特色小鎮(zhèn)的開發(fā)架構(gòu)
1、特色產(chǎn)業(yè)引擎
當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)，一般以新興產(chǎn)業(yè)或傳統(tǒng)的經(jīng)典產(chǎn)業(yè)為主。
2、旅游引擎
吸引外來消費(fèi)的關(guān)鍵，一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目，如觀光景區(qū)、主體樂園、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心等。
3、核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)
包括產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、制造等核心功能，是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn)。
4、休閑聚集區(qū)
聚集了各種休閑業(yè)態(tài)，主要功能是留住人流并擴(kuò)大其消費(fèi)。
5、產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)
圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)，會(huì)形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項(xiàng)目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團(tuán)分布。
6、獲取土地開發(fā)收益的重點(diǎn)
包括原有城鎮(zhèn)居民居住，農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住，產(chǎn)業(yè)人口聚集居住，外來游客居住等。
7、社區(qū)配套網(wǎng)
服務(wù)于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套。
其中，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)是核心，不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)制作，還會(huì)延伸到服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，與其相關(guān)的應(yīng)用以及教育和研究事業(yè)。
二、商業(yè)模式：5種類型
特色小鎮(zhèn)的參與主體構(gòu)成以企業(yè)主體，政府陰引導(dǎo)、服務(wù)，負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，在市場(chǎng)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，引進(jìn)民營(yíng)企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)的參與主體構(gòu)成
1、土地一級(jí)開發(fā)
僅做土地的一級(jí)開發(fā)，直接獲利；進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，同事通過其他模式（如補(bǔ)貼方案等），享受升值收益結(jié)構(gòu)。
2、二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)
包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售回收經(jīng)營(yíng)等方式形成銷售運(yùn)營(yíng)模式。
3、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)
一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游吸引核項(xiàng)目（如主題公園）、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項(xiàng)目（如水秀表演等）；通過項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲得收益。
4、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)
兩大產(chǎn)業(yè)鏈：泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。
5、城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)
城市服務(wù)：公共交通服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。
三、投融資模式：6種主要模式
模式一：發(fā)債
根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)則，滿足發(fā)行條件的項(xiàng)目公司可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，也可以經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。
債券產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
模式二：融資租賃
融資租賃（Financial Leasing）又稱設(shè)備租賃、現(xiàn)代租賃，是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。融資租賃集金融、貿(mào)易、服務(wù)于一體，具有獨(dú)特的金融功能，是國(guó)際上僅次于銀行信貸的第二大融資方式。
融資租賃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
融資租賃的三種主要方式：直接融資租賃，可以大幅度緩解建設(shè)期的資金壓力；設(shè)備融資租賃，可以解決購(gòu)置高成本大型設(shè)備的融資難題；售后回租，即購(gòu)買有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。
模式三：基金
●產(chǎn)業(yè)投資基金
國(guó)務(wù)院在《關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國(guó)發(fā)（2014）62號(hào)）中指出：“深化財(cái)稅體制改革，創(chuàng)新財(cái)政支持方式，更多利用股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等形式，提高財(cái)政資金使用績(jī)效”。產(chǎn)業(yè)投資基金相比于私募股權(quán)投資基金，具有以下特點(diǎn)：
◎產(chǎn)業(yè)投資基金具有產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性；
◎產(chǎn)業(yè)投資基金更多的是政府財(cái)政、金融資本和實(shí)業(yè)資本參與；
◎存在資金規(guī)模差異。
●政府引導(dǎo)基金
政府引導(dǎo)基金是指由政府財(cái)政部門出資并吸引金融資本、產(chǎn)業(yè)資本等社會(huì)資本聯(lián)合出資設(shè)立，按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作，帶有扶持特定階段、行業(yè)、區(qū)域目標(biāo)的引導(dǎo)性投資基金。政府引導(dǎo)基金具有以下特點(diǎn)：
◎非營(yíng)利性。政策性基金在承擔(dān)有限損失的前提下讓利于民；
◎引導(dǎo)性。充分發(fā)揮引導(dǎo)基金放大和導(dǎo)向作用，引導(dǎo)實(shí)體投資；
◎市場(chǎng)化運(yùn)作。有償運(yùn)營(yíng)，非補(bǔ)貼、貼息等無償方式，充分發(fā)揮管理團(tuán)隊(duì)獨(dú)立決策作用；
◎一般不直接投資項(xiàng)目企業(yè)，作為母基金主要投資于子基金。
●城市發(fā)展基金
城市發(fā)展基金是指地方政府牽頭發(fā)起設(shè)立的，募集資金主要用于城市建設(shè)的基金。其特點(diǎn)如下：牽頭方為地方政府，通常由財(cái)政部門負(fù)責(zé)，并由當(dāng)?shù)刈畲蟮牡胤秸谫Y平臺(tái)公司負(fù)責(zé)具體執(zhí)行和提供增信；投資方向?yàn)榈胤交A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，通常為公益性項(xiàng)目。例如，市政建設(shè)、公共道路、公共衛(wèi)生、保障性安居工程等；還款來源主要為財(cái)政性資金；投資方式主要為固定收益，通常由地方政府融資平臺(tái)提供回購(gòu)，同時(shí)可能考慮增加其他增信。
城市發(fā)展基金運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)圖
●PPP基金
PPP基金是指基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化投融資模式。PPP基金可分為PPP引導(dǎo)基金和PPP項(xiàng)目基金；其中PPP項(xiàng)目基金又分為單一項(xiàng)目基金和產(chǎn)業(yè)基金等。
PPP融資支持基金是國(guó)家層面的PPP融資支持基金。PPP基金在股權(quán)、債權(quán)、夾層融資領(lǐng)域均有廣泛應(yīng)用，包括為政府方配資，為其他社會(huì)資本配資，單獨(dú)作為社會(huì)資本方，為項(xiàng)目公司提供債權(quán)融資等。
模式四：資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
資料來源：銀通智略
但基于我國(guó)現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，理由包括：
◎特色小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬不清晰，在資產(chǎn)證券化過程中存在法律障礙。
◎《物權(quán)法》第52條第2款規(guī)定：“鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。
◎特許經(jīng)營(yíng)權(quán)具有行政權(quán)力屬性，《行政許可法》規(guī)定行政許可不得轉(zhuǎn)讓原則。司法實(shí)踐中，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益權(quán)可以質(zhì)押，并可作為應(yīng)收賬款進(jìn)行出質(zhì)登記。
◎《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第9條規(guī)定原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)或公司章程的規(guī)定移交基礎(chǔ)資產(chǎn)。但缺乏真實(shí)出售標(biāo)準(zhǔn)，司法也無判例參考。
◎發(fā)起人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人之間無法構(gòu)成信托關(guān)系，不受《信托法》保護(hù)。
模式五：收益信托
收益信托類似于股票的融資模式，由信托公司接受委托人的委托，向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。
收益信托結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
模式六：PPP融資模式
PPP模式從緩解地方政府債務(wù)角度出發(fā)，具有強(qiáng)融資屬性。在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會(huì)資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV，并制定公司章程，政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，SPV負(fù)責(zé)提供特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)方案，特色小鎮(zhèn)建成后，通過政府購(gòu)買一體化服務(wù)的方式移交政府，社會(huì)資本退出。
特色小鎮(zhèn)開發(fā)的PPP模式
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