要弄懂這件事，其實倒也不難，只需要抓住問題的本質就可以了。這次大家之所以把目光聚焦臨安，原因無非就是因為它撤市劃區(qū)這件新的城市行政規(guī)劃。那么想要明白未來臨安的房價走勢情況，就首先需要明白，撤市劃區(qū)究竟是個什么鬼，過去這些年，又有那些城市進行了撤市劃區(qū)這件事，進行過后被撤市劃區(qū)的區(qū)域經濟經濟發(fā)展了哪些變化。
遠的不說，就從2014年至今，全國范圍內就已經有一大撥城市進行了撤市劃區(qū)：
那么通過這份表格，我們發(fā)現了什么問題呢？三四線城市的撤市劃區(qū)，既沒有引起太多人的關注，撤市劃區(qū)后經濟依舊沒有明顯改觀，還是按照原有的發(fā)展路線和速度在前進。也就是說，除了名字改變以外，三四線城市的撤市劃區(qū)幾乎是沒有什么實際意義的。
為什么會出現這樣的情況？那么我們就要首先明白，撤市劃區(qū)的意義何在。對于一座城市而言，撤市劃區(qū)的最大作用在三個方面：其一是擴大城市可發(fā)展空間，其二是優(yōu)化城市原有的資源配置情況，其三是推動城市經濟結構的轉型升級。那么大家就會明白，依照目前中國城市的經濟發(fā)展水平，需要面對上述問題的城市有哪些呢？基本上只有一二線城市，而一線城市前幾年已經全數完成撤市撤縣劃區(qū)，于是這一撥的頻繁撤市改制，主要發(fā)生在強二線城市，尤其是所謂的新一線城市之中。因為這些城市過去十幾年的經濟快速發(fā)展，已經走到了城市化的中期階段，此時正是進一步擴大成果和進行轉型升級的時機。
而廣大的三四線城市，盲目模仿一二線城市搞撤縣劃區(qū)，以上三點意義其實作用都不大。因為三四線城市本身的經濟體量就十分有限，發(fā)展好現有城區(qū)區(qū)域都還尚且不易，更是無力推動新劃區(qū)的經濟發(fā)展。所以對于三四線城市而言，撤縣劃區(qū)的意義恐怕就只剩下了一點：提高了數據層面上，城區(qū)經濟總量和人口總量；在進行賣地時，向開發(fā)商要價的腰桿子更硬些。除此之外，一地雞毛。
上面這份表格的數據就更為清晰直觀了，從2010年到2016年這六年間，中國的市轄區(qū)數量一直在快速上升，且增速方面也在加足馬力，足以見中國城市對通過行政區(qū)劃變更迅速獲得經濟數據增長的熱衷。而有增必有減，縣級市和縣城這兩種行政單位，近年間卻是在不斷減少的。
那在小川看來，近二十年來，真正有意義的撤市劃區(qū)行為，在哪些城市內？大家看看下面的這幅圖表：
數據丨新一線城市研究所
這份表格中的城市，是目前中國四大一線城市和十五個新一線城市，在過去二十年間，撤市劃區(qū)的表現。四大一線城市方面，深圳早在1996年就已經是全域城區(qū)化了，北京、上海、廣州，則均在2016年徹底完成了全域城區(qū)化，不再有下轄縣級單位。其余的十五座城市，小川分別做下簡要介紹：
【成都】
1990年10月，成都市5個區(qū)調整為錦江、青羊、金牛、武侯、成華、龍泉驛、青白江7個區(qū)。
1996年5月，成都高新區(qū)開始托管行政區(qū)域，成為一個計劃單列的準行政區(qū)。
2002年，新都縣、溫江縣先后撤縣設區(qū)。
2013年12月，雙流縣1個街道和12個鎮(zhèn)劃歸天府新區(qū)成都黨工委、管委會托管，又形成了一個計劃單列的準行政區(qū)，一般通稱天府新區(qū)成都直管區(qū)。
2015年12月，雙流縣撤縣設區(qū)。
2016年5月，縣級簡陽市改由成都市代管。12月，郫縣撤縣設區(qū)并更名為郫都區(qū)。
截至2016年，成都市轄11個市轄區(qū)、4個縣，代管5個縣級市，共259個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（205個鎮(zhèn)、54個鄉(xiāng)），116個街道。
【杭州】
1990年初，半山區(qū)又與拱墅區(qū)合并，成立新的拱墅區(qū)。
1994年，杭州升格為副省級城市。
1996年12月12日，杭州市新設立濱江區(qū)。屬縣則有蕭山、桐廬、余杭、臨安、建德、富陽、淳安七個縣（市）。
2001年3月12日，杭州市政府正式宣布，經國務院和浙江省人民政府批準，撤銷蕭山市和余杭市，同時設立蕭山區(qū)和余杭區(qū)，與杭州市原6個區(qū)一起構成一個新杭州，調整后的杭州新市區(qū)由原來的6個區(qū)增加到8個區(qū)。
2014年12月13日，經國務院批準，撤銷富陽市，設立杭州市富陽區(qū)。富陽區(qū)成為杭州市第九個市轄區(qū)。
2016年10月1日，經國務院批準和浙江省人民政府批復同意，杭州市人民政府駐地由拱墅區(qū)環(huán)城北路318號遷至江干區(qū)解放東路18號。
2017年8月10日，撤銷縣級臨安市，設立杭州市臨安區(qū)。
截至2017年，杭州市總面積16596平方千米，其中市轄區(qū)8000平方千米，轄10個市轄區(qū)、2個縣，代管1個縣級市。
【武漢】
1983年8月19日，國務院批準將孝感地區(qū)的黃陂縣，黃岡地區(qū)的新洲縣劃歸武漢市。
1984年，設立武漢市漢南區(qū)。1992年9月12日，民政部批準撤銷漢陽縣，設立武漢市蔡甸區(qū)，區(qū)人民政府駐蔡甸鎮(zhèn)。1995年3月28日，國務院批準撤銷武昌縣，設立武漢市江夏區(qū)，區(qū)人民政府駐紙坊鎮(zhèn)。
【天津】
【南京】
【重慶】
1983年3月3日，永川地區(qū)8個縣并入重慶市，重慶成為中國第一個享有省級經濟管理權限的計劃單列市。
1992年，重慶辟為沿江開放城市。
1996年9月15日，重慶市代管萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。
1997年3月14日，第八屆中國人大五次會議批準設立重慶直轄市，撤銷原重慶市。重慶直轄市轄原重慶市、萬縣市、涪陵市和黔江地區(qū)。共43個區(qū)市縣，面積82402.95平方千米，3002萬人。
1997年6月18日，重慶直轄市政府機構正式掛牌。重慶至此在歷史上第三次成為直轄市。
2010年6月18日，中國第三個副省級新區(qū)、中西部第一個國家級新區(qū)——兩江新區(qū)正式掛牌成立，其面積為1200平方千米，包含重慶渝北區(qū)、江北區(qū)、北碚區(qū)的部分區(qū)域，可開發(fā)面積約為650平方千米。
【西安】
1997年8月5日，經國務院批準，撤銷臨潼縣，設立臨潼區(qū)。2002年6月2日，經國務院批準撤銷長安縣、設立長安區(qū)后，西安市共轄9區(qū)4縣。
2008年3月7日，經市政府研究并報省政府批準，撤銷長安區(qū)王曲鎮(zhèn)、鳴犢鎮(zhèn)二鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的建制，設立相應的街道辦事處，其行政區(qū)域不變，以原各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府駐地為街道辦事處辦公駐地。
至2012年底，全市轄新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安9個市轄區(qū)及周至、藍田、戶縣、高陵4個縣。共有街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)176個，其中街道辦事處89個、鎮(zhèn)40個、鄉(xiāng)47個。
2014年，國務院批復同意撤銷高陵縣，設立西安市高陵區(qū)。
2016年，國務院已批復戶縣撤縣設區(qū)，改為鄠邑區(qū)。至此西安下轄11區(qū)2縣。
2017年1月22日，陜西省委、省政府在咸陽市召開現場辦公會，明確西咸新區(qū)由西安市代管。
【長沙】
1993年1月，瀏陽撤縣改市。
1995年7月，轄縣（市）撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，長沙市轄5區(qū)3縣1市，38街道67鎮(zhèn)53鄉(xiāng)，648居委會3091村。
1996年，轄區(qū)區(qū)劃調整，撤銷東、南、西、北、郊5區(qū)，設立芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花5區(qū)。
2002年底，長沙市轄5區(qū)3縣1市，54街道79鎮(zhèn)39鄉(xiāng)，568居委會2727村。
2001年10月10日，國務院批復同意長沙市人民政府駐地由芙蓉區(qū)藩正街遷至岳麓區(qū)岳麓大道。
2007年，長沙市轄5個區(qū)：芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)，4個縣（市）：長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市。各區(qū)、縣（市）共轄83個鎮(zhèn)，比2006年增加3個，2007年共31個鄉(xiāng)，53個街道。各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和街道共轄村1258個，社區(qū)566個，與2006年相同。
2008年，望城縣坪塘、含浦、蓮花、雨敞坪四鎮(zhèn)劃歸岳麓區(qū)，雷鋒鎮(zhèn)由望城縣委托長沙高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理，同年八月長沙縣榔梨鎮(zhèn)韶光社區(qū)居委會正式劃歸芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)管轄。至此長沙市城區(qū)面積由573平方千米變?yōu)?75平方千米。
2011年7月，望城撤縣改區(qū)，成為長沙市城區(qū)，長沙市城區(qū)由975平方千米增至1938平方千米。
2015年1月14日，長沙縣暮云街道、南托街道劃入天心區(qū)，長沙縣跳馬鎮(zhèn)劃入雨花區(qū)。至此，長沙市城區(qū)面積增加至2185平方千米。
2017年04月12日，經國務院批準，同意撤銷寧鄉(xiāng)縣，設立縣級寧鄉(xiāng)市，以原寧鄉(xiāng)縣的行政區(qū)域為寧鄉(xiāng)市的行政區(qū)域。寧鄉(xiāng)市人民政府仍駐玉潭街道金洲大道5段398號。寧鄉(xiāng)市由湖南省直轄，長沙市代管。
截至2017年，長沙轄6個區(qū)1個縣，代管2個縣級市：長沙市區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）及寧鄉(xiāng)市、瀏陽市、長沙縣；80個街道、95個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)，715個社區(qū)、1169個村。
【青島】
1983年10月，平度縣和萊西縣劃歸青島市管轄。至此，全市劃為六區(qū)六縣：市南區(qū)、市北區(qū)、臺東區(qū)、四方區(qū)、滄口區(qū)、黃島區(qū)和嶗山縣、即墨縣、膠縣、膠南縣、萊西縣、平度縣。
1987年2月，撤銷膠縣設立膠州市。
1988年11月，撤銷嶗山縣設立嶗山區(qū)。
1989年7月，撤銷平度縣設立平度市，撤銷即墨縣設立即墨市。
1994年5月，青島市區(qū)行政區(qū)劃作重大調整，撤臺東區(qū)、滄口區(qū)，將原嶗山區(qū)的一部分設立城陽區(qū)、李滄區(qū)，各區(qū)區(qū)域也進行了大規(guī)模調整。形成現在的七區(qū)五市：市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)。
2012年11月，撤銷青島市市北區(qū)、四方區(qū)，設立新的青島市市北區(qū)，以原市北區(qū)、四方區(qū)的行政區(qū)域為新的市北區(qū)的行政區(qū)域；撤銷青島市黃島區(qū)、縣級膠南市，設立新的青島市黃島區(qū)，以原青島市黃島區(qū)、縣級膠南市的行政區(qū)域為新的黃島區(qū)的行政區(qū)域。
2017年8月，國務院已批復同意撤銷縣級即墨市，設立青島市即墨區(qū)，以原即墨市的行政區(qū)域為即墨區(qū)的行政區(qū)域。
【沈陽】
1993年，原鐵嶺市的法庫、康平縣劃歸沈陽管轄，新民縣撤縣建市。
1994年，沈陽市升格為副省級市。
2002年，沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)并入鐵西區(qū)。
2006年，沈北新區(qū)成立。
2014年6月17日，經國務院批準，同意將沈陽市東陵區(qū)更名為渾南區(qū)。
2016年1月，遼中縣撤縣設區(qū)。
【大連】
【廈門】
1987年，增設湖里區(qū)， 郊區(qū)改名集美區(qū)。
1997年5月1日起，同安改縣為區(qū)。至此，廈門市轄思明區(qū)、開元區(qū)、杏林區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)6個區(qū)。
2003年4月26日，將原鼓浪嶼區(qū)、開元區(qū)、思明區(qū)合并成立新的思明區(qū)。
2003年5月起，廈門市轄思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)6個市轄區(qū)。
【蘇州】
1983年3月1日，江蘇省實行市管縣新體制。撤銷蘇州地區(qū)，將原屬蘇州地區(qū)的江陰、無錫二縣劃歸無錫市，吳縣、吳江、昆山、太倉、沙洲、常熟劃歸蘇州市。蘇州市領五縣一市。
1983年，撤銷常熟縣，改設常熟市。
1986年，撤銷沙洲縣，設立張家港市。
1989年，撤銷昆山縣，改設昆山市。
1992年，撤銷吳江縣，設立吳江市。
1993年，撤銷太倉縣，設立太倉市。
1995年，撤銷吳縣，設立吳縣市。
2001年，蘇州市郊區(qū)更名為虎丘區(qū)；同年，撤銷吳縣市，分設吳中區(qū)、相城區(qū)。
2012年，撤銷蘇州市平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，合并設立蘇州市姑蘇區(qū)；撤銷吳江市，設立蘇州市吳江區(qū)。
【寧波】
2016年，撤銷寧波市江東區(qū)，將原江東區(qū)管轄的行政區(qū)域劃歸寧波市鄞州區(qū)管轄。將鄞州區(qū)的集士港鎮(zhèn)、古林鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、橫街鎮(zhèn)、鄞江鎮(zhèn)、洞橋鎮(zhèn)、章水鎮(zhèn)、龍觀鄉(xiāng)、石碶街道劃歸寧波市海曙區(qū)管轄。撤銷縣級奉化市，設立寧波市奉化區(qū)。
【無錫】
1983年3月，實行市管縣體制，原屬蘇州地區(qū)的無錫縣、江陰縣與原屬鎮(zhèn)江地區(qū)的宜興縣劃為無錫市管轄。
1987年起，先后撤銷江陰、宜興縣，改設江陰市（1987年4月）、宜興市（1988年3月）。
1988年曾在馬山鎮(zhèn)包括馬圩地區(qū)設立馬山區(qū)。
1995年6月，撤銷無錫縣，以其原轄區(qū)域設立錫山市。
1995年3月，無錫市市區(qū)和無錫縣行政區(qū)劃進行部分調整，組建無錫新區(qū)。
2000年12月，撤銷錫山市，設立錫山區(qū)和惠山區(qū)；撤銷馬山區(qū)，將馬山區(qū)的行政區(qū)域和錫山市的部分鎮(zhèn)（9個）并入無錫市郊區(qū)，并將郊區(qū)更名為濱湖區(qū)。
2015年10月，撤銷崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)，合并設立梁溪區(qū)，以原崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)的行政區(qū)域為梁溪區(qū)的行政區(qū)域；設立無錫市新吳區(qū)，將無錫市錫山區(qū)的鴻山街道和濱湖區(qū)的江溪、旺莊、碩放、梅村、新安街道劃歸新吳區(qū)管轄。
綜上所述，我們發(fā)現，隨著城市化的進一步加深，撤市劃區(qū)原本就是再正常不過的事情。就像是人隨著年齡增長，原來的衣服太小不合身，所以重新量體裁衣，制作了新的衣服一樣。雖然老話說人靠衣裝，但是衣裝的靚麗，始終并不意味著衣裝之下的人，是否有足夠的內涵和實力。
我們發(fā)現很多撤市劃區(qū)的成功案例，但是這些區(qū)域經濟發(fā)展的成功根源并非是在“撤市劃區(qū)”這件行為上，而是經濟結構本身具備其發(fā)展性。是由于某一城市經濟發(fā)展，需要對于某些區(qū)劃進行調整， 從而讓城市發(fā)展更加趨于合理性。而非大筆一點，撤市劃區(qū)，經濟迅速立竿見影，迅速騰飛。
而我們同時也發(fā)現，隨著時間的推移，目前主要城市的主城區(qū)范圍內早已全部實現了轄區(qū)制，而新劃入的城區(qū)，如近期的杭州臨安，距離主城區(qū)的距離相對都較遠。而根據目前中國二線城市的經濟發(fā)展水平、城市化水平、城市人口總量、城市輻射范圍，小創(chuàng)個人有一個觀點是，以地鐵、輕軌的時速作為參照物（平均時速40公里），以傳統(tǒng)市中心作為圓心，半徑在40公里范圍內，是目前中國二線城市較為理性的城區(qū)覆蓋范圍。
如果超出這一范圍的遠郊區(qū)，每日用于通勤的時間成本和效率成本都明顯偏高，反映在房價上，相應也是減分項。另外，目前從國家到地方政府，對于房地產行業(yè)態(tài)度都是在嚴格控制的，在這樣的前提下堅持投資房產、甚至投機房產，并不是特別理性而可長久的投資思路。房產的價值最終要通過交易體現，而目前中國二線城市的人口流入相對也進入了一個平緩期，未來很難再有大量的人口持續(xù)流入，自然房價也不會永遠停留在只漲不跌的階段。
從某種角度講，只有越來越多的人不再以房產為投資品、投機品，房地產行業(yè)才能夠逐漸回歸理性的居住本質，中國的經濟結構才會日漸趨于合理，普通人的生活也才會越來好。經濟的繁榮，對于普通人而言最大價值在于用于提高生活品質的消費能力越來越強，而非大量堆積在鋼筋水泥上的紙面財富多寡。
注：本文部分內容，收集整理于相關城市百度詞條；部分圖表取自“新一線城市研究所”，深表感謝！
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