在國(guó)家城鎮(zhèn)化和舊城改造的大背景下，越來越多的人開始面臨自己的房屋被拆遷、土地被征收的情況。作為被征收拆遷人，聽說這個(gè)信息后，心情是很復(fù)雜的：一方面很興奮，希望通過拆遷征收來改善自己的生活條件，另一方面又怕自己的補(bǔ)償不合理，吃了虧。
從全國(guó)各地來看，常常發(fā)生簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)侵害被拆遷人利益這種情形?？墒?，被拆遷人只要簽訂了這樣的協(xié)議，就真的很難改變這個(gè)對(duì)自己不利的內(nèi)容。所以,今天給大家講一講我們?cè)诿媾R簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)該先了解、注意哪些問題——
我國(guó)家法律規(guī)定的公益性征收拆遷，實(shí)際上是與市場(chǎng)化的拆遷相對(duì)應(yīng)的。兩者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有差異：市場(chǎng)化征收拆遷就是被征收拆遷人跟開發(fā)商之間是一個(gè)平等的主體，他沒有強(qiáng)拆的權(quán)利，只有你同意了才可以。
一般情況下，被拆遷人和被安置人都可以得到一個(gè)較為合理和滿意的補(bǔ)償。可是，公益性拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較市場(chǎng)化拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)較低的。
我國(guó)的土地分為兩種，一種叫集體土地，它適用的是《土地管理法》《土地管理法實(shí)施細(xì)則》以及國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部相關(guān)文件的規(guī)定。還有一個(gè)是國(guó)有土地上房屋的拆遷。它適用的是國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)。這是不同的法律法規(guī)。那被拆遷人、被征收人要了解什么呢？
第一，要看縣政府有沒有發(fā)征收土地的公告 如果是集體土地，這個(gè)公告必須有國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府的土地批復(fù)的文號(hào)。如果沒有，就是違法的。咱們國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)，是非常嚴(yán)格的。像村委會(huì)、鎮(zhèn)政府甚至包括地級(jí)市的政府，它都無權(quán)做出集體土地征收批復(fù)。這個(gè)非常重要。如果是國(guó)有土地，則按《國(guó)有土地上的房屋征收補(bǔ)償條例》來執(zhí)行，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。
第二，要看是否有拆遷補(bǔ)償方案。這個(gè)關(guān)系到被征收拆遷人的切身利益。制定機(jī)關(guān)必須是縣級(jí)以上人民政府或者是經(jīng)過縣級(jí)以上人民政府授權(quán)的單位。縣國(guó)土資源局、鎮(zhèn)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)是沒有權(quán)利來制定上述補(bǔ)償方案的。如果出現(xiàn)這種情況，可以拒絕或者通過行政復(fù)議行政、投訴等方式，來確認(rèn)違法或者撤銷，這樣就沒有拘束力。
第三，要看征收房屋土地的用途是什么。如果建公路、鐵路、建幼兒園、建學(xué)校等公益性的項(xiàng)目，因?yàn)槭菄?guó)家投入，所以，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)會(huì)低一些。但如果建高樓做商業(yè)用途，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該高一些，有時(shí)兩者的差距達(dá)到兩到三倍。因此，我們一定要通過發(fā)改部門、規(guī)劃部門、國(guó)土部門等途徑來了解這些建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際用途。
集體土地上的拆遷征收實(shí)施主體一定是縣級(jí)以上的人民政府，多數(shù)情況下會(huì)成立拆遷辦公室、拆遷指揮部等，這個(gè)里頭牽扯到方方面面的人，甚至有可能都有開發(fā)商的人，他們來負(fù)責(zé)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的這個(gè)事宜。
但是更多的情況下，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、社區(qū)、村小組長(zhǎng)甚至于是開發(fā)商直接過來商談拆遷補(bǔ)償情況。在拆遷補(bǔ)償協(xié)議上，這種蓋章是必須是經(jīng)過授權(quán)的行政機(jī)關(guān)，村委會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)府等如果沒有這種授權(quán)，都是不合規(guī)的。
一是約定的內(nèi)容必須清晰有效 這是非常重要的，能夠保護(hù)被征收拆遷人的利益。因?yàn)檫@個(gè)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，雖然是一種強(qiáng)制性協(xié)議，但是必須是在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過雙方充分協(xié)商才能簽字。
二是補(bǔ)償協(xié)議條款必須細(xì)致明確 尤其是補(bǔ)償面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括搬家費(fèi)補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)等，都要寫到補(bǔ)償協(xié)議里，一個(gè)都不能少。最重要的是補(bǔ)償時(shí)間，什么時(shí)候建立賬戶，什么時(shí)候打款，扣去相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)該給多少錢，什么時(shí)候補(bǔ)償?shù)轿坏?，都?strong>寫在協(xié)議里面。
三是應(yīng)有違約責(zé)任條款。違約責(zé)任條款是對(duì)守約方的一種保護(hù)，對(duì)違約方的一種懲罰。如果征收拆遷方?jīng)]有按時(shí)給被征收拆遷人打錢，那么，就要支付延遲履行金，如果沒有履行協(xié)議內(nèi)容，就應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。
四是空白補(bǔ)償協(xié)議不能簽。口頭約定也不能相信。而且，簽了協(xié)議后，自己手中必須要留存一份。
什么樣的土地、什么樣的房屋結(jié)構(gòu)，就按什么樣的價(jià)格來補(bǔ)償，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一般都是由省政府來做決定的。
對(duì)于集體土地來講
必須先要找到所有省的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)里頭就會(huì)有所屬各市的標(biāo)準(zhǔn)。然后分哪個(gè)市是幾類地，幾類地應(yīng)該補(bǔ)償多少錢，非常細(xì)致。甚至連青苗費(fèi)應(yīng)該補(bǔ)償多少都會(huì)有，所以說這個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是你一個(gè)判斷高低的一個(gè)依據(jù)之一（不是唯一依據(jù)）。因?yàn)榧词拱凑者@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，你的標(biāo)準(zhǔn)還是低。
對(duì)于國(guó)有土地來講
這個(gè)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)來說比較規(guī)范一些，法律法規(guī)要求按照征收決定作出之日的這個(gè)日期作為評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，按照這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的類似商品房?jī)r(jià)格對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，以這個(gè)評(píng)估價(jià)格是作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
如果認(rèn)為這個(gè)評(píng)估報(bào)告不合理，被征收拆遷人有權(quán)利依據(jù)住建部的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)核——但是這個(gè)權(quán)利幾乎99.9%的人都不會(huì)使，都沒人使過。所以，要想要維護(hù)自己的合法權(quán)益，就得按照法律規(guī)定去執(zhí)行，被征收拆遷人的利益才能得到一個(gè)充分的保障。至于各地的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，可以到縣級(jí)的國(guó)土資源局去查一下，就知道了。
總之，拆遷維權(quán)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，非常復(fù)雜繁瑣，必須依靠法律武器，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
（來源：京平拆遷律師）
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