進行表面的審核，幫助開發(fā)商很容易地獲得80%的貸款，因為開發(fā)商會給他們“好處”。
步驟四：獲取貸款之后通過兩種方式最終獲利
開發(fā)商獲取貸款后，通常他們會采取兩種方式。一種方式是賣二手房。開發(fā)商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據熱賣假象，適當提高房價，因此開發(fā)商在賣二手房時又能賺錢了。另外的一種情況是，開發(fā)商在獲得80%的貸款后，不準備繼續(xù)還月供，就等著銀行申請拍賣。再通過安排形式上的拍賣獲利。
比如一棟100戶的樓盤，每個戶型價值50萬，通過內部認購，房子還在自己手里，開發(fā)商就可以從銀行得到50X70%=35萬，開發(fā)商只需要拿出5萬，每年的按揭1萬多，自己慢慢還，足夠還4年。而開發(fā)商卻能拿著30萬X50=1500萬的現金。而這些現金足夠他們去墊付各種成本，甚至可以滾動進入下一個樓盤的建設。
三、假按揭貸款如何識別
1
購房合同識別
雖然“假按揭”的構成要素與真實合同一樣，但是由于“假按揭”的目的不是為了購房而是騙取銀行信貸資金，所以，借款人不會像真實購房人一樣注重購房合同的細節(jié)，其合同比較粗糙，相關規(guī)定不全面不細致，合同要素填寫不全，對所按揭房屋的交房日期、周邊環(huán)境、配套設施、交通狀況以及所購房屋的價格、樓層、朝向、戶型、質量、還款金額、貸款利率和期限、物業(yè)管理費用等詳情不關心。
2
還款方式識別
虛假個人住房按揭貸款的還款年限趨同，正常的同一小區(qū)或者同一樓盤的按揭貸款，其還款時間會從10-30年不等，而且基本采用銀行卡扣款，款項存入時間不同，還款后銀行卡的余額各不相同，拖欠時間參差不齊，具有明顯的分散性。而“假按揭”貸款一般是由開發(fā)商統(tǒng)一還款，其按揭年限也趨同，仔細分析很容易發(fā)現各種貸款要素的統(tǒng)一性及集中性。因為真實的購房人都已出了可觀的首期房款，就算出現經濟困難無法按期還款，也會選擇自己處置，不會輕易由銀行來處理。
3
貸款用途識別
銀行在法人客戶貸款審查方面有著比較完善和嚴格的制度，相比較而言，銀行對那些起步較晚的個人貸款的審查標準要寬松些，使個別企業(yè)以個人名義套取銀行貸款有了可乘之機。加之近幾年來各家銀行都在積極爭搶個人住房貸款市場份額，加大個人住房貸款業(yè)務比重，使本來審查較松的個人住房貸款注入了惡性競爭的“加速度”，埋下了較為嚴重的風險隱患。
4
樓盤要素識別
一般來說，“假按揭”樓盤都是銷售狀況不佳的樓盤或是“清倉處理品”。因此，這些樓盤大都存在市場定位不準、地理位置不好、戶型設計不合理、工程造價偏高、配套設施不齊全等問題而形成“爛尾房”或滯銷。
5
開發(fā)商規(guī)模識別
經驗來看，虛假個人住房按揭貸款一般在小規(guī)模和新成立的民營房地產開發(fā)商居多，這些開發(fā)商大多數資產規(guī)模小，資質等級低，部分公司甚至為皮包公司，在市場上以“空手套白狼”伎倆騙取利益，因此很難從銀行取得開發(fā)貸款。于是，個別開發(fā)商采取假售房的方法，以職工或職工家屬名義購房，從銀行申請按揭貸款以彌補開發(fā)資金的不足，形成融資性的虛假個人住房按揭貸款。如果樓盤仍不能順利建成或銷售，開發(fā)商本身有詐騙銀行資金的嫌疑，銀行資金將面臨巨大的損失風險。
6
抵押登記手續(xù)識別
近年來，政府加大了對房地產市場規(guī)范力度，開發(fā)商開發(fā)的項目一般大都在具有“四證”的情況下施工，所以按揭項目的樓盤一般可以辦理個人住房貸款的抵押登記手續(xù)。同一樓盤的個人住房按揭貸款的借款人已經辦理抵押貸款抵押登記的他項權利證，但是借款人和開發(fā)商以各種理由對集中一批借款人拖延辦理房屋抵押他項權利證，開發(fā)商就可能存在假銷售或重復銷售的情況。
四、商業(yè)銀行如何防范房地產假按揭
假按揭雖然有多種形式，但“單一項目、集中按揭”是其基本特征。因此，要從根本上防范假按揭的風險，銀行應該完善信貸業(yè)務系統(tǒng)的設計和流程的設置，或在信貸業(yè)務系統(tǒng)中設置適當的參數，通過系統(tǒng)自動識別具有“單一項目、集中按揭”特征的業(yè)務，為信貸審查審批人員防范假按揭業(yè)務提供有效的事前預警機制。
受信貸政策收緊和限購政策影響，部分地區(qū)房地產市場銷售處于低迷狀態(tài)，房地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力日益加大。部分開發(fā)商，尤其是中小開發(fā)商，為應對資金鏈斷裂的風險，極有可能鋌而走險進行虛假按揭，騙取銀行信貸資金。以下通過分析某商業(yè)銀行成功防范一則假按揭業(yè)務的案例，既為商業(yè)銀行敲響了在市場低迷時期重點防范假按揭風險的警鐘，也為商業(yè)銀行防范假按揭提供了成功經驗。
1“假按揭，真騙貸”的典型案例
2012年初，某商業(yè)銀行A分行個貸審批中心的信貸審查人員連續(xù)收到6筆A分行下屬B市支行提報的該市XX置業(yè)有限公司開發(fā)的XX花園二期項目中海濱別墅的按揭貸款申請。6筆按揭貸款的詳細情況如下：
按揭項目的開發(fā)商為B市XX置業(yè)有限公司，成立于2002年，公司注冊資本1000萬元，實收資本1000萬元，具備四級開發(fā)資質。2011年末，該公司凈資產6768萬元，所有者權益4469萬元，主營業(yè)務收入為3119萬元。其開發(fā)的XX花園項目位于B市海濱旅游度假區(qū)，是XX置業(yè)有限公司成立以來開發(fā)的唯一一個項目。XX置業(yè)有限公司在2003年和2004年完成了XX花園項目一期的開發(fā)銷售，并于2008年啟動了二期項目的開發(fā)。XX花園項目二期共9棟樓，其中5棟為7層的多層住宅，4棟為別墅，總建筑面積20068.43平方米。該項目“五證”齊全，且工程已經封頂，2012年6月開始驗收，12月辦理抵押登記手續(xù)。A分行下屬的B市支行于2010年取得A分行的項目準入批復，開始與XX置業(yè)有限公司合作發(fā)放住房按揭貸款。
在6名借款人中，兩名就職于B市甲木業(yè)有限公司，兩名就職于B市乙木業(yè)有限公司，其余兩名分別就職于B市丙門窗有限公司和丁幕墻裝飾有限公司，職位均為副總經理，月收入均在40000-50000元之間。6名貸款申請人均為B市本地人，銀行通過征信記錄查詢未發(fā)現逾期或違約等不良記錄。在6筆購房合同的交易標的中，面積均為313.89平方米，單價均為12000元/平方米，總價為376.668萬元。按揭貸款首付金額均為188.668萬元，貸款金額188萬，滿足A分行項目準入批復中“別墅項目貸款首付比例不低于50%”的要求，貸款期限均為15年，貸款利率為基準利率上浮10%，共同債務人均為借款人配偶，均由XX擔保公司提供第三方擔保。
盡管從表面看，上述6筆按揭貸款每一筆均符合該行的授信審批要求，但由于上述6筆按揭貸款涉及金額較大，交易對象為同一房地產開發(fā)商的同一項目，交易時間集中，具有“單一樓盤、集中按揭”的特征，且6名貸款人所從事職業(yè)均為房地產上游行業(yè)，與項目開發(fā)商具有存在關聯(lián)關系的嫌疑。由此，引起信貸審查人員的高度關注，并開始對貸款申請資料進行仔細審查和核實。通過盤絲剝繭的調查，信貸審查人員認為上述6筆按揭貸款申請動機可疑，具有假按揭嫌疑，并向經辦行提出質疑，要求經辦行進一步核實貸款申請的真實性，提供補充資料。經辦行經過多次深入調查，發(fā)現其中確有“假按揭、真騙貸”的潛在風險，主動拒絕了上述六筆按揭貸款的申請。
2假按揭的一般特征
所謂“假按揭”是指開發(fā)商以內部職工、親屬、上下游關聯(lián)人或其他人冒充購房人，通過虛假銷售（購買）的方式套取銀行貸款的行為，其實質是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。
總體來看，假按揭一般具有如下特征：
一是借款人以擬購房產開發(fā)企業(yè)的內部職工、上下游關聯(lián)人為主；
二是多個借款人在同一天或幾天內集中辦理貸款，貸款金額、期限相近，貸款成數達到或接近最高；
三是所購房屋金額較大，房屋單價、總價往往超出實際價格；
四是開發(fā)商出具虛假首付款收據，首付款實際不到位；
五是借款人出具虛假資信證明；六是所購房產價格明顯高于周邊相同或相近檔次樓盤等。
針對上述案例，從單一業(yè)務角度看每一筆業(yè)務都符合該行的授信審批規(guī)定，但仔細審查卻能發(fā)現隱藏著諸多疑點：
單一項目、集中按揭。在該案例中，貸款申請資料顯示，6筆貸款申請標的均為XX置業(yè)有限公司開發(fā)的XX花園項目二期別墅項目。同時，購房合同及借款合同簽署時間集中于2011年11月16、17兩日。在國家出臺一系列房地產調控政策，以及房地產市場下行趨勢明顯期，一個位于縣級市的別墅項目突然出現這種“單一項目、集中按揭”的情況有違常理。
所購房屋單價較高，總價金額較大。貸款申請資料顯示，6筆按揭貸款的交易單價均為每方米12000元，總價均為376.668萬元，合計2260萬元。有兩個疑點值得注意：一是每平方米12000元的交易單價較高。這個問題在該項目的準入中已經引起信貸審批人員的關注，并在準入報告中提出了“該樓盤房價較高，應密切關注該樓盤的銷售情況及周邊樓盤的交易活躍程度”的建議。二是總價金額較大。6套別墅合計交易金額2260萬元，而XX置業(yè)有限公司2011年全年的主營業(yè)務收入也只有3119萬元。
貸款高度相似，貸款成數接近最高。貸款申請資料顯示，6筆按揭貸款的首付金額均為188.668萬元，貸款金額均為188萬。雖然滿足A分行項目準入批復中“別墅項目貸款首付比例不低于50%”的首付款比例要求，但貸款金額相同且貸款成數接近50%的最高比例；貸款期限相同，均為15年，貸款利率均為基準利率上浮10%；共同債務人均為借款人的配偶，均由同一擔保公司——XX擔保公司提供第三方擔保。另外，其貸款申請資料形式也高度相似。經過仔細核查發(fā)現，借款人都采用了同一格式的收入證明。盡管個人資產證明都提供了個人完稅證明，但沒有其他任何銀行存折流水或者財力佐證。6筆貸款從金額到申請資料的高度相似性，引人懷疑。
借款人身份、收入高度相似。將6筆貸款申請資料進行對比，可以發(fā)現6筆按揭貸款申請人身份收入等信息高度相似：一是6名借款人所從事職業(yè)均為房地產行業(yè)的上游相關行業(yè)。6名借款人的工作單位分布是甲木業(yè)有限公司、乙木業(yè)有限公司、丙門窗有限公司、丁幕墻裝飾工程公司。二是6名借款人及其配偶職務高度相似。貸款申請資料顯示，兩名借款人在甲木業(yè)公司擔任副總經理職務，其配偶同在乙木業(yè)公司擔任會計職務；兩名借款人在乙木業(yè)有限公司擔任副總經理職務，其配偶同在甲木業(yè)公司擔任會計職務；另外兩名借款人分別在丙門窗有限公司和丁幕墻裝飾工程公司擔任副總經理職務，其配偶則分別在同一公司擔任會計職務。三是家庭收入基本相似。申請資料顯示，6名借款人中5人的家庭月收入為45000元，每人為54000元。
首付款繳存方式存疑。6筆交易的首付款金額較大，均為188.668萬元，且6名購房者都采用了現金繳款的方式。借款人以現金方式交付首付款后，再由開發(fā)商存入當地商業(yè)銀行。更具巧合的是，6名購房者的首付款交款時間集中在2011年10月31日至11月14日之間，且6筆交易提交的交款收據號碼是連續(xù)的10張，收據號從3041301-3041311，中間沒有間隔。
個人收入及完稅證明無法核實。6名借款人及配偶提供的所有收入證明格式一致，借款人職務均為副總經理，月收入都在40000-50000元之間，簽署日期均為1月5日。6名借款人提供的個人所得稅完稅證明顯示，2010年1月1日至2010年12月31日，5名借款人實際納稅金額為60000元，另外一名借款實際納稅金額為90000元。另外，其開具日期均為2011年3月22日。但信貸審查人員通過電話對出具完稅憑證的稅務機關進行了查詢，對方很慎重地答復說“暫時未查到借款人完稅的相關信息”，建議持完稅憑證原件到該稅務機關其他相關科室進一步查詢。
借款人身份無法核實。6筆貸款申請借款人及其配偶征信系統(tǒng)查詢顯示：其中2010年4月19日獲取信息顯示，兩名借款人及配偶工作單位為B市XX村XX建筑有限公司，職務均為一般職員；目前兩名借款人正由B市XXXX置業(yè)有限公司繳納公積金和養(yǎng)老保險；另外兩名借款人及配偶則沒有征信信息，而且其提供的貸款申請資料記錄中的甲木業(yè)有限公司和乙木業(yè)有限公司的聯(lián)系電話均無法接通，丙門窗有限公司管理層及員工中均沒有貸款申請人及其配偶。經過多次核查，6名借款人身份及其配偶身份存在多處疑點，無法證實其真正職業(yè)，進而導致家庭收入可信度受到質疑。
3商業(yè)銀行防范假按揭重點從三方面入手
在房地產市場下行時期，房地產開發(fā)商普遍資金緊張，尤其是部分中小開發(fā)商隨時面臨著資金鏈斷裂的風險，為此他們極有可能不惜鋌而走險通過假按揭，騙取銀行信貸資金。授信審查人員應提高警惕，善于從蛛絲馬跡中發(fā)現潛在的風險線索，進而成功消除潛在的風險隱患?；仡櫳鲜霭咐?，其中的成功經驗固然值得借鑒和學習，但商業(yè)銀行還需著力從三方面進行完善，從而最終有效杜絕假按揭。
1、重點關注資金實力弱、開發(fā)能力差的中小型開發(fā)商，從源頭上防范假按揭風險
在房地產市場低迷期，資金實力差、開發(fā)能力弱的中小型房地產開發(fā)企業(yè)最易受到沖擊，最易出現資金鏈緊張，也是最有可能成為假按揭的主體。因此，商業(yè)銀行在當前房地產市場普遍低迷時期要重點關注那些資金實力差、開發(fā)能力弱的中小型房地產開發(fā)企業(yè)，從源頭上防范假按揭風險。
如在上述案例中，XX置業(yè)有限公司注冊資金只有1000萬元，資質等級只是建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中最低的四級資質，成立以來開發(fā)的項目只有XX花園項目一期，而當前正在開發(fā)中的XX花園項目二期距一期開發(fā)時間間隔達5年之久。從上述信息，不難推斷出XX置業(yè)有限公司屬于典型的資金實力差、開發(fā)能力弱的小型開發(fā)企業(yè)，是房地產市場下行時期銀行風險防控中重點關注的對象。
2、完善信貸業(yè)務系統(tǒng)和流程的設計，從根本上防范假按揭風險
在上述案例中，可以看到風險線索的發(fā)現具有極大的偶然性。比如，6筆按揭貸款業(yè)務幾乎同一時間提交給兩名盡職審查人員，6名借款人及其配偶的職業(yè)、職務、收入和首付款金額、繳付方式方法等存在太多相似和一致，從而引起信貸審查人員的關注。試想若6筆業(yè)務在較長時間段內分別由多位信貸審批人員進行審查審批，恐怕很難發(fā)現存在的種種相似和巧合。
假按揭雖然有多種形式，但“單一項目、集中按揭”是其基本特征。因此，要從根本上防范假按揭的風險，銀行應該完善信貸業(yè)務系統(tǒng)的設計和流程的設置，或在信貸業(yè)務系統(tǒng)中設置適當參數，通過系統(tǒng)自動識別具有“單一項目、集中按揭”特征的業(yè)務，為信貸審查審批人員防范假按揭業(yè)務提供有效的事前預警機制?；蛘咴谛刨J業(yè)務流程上增加假按揭的識別環(huán)節(jié)或職能，通過人工手段對已審批通過的按揭業(yè)務定期進行回顧分析，識別具有假按揭特征的業(yè)務，對可能的假按揭業(yè)務加強事后防范，及早采取相應措施，消除隱患。
3、完善并嚴格執(zhí)行授信責任追究制度，從制度上防范假按揭風險
在按揭貸款業(yè)務中，業(yè)務經辦行負責貸前調查環(huán)節(jié)，需要調查并收集貸款申請所需要的各種資料，進行初步分析并確保借款人所提供資料的真實性、有效性和合法性。授信審查和審批環(huán)節(jié)主要是根據貸前調查環(huán)節(jié)提供的資料，對業(yè)務的風險情況進行分析和評估，并出具獨立的審查審批意見，其決策是建立在貸前調查環(huán)節(jié)提供的真實有效的資料基礎之上。如果貸款流程中的各個環(huán)節(jié)的人員都能夠做到各司其職、各盡其責，就能夠有效的防范假按揭。
但從上述案例中可以看出，經辦行在貸前調查環(huán)節(jié)并沒有盡到盡職調查的職責，借款人及其配偶的職業(yè)、收入、首付款繳付等眾多信息的真實性并沒有得到有效核實，而是后移到了貸中審查和審批環(huán)節(jié)。貸前調查環(huán)節(jié)職責的后移，大大增加了風險概率。因為，目前大多商業(yè)銀行實行的都是集中審批制，信貸審查審批人員大多通過系統(tǒng)查看影像或紙質資料做出審查和審批意見，他們并不掌握關于客戶的第一手信息和資料，往往無法發(fā)現申請資料之外的種種虛假信息和欺詐行為。
為此，商業(yè)銀行應完善并嚴格執(zhí)行責任追究機制，從制度層面防范假按揭風險。首先，要完善授信責任追究機制，明確各個授信部門和崗位的職責，明確對違法、違規(guī)造成授信風險的責任認定和對有關責任人的處理。其次，要嚴格責任追究機制的執(zhí)行。按照“盡職免責”的原則，對于嚴格按照授信業(yè)務流程及有關法規(guī)、制度規(guī)定履行了崗位應盡責任和義務授信工作的人員，即使授信業(yè)務出現問題也應視情況免除其責任。與此同時，對于類似上述案例中經辦行業(yè)務人員未對客戶資料進行認真、全面和準確核實等情況，即使沒有發(fā)生真實的信貸風險，也要對相關人員的未盡職行為進行相應的責任追究。
注：本文摘自銀通智略報告《零售銀行業(yè)務創(chuàng)新與風險管理》（2016年8月）
聯(lián)系客服
