近幾年來(lái)，全國(guó)各地人大、政府法制辦都在進(jìn)行地方“物業(yè)管理?xiàng)l例”的修法和立法。
由于物業(yè)管理涉及到公共民生和城市社區(qū)治理諸多方面，地方“物業(yè)管理?xiàng)l例”的修法和立法，倍受社會(huì)關(guān)注。
地方“物業(yè)管理?xiàng)l例”修法和立法，是物管制度的頂層設(shè)計(jì)，將對(duì)社區(qū)治理的基層實(shí)踐，產(chǎn)生重大的變革和影響。
我們需要一部怎樣的物管法規(guī)？地方“物業(yè)管理?xiàng)l例”的修法和立法，應(yīng)如何在規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)，引導(dǎo)物管行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)業(yè)主自治轉(zhuǎn)型等方面發(fā)揮積極作用，是人大、政府立法機(jī)構(gòu)和社區(qū)工作者需要面對(duì)的重要課題。
下面我就物業(yè)管理地方立法的相關(guān)問(wèn)題，談?wù)勎业挠^點(diǎn)。
一、物業(yè)管理地方立法，要樹(shù)立市場(chǎng)化觀念。
物業(yè)管理是有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)，物業(yè)管理的矛盾糾紛，是簡(jiǎn)單的商業(yè)矛盾糾紛，是物管企業(yè)同小區(qū)業(yè)主的利益之爭(zhēng)，不是群體暴政，政府不要把簡(jiǎn)單的物管商業(yè)糾紛復(fù)雜化。
物業(yè)管理地方立法，應(yīng)樹(shù)立市場(chǎng)化觀念，用市場(chǎng)規(guī)則解決物管市場(chǎng)問(wèn)題，規(guī)范物管民事主體雙方的行為，不要用行政手段解決市場(chǎng)問(wèn)題。
物管條例立法，要回歸物管市場(chǎng)主體本位，即規(guī)范物管市場(chǎng)行為，打破市場(chǎng)壟斷，開(kāi)放市場(chǎng)，尊重市場(chǎng)主體雙方的自由、自主選擇。政府不要強(qiáng)制介入民事事務(wù)，能通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同規(guī)范約定的，政府不要強(qiáng)制設(shè)定行政手段干涉介入。
政府要協(xié)助、指導(dǎo)物管雙方平等談判，自由選擇。
物業(yè)管理地方立法，不要包羅萬(wàn)象，面面俱到，搞成大雜燴，建議對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范，放到《業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中去。
“物管條例”是規(guī)范物業(yè)管理專業(yè)市場(chǎng)的法規(guī)，不是社區(qū)組織法，也不是居民自治管理?xiàng)l例。
立法者要把握法規(guī)的主體方向。
二、物業(yè)管理地方立法，要樹(shù)立依法治理的觀念。
小區(qū)物業(yè)管理要堅(jiān)持“依法進(jìn)駐，合同管理；財(cái)務(wù)公開(kāi)，責(zé)權(quán)明晰”。
依法進(jìn)駐，即由小區(qū)出錢購(gòu)買物業(yè)商業(yè)服務(wù)的物權(quán)業(yè)主，獨(dú)立投票自主選聘，花多少錢買服務(wù)？請(qǐng)誰(shuí)來(lái)管理？應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。
政府要退出市場(chǎng)干預(yù)，廢除目前有的地方物管條例中，對(duì)私有住宅物業(yè)選聘物管，強(qiáng)制進(jìn)行招投標(biāo)的規(guī)定，廢除政府包辦，“專家”定標(biāo)的所謂物管招投標(biāo)，把小區(qū)物管的選擇、選聘權(quán)回歸業(yè)主，由花錢買服務(wù)的物權(quán)主體業(yè)主說(shuō)了算。
合同管理，是物管合法管理的基礎(chǔ)。
用國(guó)家《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律引導(dǎo)、規(guī)范物管雙方的民事行為，應(yīng)糾正目前普遍存在的前期物管即千年物管、千年合同。
糾正所謂事實(shí)管理就得強(qiáng)迫交易繳錢的違法行為。
立法維護(hù)物管市場(chǎng)秩序，小區(qū)無(wú)合同或合同到期終止，物管企業(yè)應(yīng)立即撤離，賴著不撤離，業(yè)主可拒絕付費(fèi)，廢除現(xiàn)行一些地方物管條例中“事實(shí)管理”的強(qiáng)制交易保護(hù)傘條款。
立法維護(hù)市場(chǎng)主體平等，改變長(zhǎng)期物管市場(chǎng)甲方缺失的現(xiàn)狀。
財(cái)務(wù)公開(kāi)，是解決小區(qū)物管矛盾糾紛的有效手段。
物業(yè)管理地方立法，應(yīng)明確規(guī)定小區(qū)的一切公共收支，必須納入業(yè)主監(jiān)督、監(jiān)管范圍。
有條件、能力的小區(qū)，可由業(yè)主大會(huì)賬戶直接監(jiān)管小區(qū)公共收支，定期公示公布小區(qū)收支賬目，有效遏制物管企業(yè)瞞報(bào)收入,夸大支出，做假賬，侵占小區(qū)公共資金的違法行為。
責(zé)權(quán)明晰，首先要解決小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬明晰問(wèn)題，其次要用物管合同規(guī)范約定物管企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，讓物管雙方依法依規(guī)做事，樹(shù)立契約精神，誠(chéng)實(shí)守信，業(yè)主自覺(jué)履行物管繳費(fèi)義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)組織化，業(yè)主委員會(huì)專業(yè)化。
在物管制度設(shè)計(jì)上，將業(yè)主大會(huì)以非法人“其它組織”的形式在民政部門注冊(cè)登記，納入社團(tuán)法人規(guī)范管理。業(yè)主委員會(huì)要成正規(guī)軍，發(fā)工資，競(jìng)選上崗，可選聘執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)管家、機(jī)電專家、法律顧問(wèn)、物管職業(yè)經(jīng)理人，保持業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。
有能力的業(yè)主委員會(huì)可向小區(qū)服務(wù)中心轉(zhuǎn)型，承接政府社區(qū)老人日照、互助幫教、心理疏導(dǎo)、運(yùn)動(dòng)保健等任務(wù)。
政府應(yīng)通過(guò)立法，讓業(yè)主委員會(huì)轉(zhuǎn)型成為一個(gè)小區(qū)物權(quán)業(yè)主的商業(yè)社團(tuán)機(jī)構(gòu)，而不是社區(qū)群眾運(yùn)動(dòng)的造反團(tuán)。
三、物業(yè)管理地方立法，要有互聯(lián)網(wǎng)智能化管理的新技術(shù)理念。
中國(guó)正在進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)智能時(shí)代，科技改變生活，同時(shí)也在引發(fā)傳統(tǒng)物管模式的全新革命。
各地的物業(yè)管理地方立法，應(yīng)通過(guò)物管條例立法推進(jìn)智能物管、智能化小區(qū)建設(shè)。
用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)助推小區(qū)財(cái)務(wù)公開(kāi)、業(yè)主大會(huì)網(wǎng)上投票，共同決策；用智能新技術(shù)推動(dòng)小區(qū)物管智能化，實(shí)現(xiàn)手機(jī)開(kāi)門關(guān)門、車牌自動(dòng)識(shí)別進(jìn)出小區(qū)、手機(jī)自動(dòng)鎖車、手機(jī)自動(dòng)繳費(fèi)、小區(qū)家庭遠(yuǎn)程監(jiān)控防盜等。
推動(dòng)小區(qū)智能化建設(shè)，有效改變長(zhǎng)期以來(lái)物管行業(yè)勞動(dòng)密集型，招工難用人貴的現(xiàn)狀，讓傳統(tǒng)物管業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為現(xiàn)代智能化管理服務(wù)中心。
政府應(yīng)立法推動(dòng)、扶持小區(qū)智能化推廣運(yùn)用，提高物管業(yè)智能化程度，提升物管效能，降低物管人力成本，改善民生養(yǎng)房貴的現(xiàn)狀。
目前，政府要善于發(fā)現(xiàn)各地區(qū)智能化建設(shè)的成功案例，立法機(jī)構(gòu)應(yīng)注意對(duì)本地成功案例的調(diào)研、總結(jié)、推廣。
四、物業(yè)管理地方立法，要有敢為天下先的改革勇氣。
物業(yè)管理地方立法，要結(jié)合各地基層實(shí)際，敢于改革創(chuàng)新，針對(duì)物業(yè)管理的矛盾糾紛難點(diǎn)，進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，規(guī)范市場(chǎng)行為，打破問(wèn)題瓶頸。
這幾年一些地方物管立法，創(chuàng)新亮點(diǎn)頻出。
如有的城市立法規(guī)定，明確公示公告小區(qū)公共部分、配套公共設(shè)施設(shè)備等。
有的地方給業(yè)主大會(huì)開(kāi)立銀行賬戶，監(jiān)管小區(qū)集體公共資金。
有的地方立法，探索實(shí)行業(yè)主大會(huì)組織化，將業(yè)主大會(huì)以非法人“其它組織”的形式在民政部門注冊(cè)登記，納入社團(tuán)法人規(guī)范管理。
我們期待在新一輪的物業(yè)管理地方立法中，一些社區(qū)治理的難題能通過(guò)新法的實(shí)施得到解決。
深圳是中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，然而近年來(lái)隨著全國(guó)各地物管條例修法，深圳物管立法已落后于國(guó)內(nèi)許多城市，近年來(lái)深圳有許多規(guī)模小的老舊小區(qū)被物管公司棄管,成為社區(qū)治理的難點(diǎn)。
國(guó)家民政部早在2004年就推行社區(qū)業(yè)主自治轉(zhuǎn)型，2007年國(guó)家頒布的《物權(quán)法》就明文規(guī)定，業(yè)主可以共同決定，自行管理小區(qū)，但至今深圳小區(qū)業(yè)主還在為備案主管部門不發(fā)新組織代碼證，不能銀行開(kāi)戶監(jiān)管小區(qū)集體資金而發(fā)愁，小區(qū)業(yè)主自治、業(yè)主自管舉步維艱，小區(qū)公共部位被開(kāi)發(fā)商、物管商侵占，物管維修金被侵占、被卷走、被違法挪用的現(xiàn)象在深圳非常普遍，成為引發(fā)小區(qū)矛盾沖突的導(dǎo)火繩。
物業(yè)管理地方立法，是否能成為善治良法，是否能讓幾十年的社區(qū)物管矛盾止紛企穩(wěn),需要立法者的智慧和勇氣。
物業(yè)管理地方立法，要突破“業(yè)委會(huì)不能收物管費(fèi)””業(yè)委會(huì)不能銀行開(kāi)賬戶不能辦稅務(wù)證”的陳舊觀念。物業(yè)管理費(fèi)不是物管企業(yè)的收入，是業(yè)主眾籌的物管預(yù)付金，為什么代收代管的物管企業(yè)可以隱瞞收入，夸大支出，不公布收支賬目？
業(yè)主眾籌的物管預(yù)付金，為什么可以被代收代管的物管企業(yè)侵占、挪用、卷走？
卻不能讓業(yè)主組織開(kāi)立銀行賬戶公款公存，資金自管？
在一些地方，業(yè)主想納稅卻不能辦理稅務(wù)登記證。
實(shí)踐證明，現(xiàn)行的物管企業(yè)代收代管小區(qū)業(yè)主物管預(yù)收費(fèi)，這樣的制度設(shè)計(jì)如同讓物權(quán)業(yè)主淪為失去土地的農(nóng)民,失去小區(qū)財(cái)權(quán)的業(yè)主，自然也失去了小區(qū)的話語(yǔ)權(quán)、決策主動(dòng)權(quán)。
五、物業(yè)管理地方立法，要有改革創(chuàng)新的新思維。
物管條例立法要為小區(qū)業(yè)主自治創(chuàng)新、業(yè)主自管物業(yè)保駕護(hù)航。小區(qū)業(yè)主從來(lái)就不缺少創(chuàng)造的銳智，政府立法機(jī)構(gòu)應(yīng)重視社區(qū)民間治理創(chuàng)新成功案例的調(diào)研推廣。
2016年1月，深圳福田區(qū)景洲大廈在全國(guó)率先實(shí)行小區(qū)公共收支“財(cái)務(wù)共管，資金自管”改革創(chuàng)新物管新模式，將小區(qū)物管費(fèi)、停車費(fèi)、維修金、水電費(fèi)、入戶維修費(fèi)、辦卡工本費(fèi)等小區(qū)一切公共收入，繳存入小區(qū)業(yè)主大會(huì)賬戶，由業(yè)主監(jiān)管，由業(yè)委會(huì)每月給選聘的物管公司、職業(yè)經(jīng)理人開(kāi)支票發(fā)工資（銀行每月對(duì)賬單留下支出痕跡），定期報(bào)銷日常維修費(fèi)。
小區(qū)所有收支公開(kāi)透明，陽(yáng)光運(yùn)作。只此一招，讓物管公司隱瞞收入，夸大支出，不公布收支賬目，不接受審計(jì)等頑癥，從此根治。
讓物管撤離，卷走小區(qū)公共集體資金的現(xiàn)狀成為歷史。
實(shí)踐證明，小區(qū)物管財(cái)務(wù)公開(kāi)，陽(yáng)光運(yùn)作，是最好、最有效、最可具操作性的監(jiān)督。
目前，深圳景洲大廈已按國(guó)家發(fā)改委的指引，完成了小區(qū)物管費(fèi)、停車費(fèi)按市場(chǎng)機(jī)制定價(jià)，規(guī)范調(diào)節(jié)，小區(qū)業(yè)主物管繳費(fèi)率99.64% 位居全國(guó)物管業(yè)界首位。
景洲大廈只是個(gè)只有440戶住宅的高層老小區(qū)，但小區(qū)業(yè)主公共積累已達(dá)一千萬(wàn),小區(qū)業(yè)委會(huì)每年給業(yè)主減免1個(gè)月物管費(fèi)、1個(gè)月停車費(fèi)；每年給小區(qū)業(yè)主租戶、物管農(nóng)民工發(fā)泰國(guó)大米、食用油、蘋果等民生福利。
這一切都得益于深圳景洲大廈早在2003年就實(shí)行了小區(qū)業(yè)主自治，業(yè)主掌握了小區(qū)話語(yǔ)權(quán)、財(cái)務(wù)權(quán)、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)；得益于景洲大廈不斷地探索改革創(chuàng)新，讓一個(gè)過(guò)去臟亂差、盜案頻發(fā)的老舊小區(qū)，成為深圳市安全文明小區(qū)，成為全國(guó)業(yè)主自治、物管創(chuàng)新的標(biāo)桿。
深圳景洲大廈是深圳物管改革創(chuàng)新的試驗(yàn)田，為社區(qū)解決物管糾紛，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定，為物業(yè)管理地方立法，提供了用市場(chǎng)手段解決市場(chǎng)問(wèn)題的新思路；為物業(yè)管理地方立法，提供了可資借鑒的成功案例依據(jù)。
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