目前美國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達11萬億美元，占美國國內(nèi)生產(chǎn)總值比重的10%以上，是居民地產(chǎn)市場的一半、美國股票市場規(guī)模的兩倍。很多投資移民的客戶都擔(dān)心到了美國如何生活，投資商業(yè)地產(chǎn)是獲得穩(wěn)健收入一種方式。和單買房出租不同，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營可以讓你獲得美國公司經(jīng)營的經(jīng)驗，融入美國主流社會。
商業(yè)地產(chǎn)是指除居住以外的建筑集合，像購物中心，百貨大樓，加油站，寫字樓，酒店等?；镜馁I賣流程與一般的住宅并沒有本質(zhì)上的不同，但需要關(guān)注的重點和風(fēng)險，回報卻與住宅類房產(chǎn)有很大區(qū)別。無論您是移民到了美國，還是人在中國，美國的商業(yè)地產(chǎn)投資都是獲得長期，穩(wěn)定收入的一種有效方式。
無論在世界各地，最基本的商業(yè)地產(chǎn)投資要素都大同小異。比如地段地勢，交通便利性，人流狀況，該區(qū)域購買力消費力，城市規(guī)劃對該處地產(chǎn)的影響，比價，收益率等。如果是以零售業(yè)為主的各種地產(chǎn)，比如購物中心，百貨公司大樓等等，還要考慮當前租客情況，租約情況和租金收益情況。以零售業(yè)為例，美國市場上有上萬個商業(yè)地產(chǎn)，平均出租凈回報（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%屬于回報率很好的項目了。專業(yè)，認真地評估賣方提供的CapRate報告非常重要。如果當前的租客是全國知名的大型企業(yè)，口碑一流，租約較長，則吸引力會更強，但報出的CapRate會比較低，比如6%以下，反之應(yīng)該要求較高的caprate如9%或更高來抵消風(fēng)險。
此外，如果不是單一租客，則需綜合考慮所有租客的租約，租金情況。另外，對一些租金明顯很高的租約，他們可能不是真正的租客只是來拉高了物業(yè)的出租率，很快可能離開，扛抬高了賣價，要特別小心。
美國現(xiàn)在比較流行NNN的三凈租約模式，意思是租客除了繳付租金，同樣承擔(dān)地稅，保險和維護的開銷。這種模式一定程度上保護了業(yè)主，免去了業(yè)主很多麻煩。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐館等，租期短，凈回報很高，甚至15%。但這樣的商業(yè)地產(chǎn)，往往伴隨很大的風(fēng)險和很多不確定因素，作為不熟悉當?shù)氐耐鈦砣?，不要只被?shù)據(jù)迷惑，去碰之前還需三思。
美國商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢
隨著美國經(jīng)濟的復(fù)蘇，在美投資的中國人越來越多。不少富豪為求穩(wěn)定的收益和在美發(fā)展商業(yè)，而對美國的商業(yè)地產(chǎn)進行了投資。以下我們整理總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)投資的優(yōu)勢，供對美國商業(yè)地產(chǎn)有興趣的人借鑒。
1. 永久產(chǎn)權(quán)
和中國40年的產(chǎn)權(quán)不一樣，美國的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久的，包括土地下面的礦產(chǎn)和地下水等自然資源都是歸產(chǎn)權(quán)方所有的。
2. 高收益
美國的房產(chǎn)年租金和房子的售價比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內(nèi)租售比在1/50甚至更低。美國商業(yè)平均收益率6-8%，中國基本低于4.5%。由于美國市場是屬于國際市場，從長遠的角度，也更為穩(wěn)定。
3. 簡單管理
商業(yè)地產(chǎn)中零售商鋪和工業(yè)地產(chǎn)等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔(dān)的。商業(yè)租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東很多更換租約租戶的麻煩。
4. 投資策略靈活
在美國購買商業(yè)地產(chǎn)投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯(lián)系銀行協(xié)助辦理貸款買房。第二，如果您暫時手頭上有現(xiàn)金全款買房了，買房后需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，您還可以做Refinance，用已購房產(chǎn)找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價多少分割地產(chǎn)股權(quán)。
商業(yè)房地產(chǎn)投資與住宅地產(chǎn)投資的不同
我們都知道，商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅是人居住的，價格可以沒有什么標準，但是商業(yè)房地產(chǎn)是要賺錢的，不能賺錢的話，就沒有任何價值。在住宅上，一般是采用市場比較法來評估，所以就用已往的銷售數(shù)據(jù)來做市場價格分析即CMA，但在商業(yè)房地產(chǎn)的評估不是用市場比較法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)來分析的。
在商業(yè)房地產(chǎn)中，就是要計算投資回報率ROI，CAP RATE，凈現(xiàn)金收入(NETCASH FLOW)，DSCR等來綜合評定一個商業(yè)房地產(chǎn)的市場價格(MARKET PRICE 或 MARKTVALUE)。這些數(shù)據(jù)對于投資市場是非常關(guān)鍵的：
(一)對于賣主來說，可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來制定合理的出售價格，不至于滿天要價或者開出低價。
(二)對于買主來說，也是同樣通過專業(yè)的計算與分析，來進行投資的可行性研究，然后才做出科學(xué)合理的決策。
(三)對于專業(yè)的房地產(chǎn)評估師來說，評估商業(yè)房地產(chǎn)也是用這些方法，評估師的評估結(jié)果要與實際成交價一致時，銀行才會貸款，除非買主原意用現(xiàn)金支付不足的部分。
(四)對于商業(yè)銀行來說，也是如此，除了對貸款人的信用，收入考慮之外，還要對物業(yè)的經(jīng)營情況來判斷是否對于這個物業(yè)貸款。
概念解析
ROI：投資回報率。ROI=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。用于反映投資的綜合盈利能力。
CAP Rate：同ROI類似，但反映的是不考慮有貸款的條件下，一個物業(yè)所能產(chǎn)生收入與價格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的簡寫，簡單的理解就是把一筆錢放在銀行，銀行會按一定的利率INTEREST RATE付給你利息，如果你用這筆錢去買房地產(chǎn)作為投資時，這筆錢能為你賺錢的百分比，所以就叫CAPRATE。
Net Cash Flow：凈現(xiàn)金收入。如其名稱所述，反映了年或年均利潤。
Net Operating Income：凈經(jīng)營收入。也就是全年的總收入扣除所有的經(jīng)營成本(不包括貸款)。
DSCR：Debt Service Coverage Ratio的縮寫。即收入貸款比。DSCR就是用一個商業(yè)房地產(chǎn)每年的凈經(jīng)營收入除以每年的貸款額，一般美國的銀行會要求DSCR大于1.2，才會批準貸款，低于1.2就不會。
什么是NNN投資？
NNN（Triple Net Lease Investment）投資是一種在美國相當成功有潛力的商業(yè)地產(chǎn)投資方式，買家購買商業(yè)地產(chǎn)，不需支付以下費用
1) N—地稅
2) N–保險費
3) N–房屋維護費
這些費用皆由承租者負責(zé)。NNN商業(yè)地產(chǎn)一般都是帶租約合同，當買家買下商業(yè)地產(chǎn)的同時，也一同接手了現(xiàn)有的租約合同，因此買家不需擔(dān)心買下物業(yè)之后的出租問題。
您是否擔(dān)心做房東不易？一般房東最煩惱的有三件事: 房客、地稅、時間。定期找新房客花時又費力，尋找好的房客更是不容易。每年繳交地稅又是個金錢上的負擔(dān)，此外，房屋若需要修繕，更須花時間請人整修，解決問題。
NNN商業(yè)地產(chǎn)無以上煩惱投資NNN。就對了！
NNN商業(yè)地產(chǎn)提供投資人穩(wěn)定的回報，同時避免作房東的麻煩。NNN的承租者是經(jīng)過專業(yè)信用評鑒的大企業(yè)，信用評鑒讓房東能評估出租的風(fēng)險和回報。一般而言，NNN商業(yè)地產(chǎn)的回報率介于4%至9%之間。不同于一般僅數(shù)月到一年的住宅租約，商業(yè)地產(chǎn)的租約多為2-3年到30年。NNN商業(yè)地產(chǎn)的購入門檻不高，定價約100萬美元到上億美元都有很多選擇。投資人可依自己的需求，并諮詢專業(yè)的地產(chǎn)顧問，打造最適合的投資組合。雖然NNN免除了大部分物業(yè)管理的麻煩，我們?nèi)越ㄗh您聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司為您管理海外地產(chǎn)。CIC地產(chǎn)有專業(yè)的物業(yè)管理團隊能為您監(jiān)督房客、代收租金以及建立適當?shù)娘L(fēng)險管理。
NNN是海外房產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)選擇
NNN商業(yè)地產(chǎn)購買即帶租約合同的本質(zhì)，相當適合對于美國地產(chǎn)有興趣的海外投資人。買家不需擔(dān)心因距離的關(guān)系無法就近照顧房產(chǎn)，也不需擔(dān)心租約到期后要尋找新承租者的困難，
NNN甚至還幫投資人省下的保險費和稅金。有了NNN，投資人即使不在美國，仍能輕松享受回報，無煩惱。
購買流程
第一步選房公司按照客戶提出對商業(yè)房地產(chǎn)的要求，根據(jù)預(yù)算大小，凈投資回報率，商業(yè)店鋪類型，地點偏好，單獨租客或是多租客，像客戶推薦最滿足要求的地產(chǎn)，并附上詳細的分析報告以供客戶選擇。
第二步買方做合同，提交材料 1). 按照客戶的要求，做出最保護客戶利益的商業(yè)房產(chǎn)購買合同。買方可以要求在最多不超過30天的時間內(nèi)無條件撕毀合同而不追究其履行效應(yīng)。合同終止后，誠意金退還。 2). 護照首頁掃描件 3). 頭款銀行證明 4). 審核，簽字，提交購買合同
第三步賣方簽合同，交定金 1). 賣方接受報價，買方交10%的定金 2). 賣方不接受報價，退還所有誠意金
第四步過戶公司產(chǎn)權(quán)調(diào)查，等各項檢查，并開設(shè)美國公司在不超過30天的無條件取消合同期間，同時也叫做檢查期 1). 過戶公司進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查 2). 房屋檢查公司進行房產(chǎn)檢查 3). 環(huán)境公司進行土地檢查 4). 買方進行實地勘察如有任何一方的檢查結(jié)果，買方不滿意，買方可以終止合同，所有押金，誠意金退還超過30天后，買方將不能單方面撕毀合同，如有違約，賣方將有全力扣留所有押金和誠意金賣方將有全力扣留所有押金和誠意金。 5). 在買方確定對購買此房產(chǎn)無任何異議后，由買方提供資料，在我們協(xié)助下開設(shè)美國公司，并以公司的名義購買房產(chǎn)。
第五步過戶交余款 1). 付余款到過戶公司 2). 買方出具余款單據(jù)，賣方簽地契，過戶成功 3). 買方拿到臨時地契. 我們可以協(xié)助您辦理銀行商業(yè)貸款。
第六步 房產(chǎn)登記及房產(chǎn)證 1).過戶公司辦理房產(chǎn)登記手續(xù) 2). 2個月內(nèi)買方收到官方正式地契
第七步 買后房產(chǎn)管理及報稅 如果是投資的，我們可以幫忙管理。 1). 聯(lián)系租客，比如肯德基，有任何情況直接找我們。客戶省心，每月只管收租金。 2). 每月定時收租 3). 聯(lián)系維修，繳納費用 4). 每月按時將房租匯給買主 5). 將屋主信息提供給資深的會計師，在年終時間按照屋主提供的資料進行合法抵稅，并最后報稅。
案例分析
下面我們用一個簡單的案例來熟悉下上述的一些概念。
一個產(chǎn)權(quán)式酒店單位，銷售價100萬(美元或RMB)，30%首期，30年固定利率7%，經(jīng)營成本是地產(chǎn)收入的30%，銀行要求DSCR大于1.2才批準貸款，請計算每月租金要多少才能符合要求？
1、先計算每月的貸款額，首期30萬，貸款是70萬，30年固定利率，7%，得出每月的貸款是4657元，每年是55880元。把每月的地產(chǎn)收入設(shè)為X，一年就是12X，那么凈經(jīng)營收入就是70%12X(經(jīng)營成本占地產(chǎn)收入的30%)，所以凈經(jīng)營收入=8.4X。每月地產(chǎn)收入的計算：銀行要求DSCR至少等于1.2，所以年經(jīng)營收入/年貸款=8.4X/55880=1.2，X=1.2x55880/8.4=7982
每月地產(chǎn)收入要超過7982元才能滿足銀行的貸款審核標準，如果達不到7982元，那么就要增加首期的數(shù)量，直到符合銀行的要求為止，如果買主沒有財力投入高比例的首期，就不可能貸到款。
2、再來計算一下投資回報。在每月地產(chǎn)收入勉強達到7982（剛剛滿足貸款標準）的情況下，ROI=凈現(xiàn)金收入/首期=凈經(jīng)營收入-貸款額/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000=11168/300000=3.7%，跟存銀行收益差別不大。每年的凈現(xiàn)金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元
CAP RATE=凈經(jīng)營收入/銷售價=0.7x12x7982/100萬=6.7%CAPRATE在合理的范圍內(nèi)（通常美國商業(yè)地產(chǎn)的CAP在5%-10%之間）。
在美國購買商業(yè)地產(chǎn)的美國稅問題
首先，投資者對于持有美國商業(yè)地產(chǎn)的方式到底是個人持有，公司持有還是其他方式。美國房地產(chǎn)以公司持有的方式：公司（C-Corp）是需要雙重征稅的，所以一般來說，利用公司持有往往并不能達到最合理的稅務(wù)支出。故此，一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)都是用LLC (Limited Liability Company)的方式持有。LLC本身不是一個單獨的商業(yè)體，它需要被指定作為一個公司運作，還是被指定為是一個流經(jīng)實體（Flow Through Entity），最后報稅的情況都以美國個人稅的方式在進行。LLC是是比較流行的美國地產(chǎn)持有方式，因為它在美國稅的申報、美國稅籌劃和美國稅的繳納方面都有一定的優(yōu)勢。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)的持有過程中，投資者都非常關(guān)心如何能最大程度地降低美國稅稅負。當然無理由的抵扣是不允許的，一方面它不符合美國國稅局關(guān)于美國稅的政策和法案，另一方面也很容易招致美國國稅局的審計。故此，在商業(yè)地產(chǎn)持有階段，投資者一般來說，都會從折舊項考慮，這樣盡可能減免美國稅的稅負。美國稅的實體資產(chǎn)折舊叫MACRS(Modified Accelerated Cost Recovery System)。這個系統(tǒng)將實體的資產(chǎn)分成不同的項，每個項的折舊年限是不同的。例如商業(yè)地產(chǎn)是39年，住宅地產(chǎn)是27.5年。投資者持有的地產(chǎn)每年可以進行折舊，來抵扣收入，從而降低凈收益，減低美國稅的稅負。不過，為了更大程度地進行折舊，投資者可以采取區(qū)分折舊方式（SegregatedDepreciation），也就是一個地產(chǎn)項目，不用按照整體折舊，而是將其的組成分開。例如，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了房屋，還包括了周圍的路，停車位，籬笆等等。這些內(nèi)容的折舊年限是比較短的。故此，分開折舊可以使這些部分的折舊費用增高，故此在當年的折舊數(shù)額提高，降低美國稅征稅的收入額，從而達到降低美國稅稅款的目的。這種方式美國國稅局是允許的，也是一個很好的降低稅款的美國稅稅務(wù)籌劃和實際操作方式。
商業(yè)地產(chǎn)如何避稅
美國的避稅，以及通過避稅來資產(chǎn)翻倍。
A、初級避稅
就是我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。以前很多客戶問我，怎樣合理避稅？因為投資美國房產(chǎn)，需要交納所得稅的。具體交納多少，需要專業(yè)會計師做賬，合理避稅。記住，他們不是做假賬。這個要看每個會計師的本事。一般稍微大一點的美國房產(chǎn)公司的會計師都是很牛的。因為客戶投資，集中起來都非常大，不牛的早被炒了。通過我們的研究，得出：
對于以個人名字買投資房產(chǎn)的，可以通過如下方法抵稅：
1). 房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險費
2). 房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費
3). 房子的維修費
4). 房東到美國來往的機票，餐旅費
5). 房地產(chǎn)公司的管理費
6). 房地產(chǎn)經(jīng)紀的中介費
7). 尋找租客的廣告費
B、中級避稅
對于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級避稅法則的同時，還有如下更優(yōu)惠法則：
1). 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用
2). 美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家里服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）
3). 為美國員工發(fā)獎金，禮品，也可以抵稅
4). 以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅。
5). 您所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用。
6). 您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅
7). 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。
8). 您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有您想不到的，沒有做不到的。只要您發(fā)揮您的想像力，同時通過當?shù)貙I(yè)會計師的協(xié)助，您可以達到最大限度的避稅。所有費用，請務(wù)必保留原始發(fā)票，收據(jù)，或是郵件確認信，或是信件作為報稅憑據(jù)。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法避稅。以公司名義可以避稅更多，就這么簡單。
C、高級避稅：
這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效：
就是先買第一套，在抵押貸款繼續(xù)買。
為了能解釋的最通俗易懂，我用最簡單的具體案例及數(shù)字來分析其中的精髓，同時為了讓解釋明了，我省略您買的房產(chǎn)的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年遞減等因素，所以您的實際收入會遠遠大于我的舉例數(shù)字。
舉例：您今天用100萬現(xiàn)金購買一個美國商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。這時候您有2個選擇：
A. 您就這么一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年后將地產(chǎn)原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬。
B.您可以用這100萬的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。
你將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業(yè)店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。
同樣是100萬現(xiàn)金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產(chǎn)，現(xiàn)在我再幫您算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。
雖然每次您都是用100萬現(xiàn)金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業(yè)房產(chǎn)的實際投資現(xiàn)金為25萬美元。
4棟 投資25萬 *4 年租金 8萬*4 本息6萬*4 年凈收入是2萬*4=8萬
同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數(shù)字啊。
更可怕的是，20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！
這20年，您的純回報將是 8萬*20年 800萬-100萬=860萬美金
您要知道，房產(chǎn)價值20年可是會增長很多很多的，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以后每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠遠大于方法A中的回報。即使咱們?yōu)榱俗層嬎愫唵蚊髁?，不去計較房產(chǎn)升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的 8.6倍！
就是先買第一套，在抵押貸款繼續(xù)買。
D、終極避稅
就是上面說的1031法則，賣掉，在貸款買更大的。資產(chǎn)翻倍。
所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法，是美國國稅局允許納稅人合法避稅的最后防線，所以我們一般稱為終極避稅。美國稅法第1031條規(guī)定：只要您投資等于或是大與原有所得收益的商業(yè)或投資用途的地產(chǎn)，您就可以不交原有房產(chǎn)的資產(chǎn)利得稅。
1) 新購房產(chǎn)必須是商業(yè)或投資用途
2) 在出售原有房產(chǎn)后，必須在45天內(nèi)確定一個或以上的重置房產(chǎn)
3) 在出售后的180天內(nèi)購買重置房產(chǎn)
4) 也可先夠重置房產(chǎn)，再賣掉原有房產(chǎn)
5) 重置房產(chǎn)必須等于或高于原有房產(chǎn)的價格
如果您購買100萬美元的商業(yè)地產(chǎn)，在賣掉后得到200萬，在6個月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過200萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！您的凈資產(chǎn)增加了100萬，但不要繳納1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。
中美地產(chǎn)投資領(lǐng)域的八大區(qū)別
中國投資者如果無法理解這些差異并且正確對待，將很容易造成投資的失敗和巨大的損失。
1. 美國投資談判更為復(fù)雜。
在美國，談判是所有交易必經(jīng)的階段。在中國，談判旨在建立聯(lián)系，而在美國，談判則“不留余地”—交易中所有重要的環(huán)節(jié)都應(yīng)經(jīng)過討價還價的過程方可確立。在中國，即便協(xié)議簽訂后，談判仍可繼續(xù)，而在美國，這將被視為反復(fù)無常的舉動，應(yīng)盡可能的避免。
2. 在美國，“生意歸生意”——但在中國，則不盡如此。
美國的商人群體也豐富多樣，并且有時會讓您意想不到。在美國，生意就是生意，鮮有政治、關(guān)系或人際交往的因素參雜其中。美國商人更希望能夠直達主題，鋪陳利害，并希望在所有不確定和繁雜的因素中找出達成交易的共識。他們也希望您如法炮制。美國商人通常認為在中國所慣用的那一套做生意的程序是一種浪費時間——這并不是粗魯，而是他們希望能夠盡快達成一致，以便進行下一項交易。
3. 美國商人通常不與談判對手把酒言歡。
在談判的過程中，美國人通常不與談判對手進行社交活動。許多美國商人認為在交易沒有達成之前的所有社交活動都是低效而沒有價值的。美國商人通常說“我們有更重要的事情做”，比如進行下一個交易。這主要源于大家都希望表現(xiàn)出自己很忙（也很重要），這只是美國方式的縮影，所有的社交活動應(yīng)該在交易完成之后進行。
4. 交易更需要完整的文件合同。
在美國，商人們希望最終的交易文件能夠完整清晰的涵蓋交易的所有方面。因此，合資或者合伙文件通常冗長并且復(fù)雜。美國律師也習(xí)慣于考慮問題的所有方面——在美國，幾乎沒有所謂的標準協(xié)議這一概念。
5. 爭議通?？吭V訟，而不是談判解決。
美國是一個訟爭社會——人們習(xí)慣于依靠法院解決問題，無論是合伙人之間或債權(quán)債務(wù)人之間。美國商人經(jīng)常利用合同文件中缺乏明晰的部分謀求更大的利益。美國社會中人與人之間的關(guān)系遠比中國社會要更“好斗”。如果事情發(fā)生偏差或者沒有按照預(yù)期的計劃進行，即便是合伙人或者是債權(quán)人都并不一定會配合您解決問題。各方縱使達成了一致，這也是基于對法庭的可能判決結(jié)果的一個清晰認識和比較的結(jié)果。美國的商業(yè)法律歷史悠久，能夠追溯到幾百年前英殖民地時代，而法院也會樂此不疲的引經(jīng)據(jù)典。
6. 嚴格的地產(chǎn)法律管控。
在美國有51個獨立法域，包括50個州和聯(lián)邦政府。各州郡有不同的房地產(chǎn)法規(guī)，同時還存在針對環(huán)保、健康/安全、殘疾人保護，和融資的聯(lián)邦法規(guī)。在一個州行之有效的交易結(jié)構(gòu)可能在另一個州就行不通。美國法律體系的復(fù)雜程度遠遠超過中國的相關(guān)規(guī)則。
8. 地產(chǎn)融資商和借款人之間的關(guān)系中美之間存在重大差別。
在中國常見的融資商和借款人之間的相互合作和相互支持的關(guān)系在美國并不存在。與中國不同，美國的融資商一般不允許指定建筑承包商、物業(yè)管理或大多數(shù)的運營規(guī)則。中國法律規(guī)則中不存在美國法律項下的“貸款人責(zé)任”和“衡平居次”原則，這些原則可能導(dǎo)致貸款人為借款人的行為承擔(dān)責(zé)任并喪失其擔(dān)保的優(yōu)先權(quán)。在美國，貸款人決不是其借款人的合作伙伴。
由于在美國投資面對更多復(fù)雜的問題，中國投資者非常需要了解這個產(chǎn)業(yè)的所有方面的獨立專業(yè)人士的指導(dǎo)。任何房地產(chǎn)投資通常需要中介、擔(dān)保人、租賃經(jīng)紀、資產(chǎn)管理人、權(quán)屬代理、律師、銀行家、會計師、貸款人、評估商、環(huán)評機構(gòu)以及工程師。與這些專業(yè)人士合作，并且保證工作成果利益的最大化，是一項巨大的工作，需要忠實與您的專業(yè)機構(gòu)的通力。在投資伊始就將這些專業(yè)人士招入麾下對于您充分了解投資目標和設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，并最終取得您希望的成果是有很大裨益的。
美國南加州CIC地產(chǎn)投資公司專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢：
1、一般是大公司為租客，地段優(yōu)良，并且有量化標準，比如每天有18,000車輛經(jīng)過，3萬名員工在3公里范圍內(nèi)。
2、基本是NNN租約，就是租客比如肯德基繳納房產(chǎn)稅、物業(yè)費、保險，負責(zé)維修。費用全部是租客承擔(dān)。
3、租期長（都是已經(jīng)出租），一般藥店租期相對長一些。因為藥店是非常賺錢的。藥，全世界都很賺錢。
4、凈回報高（除去養(yǎng)房成本）。
5、總公司或者連鎖公司擔(dān)保，租金穩(wěn)定。比如肯德基不付租金，那可是爆炸性新聞，肯德基的股票大跌，形象直接嚴重受損。比如買的這個肯德基倒閉，還有20年租期剩下，那么肯德基總部或肯德基連鎖公司一次性付20年租金。
6、美國公司全管理，匯租金，客戶省心。
7、貸款經(jīng)紀牛，搞的定貸款。這是我們最大的優(yōu)勢之一。一般需要房價40%的銀行存款證明。只要能貸款，干嘛不貸款？美國利率那么低。美國人都貸款購房，我們干嘛要全款買？貸款可以買2個。
8、房源最多。
9、美國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀超強，是美國極少數(shù)可以代理上億美元的商業(yè)地產(chǎn)項目頂級經(jīng)紀。這樣經(jīng)紀早已經(jīng)不是做個人房產(chǎn)的初級階段，是和財團合作。幾十萬到幾個億美元項目，我們都有。
10、無隱形費用，和美國本土人一樣購買流程。
如果您對美國的商業(yè)投資有興趣，歡迎聯(lián)系我們。我們既有現(xiàn)成的全美各種規(guī)模（100萬美元左右到幾千萬美元）的商業(yè)地產(chǎn)項目供你參考，也可以與您合作，為您尋找符合您各項要求的商業(yè)地產(chǎn)。
在售商業(yè)地產(chǎn)案例 1：
羅蘭崗零售樓盤出售
價格：$7,200,000
面積：22989 平方尺
物業(yè)類型：零售/辦公室
CAP 回報：6 %
寫字樓和零售的混合用途的建筑，建于2009年。維護良好，共有3層。一樓可用于零售。二樓和三樓用于辦公。100%出租率。CAP回報 6 %。良好的地理位置，附近的科利馬州路和諾加利斯街。靠近銀行，購物廣場和60高速公路。
在售商業(yè)地產(chǎn)案例 2：
n 阿納海姆購物城
價格：$7,400,000
總可出租面積：16392平方尺
價格/ SF：$439.24
物業(yè)類型：零售
回報率：6.22％
入?。?00％
租賃：多戶
土地面積：1.39 英畝，8.4 中國畝。
-100％出租，位置優(yōu)越的購物中心，優(yōu)良的租戶包括 subway, Tummy Stuffer
- 寬敞的停車位：4.94：1000平方尺的車位配比
- 位于一個強大的零售/貿(mào)易區(qū)域，其他租戶包括：In-N-Out漢堡，卡爾的，必勝客，薩爾瓦多Torito，Benihana餐廳，愛德華茲油漆
-靠近該地區(qū)的主要高速公路：5，57，22，91
- 位于在州立學(xué)院大道和球道與交通計數(shù)超過63000信號交叉口
-靠近橙縣的大景點：體育館，本田中心，迪士尼樂園，阿納海姆會議中心
-在該地區(qū)將來發(fā)展包括阿納海姆區(qū)域交通聯(lián)運中心（ARTIC）和富勒頓重建項目的加州州立大學(xué)，體育場46萬平方尺的零售，一幢28層的公寓樓，26層的酒店，60,000平方尺辦公樓
-ball路是走對迪斯尼樂園的主要通道和57高速公路出口
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