隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國(guó)民越來越注重生活品質(zhì)的提升。很多人在購(gòu)房時(shí)，都會(huì)優(yōu)先選擇資質(zhì)好信譽(yù)優(yōu)的樓盤小區(qū)，但是往往會(huì)忽視與之“配套”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。且時(shí)至今日，尚有大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在認(rèn)識(shí)盲區(qū)，根據(jù)在中國(guó)裁判文書網(wǎng)上，以物業(yè)服務(wù)合同糾紛為案由搜索，可以看出有很大一部分比例的業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由均與房屋質(zhì)量有關(guān)。物業(yè)服務(wù)合同依據(jù)《民法典》的規(guī)定，可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同，本文意在闡述業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間如何善始善終。
「物業(yè)服務(wù)合同，就是從事物業(yè)服務(wù)的單位，為小區(qū)業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)（維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、維護(hù)秩序、經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)共有部分等），業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同」
前期物業(yè)，是指由建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘，并以建設(shè)單位為合同主體與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主具有拘束力，后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與建設(shè)單位的交房同時(shí)與業(yè)主單獨(dú)再簽訂一份前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議或前期物業(yè)服務(wù)管理合同。由于業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏了解、對(duì)建設(shè)單位【即開發(fā)商】與物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系、界限、權(quán)責(zé)存在錯(cuò)誤認(rèn)知，故而新樓盤的業(yè)主往往因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題、小區(qū)內(nèi)綠化問題等實(shí)際應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)，向物業(yè)公司發(fā)難，以此為由拒交物業(yè)費(fèi)或者要求物業(yè)費(fèi)打折。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了生存多以訴諸法院的途徑向業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)，由此物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾更加激化。
那么作為物業(yè)服務(wù)合同的主體之一的業(yè)主，如何維護(hù)自身合法權(quán)益呢？
首先，明確物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)事項(xiàng)--前期物業(yè)主要是管理；
物業(yè)服務(wù)合同主要是包括了房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、道路、停車場(chǎng)等公共設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔與衛(wèi)生；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他事項(xiàng)?！咀ⅲ呵捌谖飿I(yè)合同與普通物業(yè)合同在合同內(nèi)進(jìn)行服務(wù)事項(xiàng)約定，以下并未完全區(qū)分，具體看合同約定】
對(duì)于小區(qū)產(chǎn)生的問題，業(yè)主須明確責(zé)任主體？？？
1、小區(qū)房屋質(zhì)量問題，如樓體不穩(wěn)定、房頂或墻面滲漏、墻皮脫落；
2、小區(qū)內(nèi)綠化規(guī)劃問題，如綠化率不足、綠化區(qū)域被占用等；
3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備配置問題，消防栓的安置位置不合理；
4、小區(qū)內(nèi)車位問題，如車位不足、車子占用安全通道、買了車位還有收取管理費(fèi)；
5、小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃問題，如是否道路上增設(shè)車位、雙向的改單向車道；
6、。。。
對(duì)于上述問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖不是責(zé)任主體，前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容具有特殊性，除規(guī)定日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的早期介入、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的承接查驗(yàn)、開發(fā)建設(shè)遺留問題的解決、保修責(zé)任以及入住管理服務(wù)等內(nèi)容作出規(guī)定。但是作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有配合業(yè)主申報(bào)維修的附隨義務(wù)，也可直接書面要求開發(fā)商承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
其次，明確糾紛的責(zé)任主體；
對(duì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的物業(yè)管理服務(wù)，如維修（特指依合同約定在限定金額以內(nèi)的小修）、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、維護(hù)秩序、經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)共有部分等事宜屬于物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的范疇，責(zé)任歸于物業(yè)服務(wù)人。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》之規(guī)定，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)人提出使用建議和方案，經(jīng)符合規(guī)定比例的業(yè)主討論通過后，使用專項(xiàng)維修資金。故而，對(duì)于新樓盤的業(yè)主而言，及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，就顯得至關(guān)重要。對(duì)需要?jiǎng)佑镁S修基金修繕小區(qū)的時(shí)候，需有業(yè)務(wù)會(huì)審批通過，物業(yè)服務(wù)人協(xié)助配合申報(bào)，由此物業(yè)與業(yè)委會(huì)聯(lián)動(dòng)配合，才能更加好的維護(hù)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備、房屋維修養(yǎng)護(hù)，維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)房屋的保值升值。
根據(jù)《民法典》第九百四十二條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)小區(qū)內(nèi)部的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。那么業(yè)主們?cè)谛^(qū)物業(yè)服務(wù)人沒有盡到相應(yīng)的合同義務(wù)，或者做了但沒達(dá)標(biāo)的情況下，業(yè)主應(yīng)該怎么做？
業(yè)主如對(duì)物業(yè)公司提供的安保服務(wù)不滿意，需保存證據(jù)，如拍照、錄制視頻、報(bào)警等方式，并將上述問題反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提出整改意見或者建議，業(yè)主可以要求物業(yè)公司減免物業(yè)費(fèi)用?，F(xiàn)在我們?cè)谂c物業(yè)公司Battle過程中需要保留證據(jù)，即便日后物業(yè)公司起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用的同時(shí)，以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)或者未進(jìn)行服務(wù)為由提出抗辯，以減少物業(yè)費(fèi)的繳納。 「相關(guān)鏈接：https://mp.weixin.qq.com/s/q3ko_WubWqRd4IPkDyUBOg」
最后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重違約，不按合同約定提供物業(yè)服務(wù)，《民法典》賦予了業(yè)主任意解除權(quán)。全體業(yè)主需成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的代表，代行業(yè)主權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)可隨時(shí)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（但需提前60天書面通知），并聘請(qǐng)其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自主管理小區(qū)【詳見上一篇的文章】。
筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)合同充分履行自身義務(wù)，同時(shí)業(yè)主也應(yīng)在理性維權(quán)、妥善保管證據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間應(yīng)該形成一個(gè)良心循環(huán)的共同體。
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