美國聯(lián)邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)宣布，在2018年，對于一個單位房產(chǎn)(one unit home)，美國政府接管兩大住房抵押貸款機構——房利美和房地美能收購的抵押貸款限額由$424,100上升到$453,100，在房價較高地區(qū)，限額由$636,150上升至$679,650。
首次，我們來了解一下房利美和房地美的情況。房利美(Federal National Mortgage Association,簡稱：Fannie Mae)，即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，是最大的“美國政府贊助企業(yè)”，從事金融業(yè)務，用以擴大資金在二級房屋消費市場上流動的資金的專門機構。房地美(Freddie Mac，NYSE：FRE，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司)是第二大的美國政府贊助企業(yè)(GSE，Government Sponsored Enterprise)，商業(yè)規(guī)模僅次于房利美。
“兩房”的主要目的就是購買銀行的貸款，然后打包成MBS（Mortgage-Backed Security， 抵押支持債券或者抵押貸款證券化）、CDO（Collateralized Debt Obligation，擔保債務憑證）等衍生產(chǎn)品銷售給其他投資人 。一方面幫助銀行籌措更多資金用于放貸，盤活債務資產(chǎn)；另一方面為投資人提供風險與收益都較為適中的投資品選擇，滿足投資需求。
其次，何為抵押貸款呢？抵押貸款是指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產(chǎn)、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據(jù)。貸款到期，借款者必須如數(shù)歸還，否則銀行有權處理抵押品，作為一種補償。
那么，申請美國買房抵押貸款的步驟是怎樣的？
買家確定購房預算； 準備相應材料提供給銀行做預審批，銀行會提供預批函； 買家獲得預批函后就可以對房產(chǎn)進行書面出價，即出價函； 與賣家達成一致后，買家簽署正式購房合同； 買家將購房合同與銀行所要求的材料一起，正式提交給銀行申請貸款，由銀行審批。
個人住房抵押貸款包括商業(yè)性個人住房抵押貸款、公積金住房抵押貸款和個人住房組合貸款。下面為大家介紹下各類住房貸款及其申請流程。
1、個人住房商業(yè)性貸款
個人住房商業(yè)性貸款，是銀行信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產(chǎn)權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。
商業(yè)性住房貸款的申請流程主要包括：
（1）借款人選購好房子，并且向銀行提交貸款申請；
（2）銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關材料進行審查；
（3）借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權證書及保險單或有價證券提交銀行收押；
（4）借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證；
（5）發(fā)放貸款；
（6）借款人分期還貸或結清。
個人住房抵押貸款是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的多重法律關系。
2、個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購買，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產(chǎn)權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。
住房公積金貸款申請流程主要包括：
（1）借款人選購好房子，向銀行提交申請，并填寫《住房公積金個人住房抵押貸款申請表》；
（2）銀行對有關資料審核；
（3）將有關資料送市公積金管理中心審核；
（4）市公積金管理中心審核通過；
（5）銀行與借款人簽訂借款合同，并辦理相關的抵押擔保等手續(xù)；
（6）發(fā)放貸款；
（7）借款人分期還貸或結清。
3、個人住房組合貸款
凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款（這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款）。
組合貸款申請流程主要包括：
（1）提出申請。分別向公積金管理中心和商業(yè)銀行提交材料；
（2）簽訂合同。借款申請人獲得公積金個人住房貸款額度之后，持公積金管理部門出具的《公積金個人住房貸款委托通知單》，向貸款行申請組合貸款（公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款），客戶在接到銀行同意貸款的通知后，需與貸款行就公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款分別簽訂借款合同和擔保合同，并視情況進行公證；
（3）辦理抵押、保險；
（4）發(fā)放貸款；
（5）按期還款或結清。
根據(jù)2008年的《住房和經(jīng)濟復蘇法》，平均房價需要恢復到2007年第三季度的水平，F(xiàn)HFA才能增加基準貸款限額。目前的房價已經(jīng)超過經(jīng)濟危機前的最高點，達到歷史新高。2017年的第三季度，相比于2016年第三季度，全美平均房價增加了大約6.8%。
房價的持續(xù)上升，更多的是受經(jīng)濟發(fā)展的刺激，和旺盛需求的推動。
全美房產(chǎn)庫存量相比去年下降6.5%，目前房產(chǎn)總庫存為188萬套，已經(jīng)是庫存連續(xù)下降的第27年。根據(jù)如今的需求量，188萬套僅僅能滿足4.5個月的需求，而一般情況下，庫存量需要能夠滿足大約6個月的需求量。
面對強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭，較低的貸款利率水平以及就業(yè)機會的增長，并沒有看到需求量會下降的信號。經(jīng)濟水平作為房地產(chǎn)市場的根基，更是讓投資者相信接下來的2018年會有新的增長。在今年第三季度，美國GDP以3%的速度增長，大大超過了2.8%的預期。投資者應抓緊現(xiàn)在的利好局面，早日購買合適的房地產(chǎn)。
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