本文導(dǎo)讀：在房地產(chǎn)糾紛執(zhí)行案件中，會出現(xiàn)這樣一種情況，消費者已經(jīng)支付了大部分購房款或全部購房款，此時建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、銀行抵押權(quán)和購房消費者的權(quán)利之間，應(yīng)是權(quán)利保護順位呢？

答案是：【（支付了大部分購房款的）消費者權(quán)利】優(yōu)于【建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)】優(yōu)于【銀行抵押權(quán)】。

本文結(jié)合一則法院典型判例，展開分析解讀——

案情經(jīng)過：

2015年，在A公司和B公司、甲、乙、C公司、D有限公司、第三人XX銀行借款合同糾紛一案中，A公司申請了財產(chǎn)保全，省法院查封B公司位于大連某區(qū)兩棟房屋共計186套，查封期限為三年。

后各方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由遼寧省高院作出（2015）遼民二初字第00070號民事調(diào)解書確認(rèn)。

A公司于2017年1月向省法院申請強制執(zhí)行。

在（原審法院）執(zhí)行過程中，案外人丙對于被查封的涉案房屋（之一）提出書面異議。原審法院于2018年作出執(zhí)行裁定書，中止對該涉案房屋的執(zhí)行。

A公司對此裁定表示不服，向原審法院提起執(zhí)行異議之訴。原審法院審理后駁回了A公司的訴請：

丙購買案涉房屋符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的法定要件，且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，故A公司不得執(zhí)行案涉房屋，A公司提出準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋的訴請，無充分的事實和法律依據(jù)，原審法院予以駁回。

A公司不服判決，向遼寧高院提起上訴。遼寧高院終審裁定：駁回上訴，維持原判。

A公司遂向最高法院提起再審申請，最高法院審查后駁回了其再審申請。

那么，本案中，法院三次審理均未支持A公司申請執(zhí)行購房消費者房屋的訴請，原因和依據(jù)是什么呢——

庭審焦點：

本案焦點在于：丙作為購房消費者，其對涉案房屋所享有的債權(quán)，能否排除A公司對涉案房產(chǎn)抵押權(quán)的執(zhí)行？

根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》相關(guān)規(guī)定的“房屋消費者物權(quán)期待權(quán)的保護條件來看，在執(zhí)行程序中，丙作為消費者的生存權(quán)，一定條件下具有可排除執(zhí)行的效力。

《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

（1）首先，丙作為購房者已在法院查封案涉房產(chǎn)前簽訂書面買賣合同并全價支付購房款。

本案中，丙作為購房者，在與B公司簽訂房屋買賣合同，約定：

丙購買B開發(fā)的案涉房屋，建筑面積100.07平方米，總價款為745,522元；付款方式為丙于合同簽訂日一次性支付全部購房款，B公司在合同中加蓋印章。

隨后丙向B公司交付全部購房款，B公司將該房屋交付于丙（該事實由B公司向丙出具的購房發(fā)票予以證明。

（2）其次，經(jīng)查明丙在大連市全域無其他用于居住的房屋，故可認(rèn)定丙所購商品房系用于居住且丙名下無其他用于居住的房屋。

綜上，本案情況符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》相關(guān)規(guī)定中“排除執(zhí)行”的三個條件。

同時，（2020）最高法民申1498號判決文書中，最高法院再審也認(rèn)為：

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者的權(quán)利。

結(jié)語：

從本案可見，執(zhí)行程序中，法律更側(cè)重對消費者生存權(quán)的保護，賦予購房消費者對于買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。

當(dāng)然，民事活動首要應(yīng)遵循誠實信用原則，所以，在誠實信用原則的基礎(chǔ)上，才能來談購房者的權(quán)利保護問題。

就如上述案件中，案情經(jīng)過復(fù)雜之處并不在于法律適用問題，而是作為消費者，其滿足排除執(zhí)行效力的幾個前提要件是否符合法律規(guī)定和誠實信用原則，包括：《商品房買賣合同》的效力、無用于居住房屋的證明等等。這往往是司法實踐中的辨點難點。