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關于鹽田，我想先從華僑城天麓這個神盤說起。
去年，一篇“深圳買房七年，虧了2000萬”的文章刷屏，直指鹽田的華僑城天麓。
探訪鹽田，我準備先從天麓從這個著名的巨虧別墅開始，看看鹽田究竟輸在了哪里。
從福田出發(fā)，全程35公里，一路途經(jīng)福田和羅湖的濱河大道，船步路，春風路，南湖路，沿河南路，羅沙路，到惠深沿海高速正式進入鹽田。
進入鹽田之后，道路開始變得逼仄，兩邊的景觀也從開闊的城市變成了聳峙的大山，時不時地進入隧道穿行。
再經(jīng)過鹽梅路和879縣道，終于離天麓不遠了。
華僑城天麓是半山豪宅，建在鹽田東部山系的半山腰，離生態(tài)景區(qū)東部華僑城不遠。
深圳正逢多雨時節(jié)，出發(fā)不久就開始下雨，車輛在狹窄的盤山公路上爬坡，到處都是急轉彎，到處都是死角和盲區(qū)，再加上雨天道路濕滑和遮擋視線，滋味那叫一個酸爽，這種路況有多危險老司機都懂。
當時就想，早知這么危險我就不來了，調研誠可貴，生命價更高，這個地方來了一次絕對不敢再來第二次。想到這里，我更佩服在天麓買房的業(yè)主了。
在盤山路上行駛了大約十分鐘后，終于到達天麓別墅區(qū)的大門口。
講真，看起來著實有些破敗，天麓占地近20萬平米，在半山之間，零散分布著各類別墅建筑群，主要產(chǎn)品為188平米的雙拼，200多到300多平米的獨棟，還有上千平米的大宅。
天麓的產(chǎn)品，風格很不統(tǒng)一，有的宛如古堡，有的又很藝術，經(jīng)過多年的風吹雨打，看起來都顯得破舊，建筑風格也明顯落后，跟不上現(xiàn)代的審美觀念。
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天麓2008年開盤，開盤價就接近8萬，每棟別墅總價在2000-3000萬之間，8萬每平，3000萬總價，在2008年那可真是天價，當時福田南山的新盤不過一萬出頭。
也許你會想，誰會傻到花3000萬在這里買房子啊。
但是，永遠不要高估有錢人的智慧，華僑城天麓開盤就賣出了幾十套。
到2009年，天麓一、二、九區(qū)已售磬，六區(qū)開盤，單交納誠意金就需要88.8萬元，開盤單價漲到了8.5-9萬元。
為什么2008、09年的天麓能以超高價賣出，而且前期賣的還不錯。
因為那是一個只買貴不買對的年代，大家對樓盤投資毫無認知，很多有錢人被天麓半山豪宅的概念給忽悠了，認為天麓以后也可以像香港半山豪宅那樣，賣出天價。
華僑城天麓，建在半山，遠眺大海，景觀的確無敵，符合很多廣東和香港富豪靠山面海的風水學。
2010年，天麓最高售價摸高到12萬，然后就陷入了漫長的橫盤期。
到目前為止，天麓的銷售成績，賣了十一年，整個小區(qū)300套房源，還有100余套未售出，這剩下的100套房子處境極其尷尬，定價是個大問題。
據(jù)銷售稱，樣板間正在裝修，近期即將開放，關于價格，高層售價7-8萬，獨棟別墅售價8-10萬。
也就是說，和10年前相比，天麓價格一分沒漲，甚至還微跌了。
即使這個價格，開發(fā)商也是咬牙硬撐的，因為天麓的二手房市場只能用四個字來形容：慘絕人寰！
根據(jù)鏈家最新的掛盤信息，天麓一棟218平的洋房掛盤價只有750萬，折合單價3萬4，如果按當年7萬5的買入價計算，買入總價為1635萬，單帳面上就虧損900萬，再算上各項交易費用和多年的貸款利息，總成本不低于2000萬，虧損1250元。
長持十年，血虧75%，天麓創(chuàng)造了深圳樓市的另一個奇跡。
更要命的是，天麓已經(jīng)脫離了筍盤的范疇，不是單靠無底線降價就可以脫手的，天麓二手房變成了一個有價無市的產(chǎn)品，只有賣家沒有買家。
這套房源的掛盤時間是2017年6月底，掛盤已超過兩年，可以推測，隨著時間的推移，業(yè)主心態(tài)煎熬只求脫手，掛盤價格不斷下調，到了三萬多的地板價仍然沒有成交。
這套是洋房，大概率還是雙拼，別墅的命運同樣也好不了多少。
30天帶看只有1次，天麓被市場拋棄的命運已經(jīng)不是靠降價可以解決的。
目前的天麓，入住只有四十余戶，小區(qū)內基本無配套，購物需要開車到山下數(shù)公里外的梅沙片區(qū)，專為小區(qū)業(yè)主配套的盤山路據(jù)說更為陡峭驚險。
但是，天麓并不是鹽田樓市惟一的失敗案例。
3
鹽田近十年來一直跑輸深圳大盤，但跑輸幅度各有不同，最多的是梅沙片區(qū)。
十多年前，鹽田的大小梅沙片區(qū)紅極一時，每到節(jié)假日，大小梅沙的海灘上就聚集了無數(shù)來自全國各地的游客，帶旺了這里的旅游業(yè)，餐飲業(yè)和酒店業(yè)。
梅沙有一小片鹽田少有的相對平整的土地，從2004年起，一棟棟住宅和公寓開始拔地而起。
代表性的高端樓盤是萬科天琴灣和華僑城天麓，最大樓盤是萬科東海岸，小盤不計其數(shù)，包括泊岸雅苑，云頂天海，心海伽藍，優(yōu)品逸墅，八十步海寓，海語東岸，心海假日，海世界等等。
樓盤名字一個比一個美，大部分都有海字，一聽就知道主打海景和度假。
2005-2007年，是梅沙樓盤最鼎盛的時期，當時價格遠超市區(qū)。萬科東海岸2006年的開盤價為15000元，2010年四期開盤更飆升到4萬多。
緊臨大海沙的心海假日小戶型，2007年最高被炒到2.5萬一平米。主打高端海景別墅概念的萬科天琴灣，多年前就賣到了10萬一平。
2008年開始，梅沙片區(qū)步入整體下行通道，進入了漫長的滯漲期。
今天，該片區(qū)的二手房成交價普遍在三萬多到四萬多，部分低至兩萬多，梅沙片區(qū)成為關內四區(qū)最大的洼地。
拉長到14年的長周期來看，梅沙片區(qū)高開低走，當年有多絢爛，今天就有多落寞，結局令人唏噓。
14年前，人們不懂房子，被海景、度假、別墅等概念忽悠，忘記了片區(qū)、居住和成長，最終付出了昂貴的代價。
同樣是海景房，蛇口的半島城邦逆風而行，半三的單價已飆升到17萬，大戶型沖高到20萬，而鹽田的海景房仍在四到五萬徘徊。
一樣的深圳，一樣的海景，價格卻天差地別。
鹽田的梅沙片區(qū)，是深圳樓市一個血淋淋的樣本，是誰說深圳可以閉著眼睛買入的?
看完梅沙片區(qū)悲催的十五年成長史，你是不是得出結論，鹽田片區(qū)完全不能碰，遠離鹽田，海景有毒。
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