還沒向大家透露，就是剛過去的兩2020年，小編剛剛在老家完成了從無產(chǎn)階級(jí)到有房一族的蛻變，高高興興過了年。我買的是一套二手房，整個(gè)流程可以說該費(fèi)的心都費(fèi)了，能想到的都想了，結(jié)局很美好，過程很抓狂。其中有一些經(jīng)驗(yàn)可能對(duì)想要買二手房的朋友有些許作用，接下來，我就從找房、看房、找中介、貸款、交房等幾個(gè)點(diǎn)展開哈！
一、找房
1、如何找房？
買房人在找房的時(shí)候，99%都是先從線上各種平臺(tái)如58、鏈家、貝殼等開始找，對(duì)比價(jià)格、描述等等，但網(wǎng)上的房子那么多，該看哪個(gè)位置呢？所以，要先在大腦里過一遍，你想買的房子，大概在哪個(gè)區(qū)域，這個(gè)房子要具備哪些條件？否則樓海茫茫，你要的房子在哪？
（1）地段
區(qū)域：首先我們得先確定在哪個(gè)區(qū)，比如我在A區(qū)工作，肯定買的房子越近越好啊，那我們就確定在A區(qū)這個(gè)區(qū)域，然后看下房?jī)r(jià)，如果預(yù)算允許，接下來再確定一下交通。
交通：交通是每個(gè)買房人必須要考慮的問題，發(fā)達(dá)的公共交通會(huì)讓生活的舒適店指數(shù)級(jí)提升，出門上班方便，房子價(jià)格穩(wěn)定。例如，我們公司就在地鐵旁，那么我要選擇的小區(qū)距離地鐵越近就越好，可是地鐵房有很多，要選哪個(gè)呢？
首先要說一下，緊鄰地鐵一定售價(jià)很高，所以，我選擇了步行10分鐘可以到達(dá)地鐵的小區(qū)，價(jià)格低了不止一點(diǎn)點(diǎn)。
如果您對(duì)地鐵沒要求，或者所在地根本就沒地鐵，那么公交方便也就顯得比較重要了，開車不方便的時(shí)候，公交也是很重要的選擇。
學(xué)區(qū)房：
學(xué)區(qū)房這個(gè)問題也是因人而異的，比如未來三五年基本不會(huì)有生寶寶的打算，或者單身的朋友，學(xué)區(qū)房暫時(shí)就不用考慮了。如果家里有孩子要上學(xué)，學(xué)區(qū)房還是很有必要的。
戶型是大家都非常重視的一個(gè)事情，首先，最好選項(xiàng)就是南北通透較方正的戶型，有個(gè)大陽臺(tái)要加分很多。從大小來講，我是不建議買一居室的，無論是單身男女還是家庭都不太適合。一居室是一個(gè)人生活的小空間，可即便你是單身，也有朋友來家里作客的時(shí)候，一居室會(huì)讓空間顯得非常局促。首套房貸款比例為20%，兩居室一般只比一居室大概多十幾二十平米，平攤到每月還款里面，也不會(huì)多到對(duì)生活有絕對(duì)影響。比如你買一居室，每個(gè)月要還2500元，如果買兩居室，每個(gè)月大概只要多還幾百元即可。如果真的有還款負(fù)擔(dān)，還可以租出一間減輕負(fù)擔(dān)。其實(shí)，我是買了三居室的，未來幾年內(nèi)，可能我需要結(jié)婚，這可能就是我的婚房，即便不結(jié)婚，父母可能也會(huì)經(jīng)常過來住，三居室對(duì)我來講生活更方便、合理，且三居室即使以后想要賣了，也比較好賣。
房齡房齡不一樣，價(jià)位差距也比較大，一般二手房我是不考慮超過20年房齡的，20年前很多小區(qū)戶型規(guī)劃不合理，社區(qū)公共設(shè)施設(shè)備老化、陳舊，車位都很少，最后買了套2010年建成的房子，房子和小區(qū)整體與現(xiàn)在新小區(qū)差距不會(huì)很大。還有個(gè)重要的原因，如果房齡超過30年，那么貸款是不容易貸的，如果房齡已經(jīng)有20年了，就意味著未來我想賣掉，要在10年內(nèi)就賣掉，否則很可能賣不掉了。
配套。買二手房一般對(duì)比新房都有個(gè)優(yōu)勢(shì)，那就是配套齊全。我買的小區(qū)周圍一公里之內(nèi)有兩個(gè)大型商場(chǎng)，一座醫(yī)院、一個(gè)公園，其它的商戶菜店小賣部也很多，對(duì)于愛生活的我簡(jiǎn)直就很完美了，特別是我愛跑步，隔三差五的到公園里跑個(gè)五公里讓身體釋放一下，有個(gè)健康的好身體真的很重要！
樓層和朝向：樓層和朝向?qū)r(jià)格的影響很大，低樓層的采光差，噪音相對(duì)來說大一些。朝向呢一般有限排序是：南,東南,西南,東,西,東北,西北,北。朝向涉及到房子的陽光照射，這個(gè)要根據(jù)地域來的。關(guān)于房子總價(jià)我要說一句，一定要按照自己的能力來，不要太超過能力范圍，不然你和你的家庭都會(huì)很辛苦。而且后期中介總會(huì)推薦給你比你心里價(jià)位更高的房子，不要受誘惑！要按照自己的計(jì)劃來！
2、選房
（1）線上選房：當(dāng)你確定好以上的幾個(gè)因素之后，選房子就沒有那么難了。線上有很多App，幾乎都會(huì)出現(xiàn)那種引誘上鉤的虛假房源，這個(gè)就要靠自己仔細(xì)鑒別了，所以沒有推薦的APP，實(shí)在要推薦，那就找個(gè)所在門店比較多的吧。
（2）線下選房：你既然已經(jīng)確定了區(qū)位和地段，最好的辦法就是掃街，把你的需求、情況寫出來，到這附近三公里內(nèi)的所有中介走一遍，看一下中介現(xiàn)有的房源，把需求寫出來也方便中介有更合適的房源可以及時(shí)聯(lián)系你。跟中介聊過了，最好還要和附近的大爺大媽聊一聊，也許你會(huì)有更多收獲。
二、看房
1、選中介
買二手房一定要選對(duì)中介。大中介和小中介的主要差別在于，大中介相對(duì)靠譜一些，小中介選對(duì)了服務(wù)好費(fèi)用低。大中介房源會(huì)多一些，小中介靈活一些，如果自己已經(jīng)找好房主溝通好價(jià)格，那么找個(gè)小中介辦下剩余的手續(xù)，是花不了多少錢的，大約也就幾千塊完全搞定。如果房源都是中介給找的，那么中介一定是要收中介費(fèi)的，大中介一般2.5%左右，小中介最低可講到1%。這里大中介2.5%也不是絕對(duì)的，就像我找了某家，因?yàn)槲屹I的房子幾個(gè)大中介都有這套房源，如果某家不給我降中介費(fèi)，完全可以找別家大中介，誰能有錢不賺呢？再有，中介很多時(shí)候會(huì)一個(gè)勁的勸你交定金、趕快交，這時(shí)候一定要穩(wěn)住，買房子可不是小事，別聽他們忽悠。
我對(duì)選中介有以下幾個(gè)建議：
（1）找一個(gè)至少干了8年以上的中介，房產(chǎn)里面的大坑小坑有很多，自己如果沒經(jīng)驗(yàn)，中介同樣也沒經(jīng)驗(yàn)很容易被坑或者發(fā)現(xiàn)不了問題，買房子可是大事，大多人都經(jīng)不起被坑的。但同時(shí)老中介忽悠人的本領(lǐng)也高的很，一定要對(duì)中介有和房子有清醒的認(rèn)識(shí)。
（2）房源要多，多找中介，有一些房源可能不是每個(gè)中介都有，個(gè)別大的中介房源相對(duì)多一些。
（3）靠譜。中介一定要是一個(gè)靠譜的人，大部分中介都只是一心想賺你的錢，不是真正為你著想，所以找一個(gè)靠譜的中介很重要。
很幸福，在老家我也有朋友就是做中介的，他會(huì)把他們公里系統(tǒng)里幾乎所有靠譜的房子都推給我看，讓我省了很多心，同時(shí)也省了很多錢，雖然他也賺了我一點(diǎn)錢，但是我心里還是很感激，因?yàn)樗盗宋乙徊糠謧蚪穑疫€請(qǐng)他吃了飯。
2、看房
當(dāng)你把你確定買房的幾個(gè)因素和價(jià)格告訴中介之后，中介會(huì)給你推薦房子，把房子的大概大概情況包括結(jié)構(gòu)、配套、朝向、價(jià)格、房子優(yōu)缺點(diǎn)等等告訴你，如果看圖片感覺可以接受，那就約個(gè)時(shí)間去實(shí)地看看房。需要注意的是，如果這個(gè)房子不符合你的要求，那就不要浪費(fèi)時(shí)間去看了，因?yàn)榉孔佑泻芏?，根本看不過來。
3、實(shí)地看房
（1）看房時(shí)間。
如果感覺這個(gè)房子各方面都比較滿意。那至少要看兩次房，一次在白天去看，看房子采光好不好，還有一次最好在雨天看，看房子有沒漏水等情況。
物業(yè)。還有這棟樓樓下路面、垃圾箱、小區(qū)環(huán)境、樓梯扶手這些能看出物業(yè)服務(wù)好不好的細(xì)節(jié)。
房子結(jié)構(gòu)。
看下戶型有沒有斜角、是否方正這些問題，有些房子的個(gè)別空間很容易被浪費(fèi)，不是多了個(gè)角就是少了個(gè)角。還有些老戶型房屋布局不合理，衛(wèi)生間小的不得了，廚房大過客廳，或者陽臺(tái)無法利用的事也是屢見不鮮。還有一點(diǎn)就是房子的挑高，個(gè)別戶型挑高非常低，低到跳起來就能觸摸到棚頂?shù)囊宦刹灰?/span>
三、確定房子
當(dāng)你看過不少房子之后，你也算是半個(gè)專家了。就到了確定房的時(shí)候。
講價(jià)。無論這房子多么滿意，一定切記，都要努力挑房子的缺點(diǎn)，這樣才能給議價(jià)空間，比如說這房子明明各方面都很滿意，你可以說這物業(yè)服務(wù)看著就很一般，你看樓梯的扶手上都是灰，晚上的時(shí)候比較吵，小區(qū)垃圾存在清理不及時(shí)等等，總之，一切你能想到的都說一遍。但是凡事有個(gè)度，不能太過分的雞蛋里挑骨頭。
2、稅費(fèi)。很多城市都存在滿五年且是家庭唯一一套住房會(huì)減免個(gè)稅，我買的房子個(gè)稅是1%，就會(huì)少幾萬塊錢。還要看房子是否有貸款，貸款的欠款誰來還。最好的就是買沒有貸款、沒有抵押的房子，大紅本在手的，省去很多不必要的煩惱。
3、交房。交定金之前一定要確定房子里是否有租客，最好在合同上簽好：原房主XXX保證此房沒有任何租約，負(fù)責(zé)自愿承擔(dān)所有損失，并賠償購(gòu)房者違約金X元。為什么這樣寫，因?yàn)閲?guó)家有規(guī)定，買賣不破租約，就是說，這房子是你買了，但是你買之前房東把房子剛租給租戶幾年甚至二十年，你也不能把租客趕出去，有一些人在這里面被坑，希望大家引以為戒。
四、簽約
選好了房子之后，準(zhǔn)備簽約之前，一定要讓中介把所有的稅費(fèi)算出來。房子的過戶評(píng)估價(jià)和實(shí)際價(jià)格不一樣！過戶評(píng)估價(jià)比你成交價(jià)一般都要低。
1、稅費(fèi)
一般的稅費(fèi)包括以下部分：
（1）契稅。（房產(chǎn)交易中心對(duì)房產(chǎn)所在區(qū)域有個(gè)估值價(jià)，一般都比成交價(jià)低很多，可以把總房?jī)r(jià)寫少一點(diǎn)，合理避稅）
（2）個(gè)稅。
（3）中介費(fèi)。中介費(fèi)就像之前說的那樣，幾乎任何一家都是可以議價(jià)的，少0.1個(gè)百分點(diǎn)就是幾千甚至幾萬，所以能講價(jià)一定要講。并且一部分中介會(huì)給你返回一部分傭金。這里還要說一下，有人買二手房甚至交了貸款評(píng)估費(fèi)、還有什么各種服務(wù)費(fèi)，實(shí)際上，銀行貸款根本沒有評(píng)估費(fèi)，也沒有其它費(fèi)用。大部分費(fèi)用都是中介自己杜撰出來的，完全可以不交！
2、合同條款
買房子和賣房子不同，一般都是中介擬的標(biāo)準(zhǔn)合同。但是作為買方，一定要仔細(xì)讀各個(gè)條款，然后選擇對(duì)自己有利的條款。特別是一些懲罰條款。
定金一般5%就可以了，打款前必須要注明購(gòu)房定金字樣，簽合同的時(shí)候要交的，直接打到原房主名下卡里就好。首付款各地方都有所不同，有的地方是20%，有的地方是30%，準(zhǔn)備好錢就行了，銀行放貸款是急不來的，他們自有自己的一套流程要走，不必?fù)?dān)心下不來貸款，只要征信過關(guān)就沒問題。
（3）交房時(shí)間。交房時(shí)間盡量寫清楚到某年某月某天，還要明確如果對(duì)方違約了，那么每推遲一天的違約金金額是多少。
（5）補(bǔ)充條款。有些條款可以根據(jù)實(shí)際情況寫進(jìn)合同里的，不要相信原房主和中介的口頭承諾，落在紙上才是承諾！
五、貸款
建議大家有公積金的都用這種商貸+公積金組合貸款的方式。
1、選銀行
（1）貸款折扣。貸款之前有個(gè)征信，如果貸款折扣可以要提高，就提前去銀行做貸款征信查詢，一般可以保留一個(gè)月。也就是說，你提前做了貸款征信查詢，一個(gè)月以內(nèi)，如果銀行貸款折扣提高了，你還是可以按之前查征信的低折扣來貸款。記得是去找客戶經(jīng)理做貸款征信，不是自己在機(jī)器做的征信查詢哦。
（2）放款速度。要提前跟銀行的客戶經(jīng)理溝通好大概的放款速度很重要，也可以問問中介最近的放款速度，他們會(huì)比較了解。
（3）提前還款違約金。每家銀行貸款的政策不一樣，比如招行就不錯(cuò)，貸款滿一年提前還款沒有罰息。每個(gè)銀行提前還款的罰息不一樣，這個(gè)要自己了解清楚，有時(shí)候中介也會(huì)推薦銀行，關(guān)鍵還是要自己進(jìn)行鑒別。
2、商業(yè)貸和公積金貸款都是在你所選的貸款銀行做。其實(shí)銀行會(huì)問你，程序上不用擔(dān)心，銀行的人都會(huì)幫你弄好。
3、還貸款的卡最好選擇公積金卡。公積金和商業(yè)貸款在一個(gè)銀行卡還款，最好都放在公積金卡，以后用起來都會(huì)很方便，不建議隔行還款。
貸款的流程是去銀行辦理業(yè)務(wù)，首付款托管在銀行-銀行把材料弄好送去公積金中心（3天左右）—公積金中心批復(fù)（5個(gè)工作日）—銀行商業(yè)貸款批復(fù)（3個(gè)工作日）—拿貸款審批函—辦理過戶—5個(gè)工作日拿新的房產(chǎn)證，并辦抵押—5個(gè)工作日左右銀行放首付款給業(yè)主—1周左右銀行和公積金中心放尾款
尾款放款的實(shí)際要看銀行貸款額度，快的一周，慢的幾個(gè)月的都有。注意在拿到新的房產(chǎn)證后要多復(fù)印幾份哦~
六、交房
十八拜終于拜完了，這時(shí)候到最后一定也要用心一點(diǎn)，比如水電煤氣物業(yè)費(fèi)這些都要算清楚，還有網(wǎng)費(fèi)、有線電視，避免后期產(chǎn)生麻煩，很多手續(xù)都是要原房主與你一起才能辦理的哦！
洋洋灑灑寫了這么多夠啰嗦了，怕大家看到吐，沒辦法，分享經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)更怕哪個(gè)環(huán)節(jié)少說了再上當(dāng)受騙掉坑就不好了。有什么問題歡迎留言詢問哈，有問必答！
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