在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的浪潮中，萬(wàn)科已面臨巨大的轉(zhuǎn)型壓力，而萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)上的探索上顯得既大膽又謹(jǐn)慎，畢竟，未來(lái)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)和股價(jià)在很大程度上將取決于這些新業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。
在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，當(dāng)萬(wàn)科高調(diào)提出要向萬(wàn)億元市值的目標(biāo)邁進(jìn)時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮對(duì)萬(wàn)億元市值給出了自己的預(yù)期：“我們希望傳統(tǒng)住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占比在一半左右，另一半來(lái)自新業(yè)務(wù)?！弊赓U型公寓便是郁亮所提及“新業(yè)務(wù)”的一部分。
日前，一條關(guān)于“萬(wàn)科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，將實(shí)行先租后買(mǎi)，租金可抵房款”的微博一經(jīng)發(fā)布，立刻引發(fā)外界的廣泛關(guān)注。對(duì)此，萬(wàn)科方面回應(yīng)稱(chēng)，這是重慶萬(wàn)科在開(kāi)展西九項(xiàng)目萬(wàn)科驛(出租公寓)業(yè)務(wù)推廣過(guò)程中，采用了與住宅銷(xiāo)售聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)方式。目前萬(wàn)科各地公司在推廣出租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬(wàn)科重慶公司類(lèi)似的做法，但尚未成為萬(wàn)科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。“我們不排除未來(lái)探索住宅本身‘租售并舉’、‘先租后售’等新的業(yè)務(wù)模式，但目前并無(wú)具體的計(jì)劃，更沒(méi)有已經(jīng)實(shí)施的案例?！比f(wàn)科內(nèi)部相關(guān)人士說(shuō)道。
自萬(wàn)科于去年啟動(dòng)了出租公寓項(xiàng)目后，今年便進(jìn)入快速擴(kuò)張階段。據(jù)郁亮在今年8月萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的介紹，萬(wàn)科的出租公寓已經(jīng)建立了“萬(wàn)科驛”和“萬(wàn)科派”兩個(gè)品牌。其中，“萬(wàn)科驛”作為萬(wàn)科租賃性公寓主要的推廣品牌，定位為面向城市新移民第一站，已經(jīng)基本完成“從0到1”的探索過(guò)程，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
從全國(guó)范圍看，萬(wàn)科在廣州、廈門(mén)、西安、重慶等多個(gè)城市10余個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)。萬(wàn)科方面預(yù)計(jì)，到2017年將提供15萬(wàn)間租賃公寓，主要類(lèi)型為6個(gè)月以上租期為主的中長(zhǎng)期租賃服務(wù)。
除了租賃性公寓外，物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營(yíng)地以及海外業(yè)務(wù)也是萬(wàn)科重點(diǎn)發(fā)力的“新業(yè)務(wù)”。
自萬(wàn)科物業(yè)板塊脫離地產(chǎn)部門(mén)自立后，便全面加速市場(chǎng)化，同時(shí)在近期也在快速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)版圖?！叭f(wàn)科希望管理到中國(guó)4%的住宅。”郁亮早前曾直接表露自身的野心。
根據(jù)萬(wàn)科的規(guī)劃，萬(wàn)科物業(yè)今年將啟動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)化，引入合伙人機(jī)制以及打十個(gè)合作標(biāo)桿。通過(guò)托管外部約6000萬(wàn)平方米項(xiàng)目，外加自有1800萬(wàn)平方米物業(yè)項(xiàng)目，萬(wàn)科物業(yè)面積2015年會(huì)增加7000-8000萬(wàn)平方米，物業(yè)面積增加到1.5億平方米。同時(shí)，2016年繼續(xù)大規(guī)模市場(chǎng)擴(kuò)張，計(jì)劃用托管+收購(gòu)方式，從外部接受大概1.2億平方米項(xiàng)目，把總量提高到3億平方米，目標(biāo)是到2017物業(yè)面積達(dá)到5億平方米。為了達(dá)成這一目標(biāo)，萬(wàn)科已與中南物業(yè)、北京佰嘉置業(yè)集團(tuán)有限公司、深圳卓弘物業(yè)公司、海南南國(guó)控股集團(tuán)等多家企業(yè)簽約合作。
在物流地產(chǎn)方面，萬(wàn)科同樣也在今年做出了新的規(guī)劃，先是撤銷(xiāo)了物流地產(chǎn)事業(yè)部，然后與美國(guó)黑石集團(tuán)合作成立新的萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司包含貴州龍里物流項(xiàng)目和武漢陽(yáng)邏物流項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。其目標(biāo)是在三至五年建成1000萬(wàn)平米面積。
在教育營(yíng)地業(yè)務(wù)板塊，郁亮早前曾透露，今年在廣州和深圳已開(kāi)業(yè)的社區(qū)營(yíng)地?cái)?shù)量達(dá)15家，年底的約有6個(gè)戶(hù)外營(yíng)地營(yíng)業(yè)，接待量接近2萬(wàn)，“希望2018年開(kāi)發(fā)150個(gè)以上的社區(qū)營(yíng)地，12個(gè)以上城市營(yíng)地，9個(gè)戶(hù)外營(yíng)地接待人數(shù)超過(guò)20萬(wàn)人次。”
而在海外業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科目前已經(jīng)在美國(guó)、香港、新加坡合共擁有10個(gè)項(xiàng)目。有分析人士向《新經(jīng)濟(jì)》指出，目前萬(wàn)科各項(xiàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展速度都正在提高，但其所面臨的轉(zhuǎn)型壓力也非常大。萬(wàn)科現(xiàn)在的主營(yíng)收入仍主要還是來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其他新業(yè)務(wù)仍處于起步階段。尤其是在物流地產(chǎn)方面，無(wú)論是黑石還是萬(wàn)科，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域都缺乏相關(guān)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。而這個(gè)領(lǐng)域，后期運(yùn)營(yíng)能力才是關(guān)鍵。
除了已確定并對(duì)外公布的五個(gè)新業(yè)務(wù)板塊外，萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域也有布局。不過(guò)對(duì)于社區(qū)商業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，郁亮表示，目前尚處于“賽馬階段”，還沒(méi)有明確的發(fā)展方向或發(fā)展模式。
而在金融領(lǐng)域，萬(wàn)科也在積極尋求創(chuàng)新。在今年早些時(shí)候，萬(wàn)科就與鵬華基金合作推出以前海區(qū)內(nèi)萬(wàn)科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標(biāo)的REITs，成為國(guó)內(nèi)首只公募REITs。萬(wàn)科董秘譚華杰曾表示，類(lèi)似于REITs這樣的產(chǎn)品，有助于公司盤(pán)活存量資源，提高資金利用效率。未來(lái)公司轉(zhuǎn)型的方向之一，是由單一即售型不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價(jià)值提升，而金融將在促成這一轉(zhuǎn)型中起到關(guān)鍵性作用。
盡管與社區(qū)商業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)板塊一樣，萬(wàn)科在金融化上仍存在諸多不確定性，但萬(wàn)科顯然已有了自己的一套邏輯。郁亮曾表示，金融化并不一定就是成立一個(gè)財(cái)務(wù)公司，申請(qǐng)第三方牌照。萬(wàn)科金融化是把資產(chǎn)通過(guò)合適方式，在需要的時(shí)候變現(xiàn)成現(xiàn)金，“而不是說(shuō)給業(yè)主提供一些金融化服務(wù)，這些都是通過(guò)合作伙伴來(lái)完成?！?/p>
在萬(wàn)科處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期時(shí)，作為萬(wàn)科靈魂人物的王石，對(duì)萬(wàn)科的未來(lái)也有自己的想法。他曾在今年多個(gè)場(chǎng)合中，表達(dá)了他對(duì)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的好感。他不僅稱(chēng)其產(chǎn)業(yè)將是萬(wàn)科在非房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資重點(diǎn)，而且與研究機(jī)構(gòu)做“機(jī)器人生產(chǎn)”也將成為萬(wàn)科未來(lái)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)。
在最近一次的“2015亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”閉幕會(huì)上，王石稱(chēng)，在2018年，萬(wàn)科首個(gè)由機(jī)器人管理的酒店將在深圳開(kāi)張，30%的萬(wàn)科物業(yè)管理員將由機(jī)器人來(lái)取代，而目前萬(wàn)科旗下的20個(gè)“第五食堂”中有8個(gè)是機(jī)器人在炒菜。
另?yè)?jù)悉，萬(wàn)科兩款智能機(jī)器人產(chǎn)品將于近期在東莞研發(fā)中心進(jìn)行展示和進(jìn)入試推階段。目前開(kāi)發(fā)的機(jī)器人主要做物業(yè)服務(wù)，負(fù)責(zé)保潔工作，以及代替保安進(jìn)行夜間巡邏。同時(shí)，在今年的第一屆深圳創(chuàng)客大會(huì)上，萬(wàn)科還以經(jīng)過(guò)三年研發(fā)的無(wú)人駕駛汽車(chē)作為參展作品。
盡管萬(wàn)科機(jī)器人產(chǎn)業(yè)在商業(yè)化方面尚需一段時(shí)日，但依托其自身的研發(fā)實(shí)力以及房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科已低調(diào)進(jìn)軍智能家居領(lǐng)域，并在不久前推出了首款智能硬件產(chǎn)品新風(fēng)除霾機(jī)“可鄰”。
萬(wàn)科建筑研究中心副總經(jīng)理時(shí)宇表示，智能硬件要想在萬(wàn)科有發(fā)展前景的話，路徑就是做智能家居的全套解決方案?！拔覀儠?huì)單品和解決方案兩條路同時(shí)在走，智能家居的平臺(tái)也在考慮，但是不會(huì)是市面上已經(jīng)見(jiàn)到的東西。”
當(dāng)郁亮頻繁提及“白銀時(shí)代”時(shí)，萬(wàn)科已迎來(lái)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期。然而作為一家營(yíng)收超2000億的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，轉(zhuǎn)型并不是一件易事?，F(xiàn)在，萬(wàn)科在新業(yè)務(wù)上的探索則顯得既大膽又謹(jǐn)慎，畢竟未來(lái)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)和股價(jià)，在很大程度上將取決于這些新業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。
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