后商業(yè)地產(chǎn)時代高峰論壇于2011年8月6日，在中國職工之家飯店召開，本屆論壇由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)不動產(chǎn)專業(yè)委員會和北京精瑞仁和信息咨詢有限公司舉辦，會議主題為二、三及四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與成功案例。
主持人：尊敬的各位來賓，各位朋友，各位同行，大家早上好！我是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會的主任朱凌波
王秀雨：我是北京精瑞仁和信息咨詢有限公司副總經(jīng)理王秀雨，歡迎大家在百忙之中來到北京，參加我們舉辦的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與成功案例論壇，本次論壇我們之所以提出叫后商業(yè)地產(chǎn)這個詞，就是商業(yè)地產(chǎn)從去年開始出現(xiàn)了與前幾年不同的軌跡，第一個就是從一線、二線、三線城市出現(xiàn)一個梯度式發(fā)展，我們很多案例可能名不見經(jīng)傳，但是他們在本地都做了積極探索和創(chuàng)新，所以我們這次希望通過挖掘一些新的案例，來跟大家做一個案例的分享，包括這次論壇的形式，我們也希望有些創(chuàng)新。以前大家都可能參加過很多論壇，去的人很多，嘉賓講演的時間很短，所以我們這次希望找一個培訓(xùn)和論壇的方式，嘉賓講的深一點，長一點，給大家留互動的時間，這次論壇希望能給大家提供一個交流的機會。下面有請朱凌波先生做致辭，并做講演。
朱凌波：致辭我就不致了，我今天主要跟大家交流，最近有很多朋友問我商業(yè)地產(chǎn)是不是因為宏觀調(diào)控才調(diào)溫，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式是什么樣的，包括大家看到很多大房地產(chǎn)商都在做商業(yè)地產(chǎn)，很多大的公司基本都調(diào)到三七的黃金比例，萬科他們的投資比例也調(diào)到2：8，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)要把商業(yè)地產(chǎn)放大到5：5，物業(yè)的投資比可能放到8：2，為什么會出現(xiàn)這樣的趨勢？我用二十分鐘給大家做一個交流。
宏觀調(diào)控?zé)o疑是一個原因，就是讓很多企業(yè)看到了第一個完全是我們原來香港的模式，就是以銷售住宅快速流轉(zhuǎn)的方式，遇到宏觀調(diào)控包括遇到非典的時候，你的現(xiàn)金流會收緊，包括銀行信貸、信托、預(yù)售幾個現(xiàn)金回流的方式包括外部融資方式都會受到很大的瓶頸，這個時候企業(yè)在思考，企業(yè)要想長期發(fā)展，尤其你是上市公司或者準(zhǔn)備上市，怎么維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營收入，保持資產(chǎn)平衡的結(jié)構(gòu)，那就需要考慮企業(yè)的商業(yè)模式。在國外，我們現(xiàn)在中國的城市化進程正好到50到70的加速期，但是大多數(shù)西方國家包括像北朝鮮城市化已經(jīng)進入80%，這個階段房地產(chǎn)會退出支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)存在的模式也會發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，我們中國叫商業(yè)地產(chǎn)，在國外叫不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是資產(chǎn)運營的概念。
我想給大家做一個回顧，包括商業(yè)地產(chǎn)未來的趨勢，我們可以看到上世紀(jì)80年代商業(yè)地產(chǎn)本土的現(xiàn)狀，就是每一個城市都有一個百貨大樓或者商業(yè)大廈，供銷合作社，批發(fā)農(nóng)貿(mào)市場，這是我們商業(yè)地產(chǎn)的主體，到了上世紀(jì)90年代，沃爾瑪?shù)谝患以谏钲陂_業(yè)以后，國外這種大賣場的形式開始進入中國。到第三個階段，我們開發(fā)商主導(dǎo)的中國城市運營上，包括郊區(qū)化這樣一個模式，中國房地產(chǎn)大盤就是從底商開始，要想把房價做起來，讓市民得到很好的配套，有很好的一個城市化生活的氛圍，我們從底商的銷售價格，以及底商存在的形態(tài)，滿足一個區(qū)域的需求。2002年中國商業(yè)地產(chǎn)這個概念的提出，城市運營商大盤時代、商業(yè)地產(chǎn)都是中國發(fā)明的，在國外沒有這樣的概念?，F(xiàn)在到了這個階段，包括城市綜合題也是中國提出來的，包括現(xiàn)在很多開發(fā)商尤其三四線城市還在租售兩難，用一個什么樣的比例，什么樣的形式，既能讓你的現(xiàn)金流保持良好的運轉(zhuǎn)，同時持有一部分優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，讓資產(chǎn)有很好的提升空間。第二是進入銷售與持有結(jié)合的狀態(tài)，最好的一個模式就是現(xiàn)在主流開發(fā)商在堅持做的城市綜合體，通過銷售物業(yè)快速的變現(xiàn)，收回來現(xiàn)金，來支持你四十年到五十年的購物中心的持有，萬達是城市綜合體的始作俑者，也是他們把它堅持做成了一個商業(yè)模式的領(lǐng)先企業(yè)。
從去年開始，隨著大量的外資企業(yè)，尤其零售企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)，持有性物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)開始變成了主體。大家看到在歐洲、美國包括新加坡這些發(fā)達的地區(qū)，他們已經(jīng)真正進入了中國有一個詞叫二手房，實際上我們叫存量房，北京一年的新開發(fā)量大于全歐洲一年的新開發(fā)量。他們這些成熟的進入80%城市化的這些國家，已經(jīng)是以持有性物業(yè)、經(jīng)營性物業(yè)為主，他們都是以資金證券化，資產(chǎn)性的物業(yè)來存在，所以中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商未來面臨一個考驗，我們可以看這次調(diào)控對投資投機需求有一個很大的擠出效應(yīng)，包括限價、限購，同時還有一個很重要的，就是中國的人口紅利在未來二十年可能會降低到一個低點，大家可以設(shè)想一下，90后以后的人如果他在城市生活的話，他們可能將來小夫妻每個人至少要持有三套住房，雙方父母、自己持有一套住房，到了2020年，中國的老齡化會達到20%、25%，包括未來不斷的稅收、金融的政策，應(yīng)該說在未來二十年，我們叫中國的后城市化時代，中國的住宅需求會出現(xiàn)一個需求的逆轉(zhuǎn)。未來中國商業(yè)地產(chǎn)存在的模式，持有物業(yè)、經(jīng)營性物業(yè)，怎么樣在企業(yè)中保持一個很好的均衡，這可能是考驗我們中國商業(yè)地產(chǎn)一個很重要的智慧。
這幾個模式，銷售為王，地產(chǎn)為主導(dǎo)，這是大陸模式，全程開發(fā)資產(chǎn)經(jīng)營是香港模式，香港的地產(chǎn)市場叫二八黃金定律，就是20%的幾大上市房地產(chǎn)公司已經(jīng)占領(lǐng)了市場80%的份額。中國未來也會出現(xiàn)，當(dāng)然我們不會是這樣，因為中國地大物博，我們有1500多個縣城，包括不同地區(qū)的機場，可能我們將來是所謂大的品牌的地產(chǎn)開發(fā)商與本土的龍頭開發(fā)商有一個龍蛇爭霸并存的局面。在美國他就進入一個專業(yè)分工資本運營的模式，現(xiàn)在美國他分的很細(xì)，住宅建造商就是建造商，建好物業(yè)以后，專門有不同類型的金融機構(gòu)去收購，包括購物中心有小型購物中心，有大型購物中心，然后他再找能夠做資產(chǎn)運營，最后通過上市去變現(xiàn)，所以他是一個專業(yè)分工與資本運營結(jié)合的美國模式。
中國商業(yè)地產(chǎn)目前有幾個特點，第一個是連鎖化，大家最熟悉的像萬達、寶龍、華潤等等，他們的目標(biāo)就是連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，快速的擴展。這個是適合中國現(xiàn)代城市化進程正處在加速期，而且中國改革開放三十年這樣一個進程，人們的消費、收入水平、城市化的進程，包括交通、網(wǎng)絡(luò)、電視、旅游的發(fā)達，使人們在不同的城市，你可以看到你的大都市他們在過什么樣的生活，城市商業(yè)地產(chǎn)就是可以在每個城市，讓你所在的城市過上與大都市同步的生活。比如我們有一個四線城市的案例，包括它周邊的城鎮(zhèn)人口可以在一個小城市里面過上跟北京、上海同步的生活，所以商業(yè)地產(chǎn)快速、標(biāo)準(zhǔn)連鎖化的發(fā)展，同時它也有一個問題，就是帶來了同質(zhì)化。在不同的城市，我們看到不同的項目，千店一面，這種同質(zhì)化也是一個很嚴(yán)重的問題。
這樣業(yè)態(tài)的形式，一般我們叫做一站式、家庭型的購物中心，它一般是一個大的百貨，大的超市，我們叫一站式的，中低端的購物中心。但是隨著城市化進程，人們收入水平，階層不斷地提升，開始出現(xiàn)分類化、多樣化、差異化。北京出現(xiàn)了西單大悅城青年主題MALL，他們給的是主流的學(xué)生和白領(lǐng)，從它的裝修設(shè)計，外立面的設(shè)計，包括布局、產(chǎn)品所有都是按照這樣一個階層的人來設(shè)計的。像銀泰出現(xiàn)了高端奢侈品產(chǎn)品，同時像北京還出現(xiàn)了藍色港灣，街區(qū)式的開放式的休閑mall，同時在北區(qū)做了一個奢侈品的庭院式的街區(qū)，從地下停車場可以直達購物中心，完全為高端人物定制。但是在二線尤其三四線城市，基本上還是一站式的全課程的、中低端的，滿足所有人的這樣大型的mall。像日本現(xiàn)在家樂福、沃爾瑪這種大型超市已經(jīng)全部出去，百貨進入一個非常衰落的時期，他可以雇一大批的調(diào)研團隊，根據(jù)主力消費女性做兩個月的調(diào)查，從你早上幾點起床，哪里看電影，哪里SPA，所有的細(xì)節(jié)都為你這個階層的人來定制。中國分層越來越細(xì)化，將來差異化的形式會越來越呈現(xiàn)。
從一線、二線、三線、四線梯度化、本土化的發(fā)展模式，一種叫連鎖化、國際性的模式，連鎖化的我剛才講了像萬達、寶龍、華潤，還有很多國外零售商已經(jīng)進入，宜家，永旺等等已經(jīng)進入一二三線城市。在形態(tài)上像高端的購物中心，奢侈品的購物中心，主題購物中心，多元化的形態(tài)已經(jīng)完全呈現(xiàn)出來。二線城市還是百貨加中低端大賣場購物中心為主流形態(tài)，三四線城市，很多城市都沒有我們說的購物中心，所以我們這次在做這個案例的時候，想找一些三四線城市的成功案例就非常難找。這次像唐山遠(yuǎn)洋城，而且大多數(shù)項目都在施工階段，真正投入運營兩三年，進入良好經(jīng)營的項目在三線城市是非常少的。
我們這次論壇的主題叫二、三及四線城市，實際上中國城市化出現(xiàn)了兩種導(dǎo)向和類型，一種是城市化與大城市與城市群，中國實際上最早提出來的叫城鎮(zhèn)化，三四線為主的。提出了幾個大的城市群，像長三角、珠三角、環(huán)渤海，城市群大家熟悉的一線城市就是北上廣深，我們現(xiàn)在有九個城市超過了五百萬，超過一百萬的城市有88個。這種城市都出現(xiàn)二元化的發(fā)展趨勢，比如在很多省會城市，要么省政府、省委搬遷到一個新城，要么市委市政府搬遷到一個新城，帶動了城市的發(fā)展。另外由于原住民由于生活成本加大，向郊區(qū)發(fā)展，北京就非常明顯，而外部的富有的人他們開始進入北京。城鎮(zhèn)化與中小城市，一會兒楊總會給大家更深入的講，我就不詳細(xì)講了。
我簡單地把國外商業(yè)地產(chǎn)的模式給大家介紹一下，在美國是車輪經(jīng)濟帶動的TOD，交通工作生活娛樂一體化的新城，這個模式是中國將來要學(xué)習(xí)的。很多在北京的人，最近也有一個調(diào)查報告，影響人們生活質(zhì)量排名的第一個就是交通問題，第二個是噪聲，第三是環(huán)境污染，第四是食品污染，人們不斷地追求國際化的同時，你又面臨一個兩難的困擾，城市化。前一段大家聽到有很多在大城市生活的人叫逃離北上廣，他們生活壓力很大。我們辦公室三個小女孩每天單程最少兩個小時，一天在路上就四個小時。包括最近看了一個統(tǒng)計，現(xiàn)在最影響人們生活的，所有有錢人沒錢人都特別焦慮，這就是我們城市化發(fā)展的一個失敗。在美國他交通工作生活娛樂一體化，步行多長時間，騎自行車多長時間，開車多長時間，坐地鐵多長時間，讓你的生活最舒適最便捷，美國的模式是中國未來發(fā)展的模式。我們原來的大盤不是按照城市的功能來配置的，開發(fā)商來引進幼兒園，來引進學(xué)校，政府沒有做，我們將來要走一個合并的模式。天通苑、回龍觀叫臥城式的生活，像亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)白天千軍萬馬去那工作，晚上再回去，亦莊在補住宅，天通苑、回龍觀在補商業(yè)，所以美國的模式一定是中國未來城市化發(fā)展的模式。如果大家想學(xué)習(xí)創(chuàng)新的東西，一定要去美國看，比如我舉幾個簡單的例子，就是室內(nèi)室外化，室內(nèi)購物中心棚頂?shù)牟季?，可以像外面天空一樣變化，把電影院和真冰場放到購物中心里，把娛樂場放到屋頂?shù)鹊龋瑑和w驗中心，奧特萊等等。
第二個模式，我去年帶了六個團去日本考察，日本的精細(xì)化和科技化、節(jié)能是我們學(xué)習(xí)最切實的一個標(biāo)桿。比如我舉一個簡單的例子，在日本購物中心，所有人進來的時候這個門口一定有一個微笑，從你的總經(jīng)理、老板到所有的營業(yè)人員，你要在這里練微笑，你可能說他是職業(yè)，但是笑總比不笑強，所以你在時候的服務(wù)都是謙恭備至，你在這個過程中無論商品有多少調(diào)換，只要你是正當(dāng)?shù)睦碛?，他都給你調(diào)換。包括它的燈光設(shè)計，洗手間設(shè)計，兒童跟媽媽到衛(wèi)生間都有專門的設(shè)計，衛(wèi)生間叫化妝間，女性在這里可以試妝，他提供人性化、精細(xì)化的服務(wù)，我們中國還是有很大的區(qū)別。第二個就是它高密度、節(jié)約環(huán)保這些方面都是中國值得學(xué)習(xí)的。
最后一個模式可能是我們將來終極要學(xué)習(xí)的樣板，現(xiàn)在全世界有一個排名，最幸福的城市都是北歐的國家，瑞典、瑞士、芬蘭，但它也是高福利國家，中國現(xiàn)在是高度發(fā)展，追求資本原始積累的階段，可能80后、90后很多他們要追求的指標(biāo)，人均GDP與人均幸福指數(shù)，人工作最終是為了快樂，為了幸福。所以歐洲你看它的生活節(jié)奏很慢，我們今年10月份要去歐洲法國、意大利考察，當(dāng)時跟他們聯(lián)系的時候，周末的時候他們不接待我們，他要尊重生活的質(zhì)量。包括我們在東歐的很多國家，為什么中國的廠子被燒掉？就是我們不遵守游戲規(guī)則，人家在休息的時候，我們還在營業(yè)，周六周日還在加班，你破壞了人家的生態(tài)，破壞了人家的游戲規(guī)則，歐洲房地產(chǎn)追求是這樣一個狀態(tài)。
時間有限，我今天就給大家做一個簡單的交流，謝謝大家。
主持人：謝謝朱老師的精彩演講，下面有請中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍先生演講。
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