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隨著房地產(chǎn)集團(tuán)信息化建設(shè)工作的不斷推進(jìn)，各信息系統(tǒng)間信息互通共享的需求日益迫切，同時集團(tuán)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化還是存在著一些問題，當(dāng)前系統(tǒng)已經(jīng)不能完全滿足信息共享的需求。具體表現(xiàn)在：主數(shù)據(jù)涵蓋范圍不完整，業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化不完整；數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范和梳理；權(quán)責(zé)不明確，流程不明確，缺乏有效的管理制度和管理組織。造成集團(tuán)整體數(shù)據(jù)管理口徑、統(tǒng)計口徑不一致、數(shù)據(jù)定義不正確、數(shù)據(jù)內(nèi)容謬誤、各系統(tǒng)間數(shù)據(jù)屏障等問題，信息孤島情況嚴(yán)重。已成為影響應(yīng)用系統(tǒng)間數(shù)據(jù)互聯(lián)與應(yīng)用集成、決策分析系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計準(zhǔn)確真實的主要因素，嚴(yán)重影響了集團(tuán)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化和地產(chǎn)運(yùn)營一體化。

當(dāng)前信息技術(shù)快速發(fā)展和深入應(yīng)用，企業(yè)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出海量增長、動態(tài)變化的特征日趨顯著，給信息化建設(shè)和構(gòu)建數(shù)據(jù)管理與應(yīng)用消費(fèi)體系方面帶來新的課題與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨如下數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)：

• 數(shù)據(jù)多樣化，缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，集成困難

• 缺乏數(shù)據(jù)管控機(jī)制與適合企業(yè)自身發(fā)展管理模式

• 企業(yè)信息系統(tǒng)缺乏數(shù)據(jù)應(yīng)用反饋機(jī)制，死數(shù)據(jù)，用養(yǎng)難

• 數(shù)據(jù)分析人工手動完成，效率低，數(shù)據(jù)價值難以發(fā)揮

• 數(shù)據(jù)獲取不便，需要在不同系統(tǒng)中切換，數(shù)據(jù)資源相互隔離數(shù)據(jù)分散，形成信息孤島，共享困難。

下圖是典型地產(chǎn)項目核心業(yè)務(wù)流程全景，其中，縱向是各個業(yè)務(wù)域，橫向展示的是所涉及核心業(yè)務(wù)流程。

圖1 典型地產(chǎn)項目核心業(yè)務(wù)流程

1、主數(shù)據(jù)建設(shè)的必要性

國外大型房地產(chǎn)公司非常重視標(biāo)準(zhǔn)化管理信息化工作，建設(shè)早，投入大，注重實用。由于集團(tuán)擴(kuò)張、并購頻繁等原因，往往形成多系統(tǒng)運(yùn)行，系統(tǒng)之間通過接口進(jìn)行集成；國外企業(yè)有較為深入得主數(shù)據(jù)應(yīng)用，實現(xiàn)了對主數(shù)據(jù)質(zhì)量管理、主數(shù)據(jù)監(jiān)控及考核管理。

通過主數(shù)據(jù)管理平臺項目建設(shè)，將給房地產(chǎn)集團(tuán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)用與管理工作帶來一次巨大的革新：

• 數(shù)據(jù)管理模式變革：實現(xiàn)數(shù)據(jù)“源頭”集中管理，改變原有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分散管理現(xiàn)狀，為主營業(yè)務(wù)系統(tǒng)集中化部署與集約化運(yùn)營管理奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，為未來信息代碼管理系統(tǒng)建設(shè)提供藍(lán)圖指引。

• 數(shù)據(jù)共享模式變革：建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)共享“橋梁”，打破各系統(tǒng)信息交互壁壘，使得物資、項目、人員、組織等重要基礎(chǔ)信息能夠在多個系統(tǒng)內(nèi)充分共享、高度復(fù)用，通過本項目，梳理各系統(tǒng)信息代碼及共享技術(shù)方案。

• 數(shù)據(jù)應(yīng)用模式變革：制定數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用“指南”，在系統(tǒng)建設(shè)中規(guī)范使用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，保持信息代碼高度統(tǒng)一，進(jìn)而為業(yè)務(wù)報表編制、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析以及財務(wù)業(yè)務(wù)一體化工作提供基礎(chǔ)條件。建立信息代碼應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)、管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并完善現(xiàn)有編碼內(nèi)容。

圖2 典型項目域主數(shù)據(jù)藍(lán)圖

2、項目域關(guān)鍵問題解析

下面重點解釋在項目域過程中關(guān)注的項目結(jié)構(gòu)、主數(shù)據(jù)顆粒度、數(shù)據(jù)創(chuàng)建及使用過程三個問題。分別從關(guān)鍵問題和解決思路二個維度進(jìn)行說明：

2.1 關(guān)于項目結(jié)構(gòu)

2.2 主數(shù)據(jù)顆粒度

2.3 數(shù)據(jù)創(chuàng)建及使用過程

下面談一下項目域主數(shù)據(jù)建設(shè)過程中目標(biāo)、范圍及核心解決方案。

1、建設(shè)目標(biāo)

業(yè)務(wù)驅(qū)動，業(yè)財一體：實現(xiàn)主數(shù)據(jù)由業(yè)務(wù)過程驅(qū)動，取之于業(yè)務(wù)，用之于業(yè)務(wù)；形成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總線，支撐業(yè)財一體；

數(shù)出同源，及時準(zhǔn)確：實現(xiàn)主數(shù)據(jù)來源一致，標(biāo)準(zhǔn)一致，系統(tǒng)共享；

流程清晰，職責(zé)明確：規(guī)范主數(shù)據(jù)處理流程，明確數(shù)據(jù)職責(zé)，完善數(shù)據(jù)治理機(jī)制，保障數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整、及時可靠；

圖3 項目域建設(shè)目標(biāo)

2、建設(shè)范圍：項目類主數(shù)據(jù)在各階段應(yīng)用

項目域分為立項、定位、詳規(guī)、建規(guī)、預(yù)售、竣工六個大的階段。其中項目與樓棟間一般采用兩級結(jié)構(gòu)，即分期和組團(tuán)，需要各中心統(tǒng)一分期和組團(tuán)的定義；組團(tuán)按照開工批次劃分，是進(jìn)行收入、成本以及利潤測算的最小單位。

圖4 項目類主數(shù)據(jù)在各階段應(yīng)用

3、核心解決方案

項目域包括：項目、分期、組團(tuán)、樓棟、戶；面積指標(biāo)主數(shù)據(jù)、產(chǎn)品類型主數(shù)據(jù)（業(yè)態(tài)）。其中：

• 項目：指通過立項確認(rèn)的、擁有同一項目代碼的、圍繞一塊或多塊地塊開展的一系列開發(fā)活動的總稱。在城市內(nèi)一般按區(qū)域劃分為多個項目，一個項目可以分為多個開發(fā)多期進(jìn)行運(yùn)作。

• 分期：以一個完成修建性詳細(xì)規(guī)劃后（即修規(guī)內(nèi)部評審?fù)ㄟ^后）的地塊對應(yīng)一個開發(fā)分期。

• 組團(tuán)：同一地塊內(nèi)按照開工批次劃分為若干組團(tuán)，同一組團(tuán)中的樓棟開工可不同步，但交樓為統(tǒng)一時間。組團(tuán)是進(jìn)行收入、成本以 及利潤測算的最小單位，每個組團(tuán)對應(yīng)一個一二級節(jié)點計劃。

• 樓棟： 指項目的一個建設(shè)或施工的單體對象。公建配套也作為一個建筑單體，例如：停車樓、配電站等，都是具有獨(dú)立的單體特征。

• 戶：可售房產(chǎn)以一個房產(chǎn)證為一戶，非可售房產(chǎn)可根據(jù)實際業(yè)務(wù)情況進(jìn)行劃分。

下面對各個核心問題進(jìn)行探討：

（1）項目結(jié)構(gòu)：項目-分期-樓棟-房間

房地產(chǎn)產(chǎn)品類型作為項目、分期、樓棟和房間的屬性；每個項目創(chuàng)建跨期對象用于成本歸集跨期分?jǐn)偟某杀?；景觀等非可售且無實體部分需創(chuàng)建樓棟；能明確分期的車庫在相關(guān)分期下創(chuàng)建樓棟，跨期車庫需要在跨期下創(chuàng)建樓棟，對于同時存在人防/非人防的車庫，需在樓棟下創(chuàng)建兩種產(chǎn)品類型。

項目結(jié)構(gòu)按建造結(jié)構(gòu)搭建，建造結(jié)構(gòu)（WBS）需要轉(zhuǎn)換為成本結(jié)構(gòu)（CBS）供成本核算使用。

圖5 項目結(jié)構(gòu)：項目-分期-樓棟-房間

（2）項目結(jié)構(gòu)(項目、分期、組團(tuán)、樓棟、戶)-數(shù)據(jù)模型

項目結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)模型包括項目、分期、組團(tuán)、樓棟、戶，具體內(nèi)容見下圖：

圖6 項目結(jié)構(gòu)(項目、分期、組團(tuán)、樓棟、戶)-數(shù)據(jù)模型

（3）分階段、多版本的面積維護(hù)

業(yè)務(wù)五階段驅(qū)動，系統(tǒng)多版本細(xì)化。隨開發(fā)階段，5個關(guān)鍵階段進(jìn)行主數(shù)據(jù)維護(hù)，維護(hù)可研、工規(guī)證、施工證、預(yù)測繪和實測繪5個版本。顆粒度逐步細(xì)化。顆粒度從分期到房間逐步細(xì)化。

圖7 分階段、多版本的面積維護(hù)

（4）房間主數(shù)據(jù)及面積維護(hù)

4種房間分類：分為即售類，持有經(jīng)營類、不可售（無實體建筑部分）和不可售（有實體建筑部分）4大類。電梯間、樓梯間等公攤部分不再建立房間和維護(hù)面積；維護(hù)過程：明確相應(yīng)階段清晰維護(hù)房間屬性和面積指標(biāo)。

圖8 房間主數(shù)據(jù)及面積維護(hù)

（5）面積指標(biāo)數(shù)據(jù)模型

面積指標(biāo)數(shù)據(jù)模型包括項目面積信息、分期面積信息、組團(tuán)面積信息。

圖9 面積指標(biāo)數(shù)據(jù)模型

（6）產(chǎn)品類型數(shù)據(jù)模型

產(chǎn)品類型數(shù)據(jù)模型包括組團(tuán)產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積指標(biāo)、產(chǎn)品類型、樓棟產(chǎn)品業(yè)態(tài)面積指標(biāo)。

圖10 產(chǎn)品類型數(shù)據(jù)模型

（7）客戶數(shù)據(jù)滿足從產(chǎn)品到客戶管理要求

產(chǎn)品指最終交付獲取收益的對象，定義到每一個最小可售對象，房地產(chǎn)目前主要是住宅、商鋪、寫字樓、車庫等產(chǎn)品。產(chǎn)品主數(shù)據(jù)主要來源于項目數(shù)據(jù)。例如，產(chǎn)品主數(shù)據(jù)繼承項目、分期數(shù)據(jù)，并包含自身面積、價格、戶型等等。規(guī)劃客戶的主數(shù)據(jù)從應(yīng)考慮重復(fù)成交的角度看客戶數(shù)據(jù)與產(chǎn)品數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，因此客戶數(shù)據(jù)具有多視圖的屬性。例如：

• 集團(tuán)統(tǒng)一使用一套客戶數(shù)據(jù)，一個客戶可以對應(yīng)多個產(chǎn)品。

• 客戶主數(shù)據(jù)中以客戶為主線記錄客戶購買產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)信息。

• 商業(yè)或物業(yè)提供的租戶和租住人員類型信息記錄為租戶、住戶等。

• 針對一些購房合同多人簽署的特點，允許多個客戶對應(yīng)同一個產(chǎn)品，分主次。

圖11 客戶數(shù)據(jù)滿足從產(chǎn)品到客戶管理要求

以項目域為代表的主數(shù)據(jù)建立，可以對房地產(chǎn)行業(yè)信息化帶來以下四個價值：

一是提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。通過主數(shù)據(jù)管理實現(xiàn)共用數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，按照主數(shù)據(jù)生命周期實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)維護(hù)審核機(jī)制，確保數(shù)據(jù)維護(hù)更新規(guī)范，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。

二是降低信息系統(tǒng)成本。主數(shù)據(jù)管理可最大限度實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和信息共享，各業(yè)務(wù)系統(tǒng)無需獨(dú)立建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集更新機(jī)制，只需使用主數(shù)據(jù)系統(tǒng)提供的相關(guān)服務(wù)，就能有效降低系統(tǒng)建設(shè)成本。

三是建立完善數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。通過主數(shù)據(jù)管理，有效建立內(nèi)部數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)而為數(shù)據(jù)模型設(shè)計奠定基礎(chǔ)。

四是提高數(shù)據(jù)安全水平。通過主數(shù)據(jù)管理平臺，可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的版本控制、數(shù)據(jù)的備份和容災(zāi)機(jī)制，制定完善的數(shù)據(jù)管理規(guī)范，確保基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整可靠。