作者 | 劉曉婷、曲曉燕
來源 | 中融研究（zhongrongyanjiu）
限購、限貸……10月以來，住宅市場勁吹“調(diào)控風(fēng)”。
作為房地產(chǎn)市場另一重要領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)，
現(xiàn)在風(fēng)正往哪一個(gè)方向吹？
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數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，全國商品房待售面積7億平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)待售面積2.8億平方米，占庫存總量的35.7%，商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，進(jìn)入存量時(shí)代。
盡管近年來房企不斷拓展融資渠道，積極探索多樣化的融資方式，但整體而言，以往以間接融資為主的局面并沒有改變。
同時(shí)，信托、美元債、IPO及定增，基本上關(guān)注的都是新增的地產(chǎn)項(xiàng)目，而忽略了國內(nèi)過剩的存量地產(chǎn)，特別是那些大部分非直接出售、而需要通過長期持有運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)。
如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本？資產(chǎn)證券化正是未來可探索的重要途徑之一。信托公司應(yīng)抓住這一機(jī)遇，積極創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，在未來商業(yè)物業(yè)證券化盛宴中占據(jù)重要地位。
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當(dāng)前，國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商在融資方式上，主要以銀行貸款為主，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銀行貸款高達(dá)70-80%。
但近年來，一方面，受 “央行文件” 影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴(yán)格限制，開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”，房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行的信貸受到一定制約；另一方面，長期以來這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較為集中在銀行系統(tǒng)。
因此，改變這種單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已迫在眉睫。
不少房企紛紛在銀行貸款之外，拓展其他融資渠道。概括起來，除銀行貸款外，房企的其他融資渠道包括：
權(quán)益融資（IPO和定增）
海外融資（主要為美元債）
非標(biāo)融資（信托計(jì)劃）
債券融資（公司債）
其他
然而，整體而言，這種多元化的融資方式并沒有改變房企以間接融資為主的局面。另一方面，這些融資方式，包括信托、美元債、IPO及定增，基本上關(guān)注的都是新增的地產(chǎn)項(xiàng)目，而忽略了國內(nèi)過剩的存量地產(chǎn)，特別是那些大部分非直接出售、而需要通過長期持有運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)。
面對商業(yè)地產(chǎn)龐大的存量，以及融資渠道有限的局面，如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本成為行業(yè)亟待解決的難題。資產(chǎn)證券化正是未來可探索的重要途徑之一。
（一）通過資產(chǎn)支持融資方式，地產(chǎn)商將改變原有的融資結(jié)構(gòu)，重塑其商業(yè)模式
傳統(tǒng)的方式是資產(chǎn)負(fù)債表右側(cè)的融資方式，基于公司自身的信用。但是實(shí)際上隨著資產(chǎn)負(fù)債表沉重之后，其他的一些資產(chǎn)是有條件也有必要去盤活的，包括應(yīng)收賬款、遠(yuǎn)期收入，還有投資物業(yè)本身的流動性釋放。涉及到商業(yè)物業(yè)有兩個(gè)重要的方向：
其一是CMBS，這是債券證券化的一個(gè)重要方向
其二是是權(quán)益型證券化，可以真正讓資產(chǎn)可以周轉(zhuǎn)起來
總之，資產(chǎn)證券化的發(fā)展將徹底改變房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)模型。合理利用這個(gè)金融工具將形成穩(wěn)定的循環(huán)發(fā)展模式，是未來行業(yè)發(fā)展的重要方向。
資料來源：高和資本周以升演講內(nèi)容，中融信托創(chuàng)新研發(fā)部
（二）證券化還能保持物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，進(jìn)而提升物業(yè)管理水平
相比住宅地產(chǎn)，后期的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)尤為重要，其收益主要依賴于持續(xù)性的租金收入。這種特征決定了商業(yè)地產(chǎn)必須委托專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，才能確保整體綜合效益不斷提升。而與此相矛盾的是，迫于資金回籠的壓力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)前的退出方式還是以散售為主，如無統(tǒng)一管理，極易造成經(jīng)營混亂。
通過資產(chǎn)證券化運(yùn)作，可以有效解決資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性的矛盾。在統(tǒng)一的、專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營下，證券化可保持商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性。通過提高商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)和管理水平，最大化提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。這樣，良性的資本運(yùn)作使商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了專業(yè)化經(jīng)營管理和創(chuàng)造資產(chǎn)穩(wěn)健增值的可能。
（三）證券化的方式給了中小投資者參與和選擇的機(jī)會，能對商業(yè)地產(chǎn)形成有效的激勵(lì)機(jī)制
資產(chǎn)證券化產(chǎn)品拓展了大眾投資者的投資渠道，給中小投資者投資優(yōu)質(zhì)大型商業(yè)物業(yè)提供了機(jī)會。以往投資商業(yè)地產(chǎn)，投資者主要以直接購買物業(yè)資產(chǎn)為主，但由于所需資金量較大，中小投資者很難進(jìn)入。
通過資產(chǎn)證券化，大量中小投資者可間接持有商業(yè)地產(chǎn)份額，從而分享商業(yè)地產(chǎn)帶來的租金回報(bào)和增值收益，并且流動性、變現(xiàn)能力比直接的物業(yè)轉(zhuǎn)讓更好。尤其是公開上市的REITs產(chǎn)品，由于其基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資回報(bào)、運(yùn)管管理相當(dāng)透明，大眾投資者很容易從中選擇優(yōu)質(zhì)的物業(yè)和優(yōu)秀的資產(chǎn)管理公司。這無形中激勵(lì)了商業(yè)地產(chǎn)管理者采取更為有效的資產(chǎn)運(yùn)營策略并提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)來提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。
信托公司的機(jī)遇
信托公司的機(jī)遇：挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、做好資產(chǎn)管理
從美國市場來看，商業(yè)物業(yè)的融資市場已經(jīng)三分天下，商業(yè)貸款、CMBS和REITs各占一席，其中后兩者加起來有近2萬億美元的規(guī)模，證券化在商業(yè)地產(chǎn)融資中占據(jù)了統(tǒng)治性地位。
反觀國內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的融資中絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，近幾年盡管在資產(chǎn)證券化方面有所探索，但規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，與成熟市場相比，還有很大的發(fā)展空間。
（一）積極尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
國內(nèi)并不缺優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅北京、上海、廣州、深圳的甲級5A寫字樓，就有2500萬平方米，價(jià)值1.2萬億。一線城市可供資產(chǎn)證券化的商業(yè)地產(chǎn)更是高達(dá)3萬億以上。與此同時(shí)，這些資產(chǎn)的收益率也相當(dāng)可觀。根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳甲級寫字樓的實(shí)際收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于香港和東京。因此，信托公司應(yīng)抓住這一機(jī)遇，積極創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，在未來商業(yè)物業(yè)證券化盛宴中占據(jù)重要地位。
（二）重點(diǎn)關(guān)注一線城市，特別是核心地段物業(yè)的升級改造
一線城市由于較高的人口聚集效應(yīng)，且新增供應(yīng)量較少，未來投資回報(bào)較大。從基礎(chǔ)資產(chǎn)類別來看，相較于購物中心、酒店等資產(chǎn)，寫字樓和物流等由于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，是更適合證券化的資產(chǎn)。
此外，考慮到商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展過程中，存在著產(chǎn)品供給與市場需求錯(cuò)位的問題。在投資項(xiàng)目的選擇上，可重點(diǎn)尋求那些有潛在價(jià)值提升的物業(yè)，比如舊樓的升級改造、核心地段經(jīng)營不良的商業(yè)重新定位為辦公、經(jīng)營不善的酒店/或酒店式公寓改造為辦公/公寓等機(jī)會。
信托公司可通過收購這些不符合市場需求的低效物業(yè)資產(chǎn)，對物業(yè)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和改造，待物業(yè)價(jià)值提升后再以證券化的方式退出。
（三）參與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，做好資產(chǎn)管理
在商業(yè)地產(chǎn)投資中，包括地產(chǎn)增值、開發(fā)增值、運(yùn)營增值、退出增值，其核心在于運(yùn)營增值的能力，如重新改造、定位調(diào)整、運(yùn)營提升、成本優(yōu)化的各項(xiàng)能力。尤其是在一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代的大背景下，城市更新的需求激增。通過重新定位、產(chǎn)品改造尤其是租客的升級迭代，可以極大地改善經(jīng)營狀況，大幅提升經(jīng)營性現(xiàn)金流。
對信托公司來說，可積極參與產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營。通過參股等方式設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司，在寫字樓裝修改造、價(jià)值提升等方面尋找機(jī)會。
信澤金第G489期FTC課程
2016年12月24-25日 · 上海【報(bào)名熱線：劉真真 18701628014】
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金及房地產(chǎn)
不良資產(chǎn)處置的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)
第一部分 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs創(chuàng)新模式、核心要點(diǎn)及典型實(shí)踐運(yùn)用案例解析
主講嘉賓：知名金融資管機(jī)構(gòu)的REITs事業(yè)部總經(jīng)理，擁有上百億規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)與REITs投資管理經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的資深實(shí)戰(zhàn)專家（3小時(shí)）
主講嘉賓：知名信托公司房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)資深專業(yè)人士（1.5小時(shí)）
【對接交流會】房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、REITs、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金及房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)
（12月24日下午16:30-17:30）
主講嘉賓：知名基金子公司的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，國內(nèi)首單購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)主力（1.5小時(shí)）
主講嘉賓：知名信托公司房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人（3小時(shí)）
主講嘉賓：知名金融資產(chǎn)管理公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置實(shí)戰(zhàn)專家 （3小時(shí)）
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