一,房產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算比制造業(yè)難嗎?它的特點(diǎn)是什么?如何進(jìn)行成本核算,它與制造業(yè)在核算上有何不同?
二,房地產(chǎn)行業(yè)要交哪些稅種,稅率各是多少?
三,房產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)科目與制造業(yè)的會(huì)計(jì)科目一致嗎?主要有哪些科目? 一、首先，房地產(chǎn)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)（制造業(yè)）在會(huì)計(jì)核算上是不同，從成本核算：制造業(yè)生產(chǎn)成本周期短，產(chǎn)品在很短的時(shí)間內(nèi)就可完成生產(chǎn)成本的制造；而房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本周期長(zhǎng)，房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)一般跨年度才可完工。所以，這是兩個(gè)不同行業(yè)的會(huì)計(jì)核算，還有很多不同之處，在此，就不一一介紹了。因?yàn)椋阋獜氖路康禺a(chǎn)會(huì)計(jì)工作了，我著重從房地產(chǎn)會(huì)計(jì)上介紹一下吧。
二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。
（一）營(yíng)業(yè)稅:計(jì)稅依據(jù):為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面：
1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；
2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%；
3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×適用稅率
（二）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：
以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。
（三）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。
其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額。
計(jì)算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除。
（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋稅率12%。
（五）城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
（六）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。
（七）契稅：
契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，適用稅率為3～５％。 征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與和房屋交換。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
（八）企業(yè)所得稅、外資和外國(guó)企業(yè)所得稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）×適用稅率。
（九）個(gè)人所得稅 :是對(duì)個(gè)人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算
（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目
一、資產(chǎn)類(lèi)
1 101 現(xiàn)金
2 102 銀行存款
3 109 其他貨幣資金
4 111 短期投資
5 112 應(yīng)收票據(jù)
6 113 應(yīng)收賬款
7 114 壞賬準(zhǔn)備
8 115 預(yù)付賬款
9 119 其他應(yīng)收款
10 121 物資采購(gòu)
11 123 采購(gòu)保管費(fèi)
12 124 庫(kù)存材料
13 125 庫(kù)存設(shè)備
14 129 低值易耗品
15 131 材料成本差異
16 133 委托加工材料
17 135 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
18 136 分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
19 137 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
20 138 周轉(zhuǎn)房
21 139 待攤費(fèi)用
22 141 長(zhǎng)期投資
23 151 固定資產(chǎn)
24 155 累計(jì)折舊
25 156 固定資產(chǎn)清理
26 159 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
27 161 無(wú)形資產(chǎn)
28 171 遞延資產(chǎn)
29 181 待處理財(cái)產(chǎn)損溢
二、負(fù)債類(lèi)
30 201 短期借款
31 202 應(yīng)付票據(jù)
32 203 應(yīng)付賬款
33 204 預(yù)收賬款
34 209 其他應(yīng)付款
35 211 應(yīng)付工資
36 214 應(yīng)付福利費(fèi)
37 221 應(yīng)交稅金
38 223 應(yīng)付利潤(rùn)
39 229 其他應(yīng)交款
40 231 預(yù)提費(fèi)用
41 241 長(zhǎng)期借款
42 251 應(yīng)付債券
43 261 長(zhǎng)期應(yīng)付款
三、所有者權(quán)益類(lèi)
44 301 實(shí)收資本
45 311 資本公積
46 313 盈余公積
47 321 本年利潤(rùn)
48 322 利潤(rùn)分配
四、成本類(lèi)
49 401 開(kāi)發(fā)成本
50 407 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
五、損益類(lèi)
51 501 經(jīng)營(yíng)收入
52 502 經(jīng)營(yíng)成本
53 503 銷(xiāo)售費(fèi)用
54 504 經(jīng)營(yíng)稅金及附加
55 511 其他業(yè)務(wù)收入
56 512 其他業(yè)務(wù)支出
57 521 管理費(fèi)用
58 522 財(cái)務(wù)費(fèi)用
59 531 投資收益
60 541 營(yíng)業(yè)外收入
61 542 營(yíng)業(yè)外支出
（二）開(kāi)發(fā)成本及期間費(fèi)用的核算：
1、“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；
（2）前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；
（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；
（4）建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；
（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車(chē)棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目
①開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用：
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——XX公司
分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)
?、谂涮自O(shè)施開(kāi)發(fā)
計(jì)算公式：
某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%
發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā)
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料
分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)
③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
?、荛_(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種
出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
自已組織施工的
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
應(yīng)付工資
?、荽üこ涕_(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目
企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
貸：銀行存款
或庫(kù)存材料
或現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程
2、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)發(fā)生的間接費(fèi)用等
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
或應(yīng)付工資
分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)
3、管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理部門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用
4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
5、銷(xiāo)售費(fèi)用：為銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。
四、主要帳務(wù)處理過(guò)程
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安費(fèi)等支出
借：開(kāi)發(fā)成本
貸：銀行存款、現(xiàn)金、原材料等
（二）開(kāi)發(fā)完工
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
貸：開(kāi)發(fā)成本
（三）預(yù)售房款
借：銀行存款、現(xiàn)金
貸：預(yù)收賬款
（四）開(kāi)發(fā)完工，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售房款
借：預(yù)收賬款
貸：經(jīng)營(yíng)收入
（五）結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售房屋成本
借：經(jīng)營(yíng)成本
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品
（六）計(jì)提稅金
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金--營(yíng)業(yè)稅
貸：應(yīng)交稅金--城建稅
貸：其他應(yīng)交款--教育費(fèi)附加
（七）結(jié)轉(zhuǎn)收入
借：經(jīng)營(yíng)收入
貸：本年利潤(rùn)
（八）結(jié)轉(zhuǎn)稅金
借：本年利潤(rùn)
貸：經(jīng)營(yíng)稅金及附加
（九）結(jié)轉(zhuǎn)成本、費(fèi)用
借：本年利潤(rùn)
貸：經(jīng)營(yíng)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
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