“商品房”、“物業(yè)”，談到這兩個(gè)詞時(shí)，有不少業(yè)主感到頭疼，因?yàn)閷?duì)居住環(huán)境有不滿意的地方，甚至想更換物業(yè)。此前，錫山區(qū)安鎮(zhèn)街道怡東南苑小區(qū)成功更換物業(yè)，這是無(wú)錫當(dāng)?shù)厥讉€(gè)全流程均按照《民法典》新規(guī)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)。如何更換物業(yè)？有沒(méi)有什么法律指導(dǎo)？對(duì)此，紅網(wǎng)《百姓呼聲》欄目聯(lián)動(dòng)律師——湖南天地人律師事務(wù)所律師鄺豪作出了專業(yè)解答。
更換物業(yè)公司需要達(dá)到什么條件？
就此問(wèn)題，《民法典》對(duì)業(yè)主更換前期物業(yè)公司及后期物業(yè)公司分別作出了規(guī)定。
更換前期物業(yè)的法律規(guī)定：
（1）《民法典》第二百八十四條
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
（2）《民法典》第九百四十條
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
更換后期物業(yè)的法律規(guī)定：
《民法典》第九百四十六條
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
如第一個(gè)問(wèn)題一樣，業(yè)主更換物業(yè)公司的流程也與更換對(duì)象的不同有所區(qū)別：
1、前期物業(yè)的更換流程
（1）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘新物業(yè)公司
根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，選聘新物業(yè)公司，需經(jīng)專有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決，且經(jīng)前述參加者中專有部分面積及人數(shù)占比過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
即假設(shè)一個(gè)小區(qū)共有300戶業(yè)主，每戶的專有部分面積相同，則至少需200戶業(yè)主參加選聘物業(yè)公司的表決，且選聘新物業(yè)公司必須經(jīng)該200戶業(yè)主中的101戶業(yè)主同意。
（2）在表決通過(guò)后，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主可與新物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同
而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定，業(yè)委會(huì)經(jīng)授權(quán)可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
2、后期物業(yè)的更換流程
（1）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，解聘原物業(yè)公司
根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，解聘物業(yè)公司，需經(jīng)專有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決、且經(jīng)前述參加者中專有部分面積及人數(shù)占比過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
即假設(shè)一個(gè)小區(qū)共有300戶業(yè)主，每戶的專有部分面積相同，則至少需200戶業(yè)主參加解聘原物業(yè)公司的表決，且解聘原物業(yè)公司必須經(jīng)該200戶業(yè)主中的101戶業(yè)主同意。
（2）在表決通過(guò)后，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主應(yīng)向原物業(yè)公司發(fā)出解除通知
業(yè)委會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，可根據(jù)《民法典》第九百四十六條的規(guī)定提前六十天通知原物業(yè)公司，解除物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對(duì)通知期限另有約定的，以合同約定的通知期限為準(zhǔn)。
《民法典》賦予了業(yè)主任意解除權(quán)，即業(yè)主單方通知物業(yè)公司即可解除物業(yè)服務(wù)合同。但因解除合同給物業(yè)公司造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
（3）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘新物業(yè)公司
根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，選聘新物業(yè)公司，需經(jīng)專有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決、且經(jīng)前述參加者中專有部分面積及人數(shù)占比過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
即假設(shè)一個(gè)小區(qū)共有300戶業(yè)主，每戶的專有部分面積相同，則至少需200戶業(yè)主參加選聘物業(yè)公司的表決，且選聘新物業(yè)公司必須經(jīng)該200戶業(yè)主中的101戶業(yè)主同意。
（4）業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與新物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同
而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定，業(yè)委會(huì)經(jīng)授權(quán)可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
對(duì)于不配合退出小區(qū)及交接工作的前物業(yè)公司，應(yīng)如何處理？
根據(jù)《民法典》第九百四十九條的規(guī)定，原物業(yè)公司有向新物業(yè)公司妥善交接的義務(wù)：及時(shí)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域；將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)；配合新物業(yè)公司做好交接工作；如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況等。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
如原物業(yè)公司不配合退出小區(qū)及相應(yīng)交接工作的，業(yè)主委員會(huì)可向法院提起訴訟要求原物業(yè)公司撤場(chǎng)并予配合相應(yīng)交接工作。
*本文由湖南天地人律師事務(wù)所律師鄺豪解答。
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