第1393期 編號(hào)：HDFYSYSS20191394
單位 | 恒都商業(yè)訴訟法律部
作者 | 消費(fèi)者權(quán)益組 楊金鑫
編者 | 恒都微信運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)
物業(yè)公司的“安全保障義務(wù)”
很多住宅區(qū)業(yè)主認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)公司僅提供打掃公共區(qū)域、電梯出現(xiàn)故障時(shí)進(jìn)行維修等比較簡(jiǎn)單的服務(wù)，甚至一些物業(yè)公司連這些簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)也做不好，因此認(rèn)為小區(qū)有沒(méi)有物業(yè)公司根本不重要，物業(yè)費(fèi)交得沒(méi)有意義。這是由于很多業(yè)主沒(méi)有關(guān)注到物業(yè)公司作為收取物業(yè)費(fèi)的主體，與小區(qū)業(yè)主形成物業(yè)合同關(guān)系后所應(yīng)承擔(dān)的“安全保障義務(wù)”。筆者將從法律規(guī)定和法院的一些判例分析物業(yè)公司的“安全保障義務(wù)”。
關(guān)于物業(yè)公司的“安全保障義務(wù)”的法律規(guī)定比較完善，只是由于很多小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)此缺乏關(guān)注，因而對(duì)自己的權(quán)利、義務(wù)了解的比較少。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條第二款規(guī)定：“消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求”?！吨腥A人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”；第四十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”?！吨腥A人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條規(guī)定：“賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任”。研讀上述規(guī)定可知，如果是物業(yè)公司未根據(jù)法律規(guī)定或合同約定履行“安全保障義務(wù)”，直接造成業(yè)主的損害結(jié)果的，物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。即使侵權(quán)行為人不是物業(yè)公司，但由于其沒(méi)有履行“安全保障義務(wù)”，也應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。筆者將通過(guò)下面五個(gè)案例的不同情形進(jìn)一步說(shuō)明。
案例一
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)因路面結(jié)冰滑倒，物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！静苣撑c北京心連心物業(yè)管理公司公共場(chǎng)所管理人責(zé)任糾紛，案號(hào)：（2018）京0118民初2976號(hào)】
曹某系北京市密云區(qū)某小區(qū)的業(yè)主，北京心連心物業(yè)管理公司系該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)單位。2012年1月7日上午，曹某經(jīng)過(guò)小區(qū)8單元門口時(shí)踩在了8單元樓門口的結(jié)冰路面，滑倒受傷，并入院接受治療。法院審理后認(rèn)為北京心連心物業(yè)管理公司作為公共場(chǎng)所的管理人，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
案例二
物業(yè)公司在公共區(qū)域違規(guī)安裝地鎖，導(dǎo)致業(yè)主受傷，法院判令物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！纠啄撑c北京佳誠(chéng)物業(yè)管理有限公司公共場(chǎng)所管理人責(zé)任糾紛，案號(hào)：（2019）京0102民初7348號(hào)】
2017年7月21日16時(shí)30分許，雷某抱著孫女在小區(qū)南大門內(nèi)與街坊聊天等候家人，行走過(guò)程中不慎被停車位的地鎖絆倒跪地受傷，后入院接受治療。停車位和地鎖為北京佳誠(chéng)物業(yè)管理有限公司劃設(shè)、安裝。法院審理后認(rèn)為作為公共場(chǎng)所的管理人，北京佳誠(chéng)物業(yè)管理有限公司未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
案例三
物業(yè)公司在草坪中央設(shè)置的告示牌頂端邊緣較為鋒利，導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生，物業(yè)公司按照過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！窘撑c北京新宇物業(yè)管理有限公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛，案號(hào)：（2017）京03民終14622號(hào)】
2017年6月7日18時(shí)左右，姜某的奶奶陪同姜某在小區(qū)公共場(chǎng)地玩耍，玩耍過(guò)程中被場(chǎng)地東側(cè)草坪內(nèi)的不銹鋼牌割傷，后入院接受治療。法院審理后認(rèn)為北京新宇物業(yè)管理有限公司作為向涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并管理公共場(chǎng)所的管理人，設(shè)置告示牌的目的在于提示通過(guò)草地周邊道路的人員不要踐踏草坪，愛(ài)護(hù)小區(qū)環(huán)境，其立意本身是為了保護(hù)小區(qū)的草坪，且位置并無(wú)不當(dāng)。但是告示牌頂端邊緣較為鋒利，會(huì)加重觸碰人員的損害。物業(yè)公司未考慮到草坪、告示牌周圍通行、玩耍人員可能摔倒并被告示牌傷害的情形，故應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司作為草坪的管理人違反了應(yīng)有的安全保障義務(wù)。同時(shí)，姜某的監(jiān)護(hù)人員對(duì)姜某的受傷具有較大的過(guò)錯(cuò)。因此判令北京新宇物業(yè)管理有限公司按照過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
案例四
車輛停放在停車場(chǎng)被砸，物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任?！纠铎o與韓忠、和秀芳、徐金風(fēng)、韓義、韓光亮、北京積醫(yī)健元物業(yè)管理中心監(jiān)護(hù)人責(zé)任糾紛、違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛，案號(hào)：（2017）京0102民初8076號(hào)】
2017年2月16日，李某之子朱某駕駛奔馳牌小客車至北京積水潭醫(yī)院護(hù)理親屬，并將該車停放在北京積醫(yī)健元物業(yè)管理中心管理的醫(yī)院停車場(chǎng)內(nèi)。2017年2月17日6時(shí)許，韓某使用竹竿、磚塊等將上述小客車的前后擋風(fēng)玻璃、后視鏡等砸毀，后韓某用打火機(jī)將枕頭點(diǎn)燃并放置在小客車右后側(cè)油箱下方輪胎處，欲將該車點(diǎn)燃炸毀。經(jīng)患者反映，保安劉某、朱某趕到現(xiàn)場(chǎng)將火撲滅。法院審理后認(rèn)為本案直接侵權(quán)人實(shí)施侵權(quán)行為時(shí)精神狀態(tài)異常，發(fā)病以及實(shí)施侵權(quán)行為具有明顯的突發(fā)性，給安保義務(wù)的履行造成了困難。保安人員在獲知侵權(quán)情況后采取了及時(shí)、有效的措施進(jìn)行滅火，并將侵權(quán)人控制，既防止了損害后果的擴(kuò)大，也為公安機(jī)關(guān)偵查案件提供了幫助，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定北京積醫(yī)健元物業(yè)管理中心盡到了較為合理的安全保障義務(wù)。但是，作為安保義務(wù)人，如果北京積醫(yī)健元物業(yè)管理中心能夠完善夜間值班制度，加強(qiáng)夜間安全巡視，可以在一定程度上避免類似的情況發(fā)生。最終判令北京積醫(yī)健元物業(yè)管理中心對(duì)李某的合理?yè)p失承擔(dān)一定的補(bǔ)充賠償責(zé)任。
案例五
家中財(cái)務(wù)被盜，物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任。【王慶玲與昆明天潤(rùn)源物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛，案號(hào)：（2016）云01民終949號(hào)】
王某系昆明市盤龍區(qū)溪麓南郡小區(qū)業(yè)主，昆明天潤(rùn)源物業(yè)服務(wù)有限公司系昆明市盤龍區(qū)溪麓南郡小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2015年6月21日14時(shí)左右，王某從溪麓南郡小區(qū)家中離開(kāi)，6月24日21時(shí)左右返回家中時(shí)發(fā)現(xiàn)房門被打開(kāi)，進(jìn)入屋內(nèi)后發(fā)現(xiàn)家中有被翻動(dòng)的跡象，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)家中財(cái)物被盜。王某于2015年6月25日0時(shí)5分向昆明市公安局盤龍分局龍頭街派出所報(bào)案，案件至庭審結(jié)束時(shí)沒(méi)有偵破。法院經(jīng)審理查明王某離家期間，溪麓南郡小區(qū)監(jiān)控視頻存在記錄缺失、不完整的情況，而現(xiàn)存兩段監(jiān)控視屏亦能顯示該小區(qū)門禁系統(tǒng)未正常啟用，門廳大門可以隨意打開(kāi)，且王某所居住樓層的樓道燈中有多盞一直不能正常照明。基于上述情況，法院認(rèn)為物業(yè)公司履行物業(yè)安保義務(wù)的過(guò)程中存在瑕疵并構(gòu)成違約，酌情判令物業(yè)公司承擔(dān)王某的部分損失。
總結(jié)
從上述判例可知，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從業(yè)主的角度出發(fā)，秉承最大限度降低損害發(fā)生的理念，嚴(yán)格履行法律規(guī)定和物業(yè)合同約定的義務(wù)，否則可能須對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任或補(bǔ)充責(zé)任。
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