補(bǔ)償價(jià)格究竟如何確定？根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條、第二十條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)。這幾項(xiàng)規(guī)定足以體現(xiàn)拆遷評(píng)估的重要性！圣運(yùn)律師作為拆遷律師，從代理的眾多的拆遷案件中發(fā)現(xiàn)，一份補(bǔ)償協(xié)議放在大家的面前，大家都知道數(shù)額低、自己的合法權(quán)益受到了侵害，但是卻說不出來到底哪里出了問題。 要知道，評(píng)估報(bào)告是否合法、合理直接關(guān)系到我們的補(bǔ)償數(shù)額是否合理，但由于不少被拆遷人對(duì)這個(gè)程序缺乏了解，只針對(duì)評(píng)估報(bào)告上的數(shù)額進(jìn)行計(jì)較，這時(shí)候極易忽視整個(gè)程序的瑕疵和違法之處。拆遷來臨時(shí)，我們需要根據(jù)整個(gè)評(píng)估程序?qū)Σ疬w補(bǔ)償款的數(shù)額作出正確判斷，接下來圣運(yùn)律師將詳細(xì)為大家講解！
《評(píng)估辦法》和《估價(jià)規(guī)范》對(duì)估價(jià)時(shí)的原則、方法、程序，以及估價(jià)人員的職業(yè)要求、估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式等都做了嚴(yán)格的規(guī)范?！对u(píng)估辦法》更是在第三十二條明確規(guī)定了對(duì)違反規(guī)定的評(píng)估單位和人員的處罰。若評(píng)估人員因違反規(guī)定受到處罰將關(guān)系到他的職業(yè)生涯，因此在圣運(yùn)律師代理的眾多案件中，鮮有因評(píng)估報(bào)告違法而追究相關(guān)部門的責(zé)任的情況。
那么問題究竟出在哪里？對(duì)于估價(jià)方來說對(duì)于同一標(biāo)的物他們可以采用市場法、收益法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估，也可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估。根據(jù)相關(guān)規(guī)定和職業(yè)規(guī)范來說他們的報(bào)告一般是合法的，但是對(duì)被拆遷人來說，選擇不同的評(píng)估方法產(chǎn)生的結(jié)果卻是天壤之別的！
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)房屋評(píng)估程序進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評(píng)估機(jī)構(gòu)（參照本文“一”）→房屋征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評(píng)估對(duì)象→向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘→初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
在評(píng)估過程中，每一個(gè)步驟都關(guān)系都評(píng)估結(jié)果，關(guān)系到被征收人的切身利益。在進(jìn)行房屋評(píng)估前，一定要對(duì)評(píng)估過程有個(gè)全局的把握。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第20條至25條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，原房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。
圣運(yùn)律師提示大家，因征收方未將評(píng)估報(bào)告及時(shí)送達(dá)被征收人，致使被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)鑒定的法定權(quán)利無法行使，屬于違反法定程序。被拆遷人可以利用法律途徑進(jìn)行救濟(jì)。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成，再由房屋征收部門通過一定程序確定。在實(shí)際拆遷過程中，房屋征收部門未經(jīng)被征收人協(xié)商直接確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是明顯不合法的。
在進(jìn)行評(píng)估之前，被征收人一定要了解選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對(duì)要評(píng)估的事項(xiàng)是否有評(píng)估資質(zhì)，進(jìn)行評(píng)估的工作人員是否有評(píng)估證書。最后還要檢閱最終的評(píng)估報(bào)告單上是否有兩名以上評(píng)估師的親筆簽名。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，不管是整體評(píng)估還是分戶評(píng)估報(bào)告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。如果沒有相關(guān)評(píng)估師簽字或者只有一位評(píng)估師簽字，那么此次評(píng)估報(bào)告將無效。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定任何單位和個(gè)人都不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
評(píng)估公司是分級(jí)別的，級(jí)別不同、評(píng)估的能力也有很大的差距。以北京為例，《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)1000戶；三級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)500戶。假定你們這個(gè)拆遷項(xiàng)目總共700戶，那么評(píng)估公司必須達(dá)到二級(jí)的資質(zhì)，如果經(jīng)過查詢發(fā)現(xiàn)這個(gè)評(píng)估公司的資質(zhì)就是個(gè)三級(jí)資質(zhì)，則該評(píng)估報(bào)告就是違法的，我們因此就獲得了一個(gè)談判的籌碼。
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