清華大學房地產(chǎn)總裁班教授
深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
楊寶民
QQ:1572031121
我國鄉(xiāng)村的主要問題是農(nóng)產(chǎn)品缺乏競爭力，農(nóng)民收入少；其次，我們對村莊和城鎮(zhèn)沒有進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和規(guī)劃設計，低水平亂建設，形成巨大浪費。
高起點做好特色小鎮(zhèn)的旅游規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，突出產(chǎn)業(yè)特色，最后形成百姓發(fā)財有道，景觀特色突出的優(yōu)美小鎮(zhèn)。
深圳新摩爾公司在2016年9月承接西夏區(qū)全域旅游規(guī)劃后，重點研究了鎮(zhèn)北堡影視城所在的全國第一批特色小鎮(zhèn)——鎮(zhèn)北堡。
一、產(chǎn)業(yè)帶動的城鎮(zhèn)化才是正路
知識分子到鄉(xiāng)村去，參與農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，才能帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。
1、濱水區(qū)城鎮(zhèn)可以發(fā)展適合自己的產(chǎn)業(yè)，例如，濱海城鎮(zhèn)適合發(fā)展游艇運動和休閑旅游。
2、山岳型小鎮(zhèn)可以發(fā)展特色種植業(yè)，山區(qū)小鎮(zhèn)都在積極發(fā)展自己的特色農(nóng)產(chǎn)品種植和加工，通過發(fā)展旅游帶動農(nóng)產(chǎn)品銷售，太行山八里溝景區(qū)重點發(fā)展了鄉(xiāng)村旅游，結合太行山特點進行規(guī)劃，增加了山地觀光旅游和娛樂設施。
3、距離大城市比較近的小鎮(zhèn)可以充分發(fā)展工業(yè)，例如，蘇州昆山的小鎮(zhèn)都在發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)，典型的工業(yè)帶動城鎮(zhèn)化。
二、高度重視村莊旅游規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃――打造特色小鎮(zhèn)
結合我2015年對英國五個村鎮(zhèn)的考察，他們每個村鎮(zhèn)在規(guī)劃上花費都超過100-200萬人民幣，注重公眾參與規(guī)劃，每個鎮(zhèn)都有公園和酒店以及學校結合。
適合發(fā)展中草藥種植的村莊，交通條件不錯的時候，建議以鄉(xiāng)村旅游和休閑養(yǎng)老做盈利方向，兼顧銷售中藥材，這個項目需要在總體規(guī)劃上達到100萬元的投資強度，可以先40萬元做好策劃，確定發(fā)展方向和盈利模式，爾后再花費60萬元做規(guī)劃設計，要充分征求當?shù)馗刹亢娃r(nóng)民的意見。
建議先把整個村地形進行測繪，形成數(shù)字地形圖，把交通區(qū)位圖做好，需要進行鄉(xiāng)村旅游和休閑養(yǎng)老策劃定位，確定主題文化，而后作規(guī)劃設計方案（與水利規(guī)劃，景觀規(guī)劃和旅游規(guī)劃結合），有計劃種植中藥材和樹木花卉，美化環(huán)境和建設道路一般需要兩年，而后才具備商業(yè)化開發(fā)價值。
策劃與規(guī)劃設計公司去現(xiàn)場之前需要有地形圖，我們在現(xiàn)場和大家一起把握發(fā)展方向，產(chǎn)品定位，盈利模式，規(guī)劃布局和功能分區(qū)圖就做好了，而后規(guī)劃師上電腦就可以出總體規(guī)劃圖。
三、以鎮(zhèn)北堡作為邊塞風情小鎮(zhèn)案例
鎮(zhèn)北堡鎮(zhèn)位于寧夏賀蘭山東麓旅游長廊，鎮(zhèn)域周邊及其區(qū)域內有賀蘭山自然風景名勝區(qū)、西夏王陵、滾鐘口、蘇峪口、賀蘭山巖畫、鎮(zhèn)北堡西部影視城等景區(qū)景點，是寧夏最具特色和最富有優(yōu)勢的旅游發(fā)展帶。而且，近幾年鄉(xiāng)村游新引進了蘭一山莊、新牛山莊、萬一生態(tài)園、志輝農(nóng)業(yè)觀光園，賀蘭山國防園、賀蘭山山泉浴場、蘭泉度假村、華西農(nóng)夫園等生態(tài)旅游項目，使當?shù)氐穆糜雾椖坎粩嘣黾?、旅游配套服務設施不斷完善，且旅游資源特色鮮明，開發(fā)條件優(yōu)越，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/span>
建議以綠色農(nóng)業(yè)為基礎產(chǎn)業(yè)，其中葡萄種植和釀酒產(chǎn)業(yè)為特色產(chǎn)業(yè)，以文化旅游和度假旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，培養(yǎng)休閑養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
旅游策劃建議
思路1：在西夏區(qū)鎮(zhèn)北堡創(chuàng)辦一流中西書院，帶動西夏區(qū)社群化旅游經(jīng)營。
今后全域旅游發(fā)展的重要方向就是社群化，成為有共同愛好的白領和金領社群游覽和聚會的目的地，以賀蘭山巖畫以及巖畫博物館為代表的史前文化旅游組團，在韓美林美術館落成后已經(jīng)形成了西夏區(qū)文化旅游的一個亮點，具備吸引白領游客的潛力，但是尚未充分發(fā)揮。
以西夏王陵、西夏風情園為代表的神秘西夏文化旅游體驗組團目前在文化表演方面需要不斷提升，要組成以上兩個組團和鎮(zhèn)北堡影視城、鎮(zhèn)北堡溫泉度假中心組合形成黃金旅游線路。
鎮(zhèn)北堡影視城張賢亮是國家一級作家、收藏家、書法家。1957年在“反右運動”中因發(fā)表詩歌《大風歌》被劃為“右派分子”，押送農(nóng)場“勞動改造” 長達22年。1979年中共十一屆三中全會后平反恢復名譽，重新執(zhí)筆后創(chuàng)作小說、散文、評論、電影劇本，成為中國當代重要作家之一。張賢亮還是懂得文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的一流作家，是難得的通才。
《牧馬人》是根據(jù)張賢亮《靈與肉》改編的電影，著名導演謝晉選擇了在西北影視城等地拍攝該作品，這是中國文革后具有重大影響的文學作品，是對文化大革命的批判和反思作品。表達了中國人的人性和愛國情懷，對中國60年代以前出生的觀眾擁有重大影響。
銀川賀蘭山東部的鎮(zhèn)北堡西部影城從荒涼的古堡廢墟、一個破羊圈，經(jīng)過18年的努力，在歷屆區(qū)市黨委政府的支持下，已成為集“國家5A級景區(qū)”“國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地”“國家級非物質文化遺產(chǎn)代表作名錄項目保護性開發(fā)綜合實驗基地”于一身的全國獨一無二的景區(qū)。
當初自籌資金僅有79萬元，起步時候就與謝晉導演的《牧馬人》劇組合作，爾后《紅高粱》等一批影視劇在此拍攝，留下眾多經(jīng)典景點。張賢亮先生非常注重區(qū)域傳統(tǒng)文化，從周邊收集了很多民居特色文物，加以利用和保存，形成了西部地域建筑文化特色。
張賢亮先生認為鎮(zhèn)北堡影視城今后的定位是中國西部一個農(nóng)村化、民間化的古代小城鎮(zhèn)，今后將逐漸發(fā)展成旅游特色城?！边@張賢亮為影視城選擇的今后發(fā)展方向。他自豪地說，即使將來影視城不再作為外景基地，按照它目前的規(guī)模、文化積累、眾多的文物和相當?shù)墓磐媸詹?，?zhèn)北堡影視城仍可以作為中國西部原始、古樸的民間民俗文化的博物館，作為中國電影走向世界里程碑這樣的主題公園供游客觀賞游覽。
現(xiàn)已擁有近3億元固定資產(chǎn)，游客量與納稅額年年上升，2012年游客量突破100萬人次，繳稅500萬元。2015年游客接待人數(shù)140萬人，產(chǎn)值1.2億元。
鎮(zhèn)北堡影視城已向社會提供了400多個就業(yè)崗位，每年為周邊居民提供5萬-8萬個勞動日，并為提高寧夏及銀川市的知名度做出一定貢獻。
今后的發(fā)展需要美化周邊環(huán)境，打造好項目東南側的濕地公園，將影視文化外景地延伸到濕地公園，完善鎮(zhèn)北堡旅游接待設施，增加精品民宿，提升餐飲文化品味，打造主題文化餐飲山莊等。
瑞信鎮(zhèn)北堡(天沐)溫泉度假小鎮(zhèn)項目介紹與提升方向
瑞信鎮(zhèn)北堡(天沐)溫泉度假小鎮(zhèn)項目占地300畝，總建筑面積約30萬㎡,項目整體投入12億，涵蓋溫泉度假休閑、民族風情演繹、體驗休閑文化交流、特色餐飲、購物互動、國際化旅游服務項目等多元業(yè)態(tài)，將成為寧夏最大旅游集散地，填補了銀川商旅綜合體的空白。
瑞信溫泉小鎮(zhèn)以溫泉酒店為主題，融合了西夏盛典主題實景演藝（目前處于嚴重虧損狀態(tài)，需要提升編劇水平，增強故事的吸引力），途家的度假酒店公寓、葡萄酒博物館、民俗特色餐飲為主的業(yè)態(tài)，其主要功能是為影視城的游客服務及市民周末節(jié)假日休閑度假游服務。溫泉小鎮(zhèn)年產(chǎn)值約5000萬元。
北堡影視城和鎮(zhèn)北堡溫泉度假中心為代表的影視娛樂休閑養(yǎng)生文化旅游體驗組團是十大組團中人流最旺盛的組團，也是可以和鎮(zhèn)北堡城鎮(zhèn)化密切結合的組團，從旅游策劃和規(guī)劃上要注入一流文化資源，可以興辦一流文化書院，將溫泉旅游提升到文化旅游層次，同時要和影視城形成互動，讓游客愿意停留數(shù)天。
引入黃河水系打造西北水城――鎮(zhèn)北堡
10000萬含水利工程和設計（水利勘測設計費用680萬）
作為擁有5000年文明歷史的國家，我們要打造示范性休閑養(yǎng)老社區(qū)，帶動周邊鄉(xiāng)村旅游。在注重物質方面的同時，更要注重休閑養(yǎng)老人群的文化生活。用豐富多彩的文藝活動豐富度假旅游和養(yǎng)老生活，用業(yè)主聯(lián)合起來互相幫助的人文關懷溫暖整個社區(qū)。
新的社群理論告訴我們，應該優(yōu)先注重企業(yè)家群體和白領社會群體的組織，為大家找到精神樂園。文化旅游項目不僅要有居住、餐飲等基本功能，還要提供思想自由，為業(yè)主創(chuàng)造價值的交易功能。
建議在鎮(zhèn)北堡以及寧夏黃河邊文化旅游項目中規(guī)劃中西書院。
楊寶民先生提出的西夏中西書院規(guī)劃模型
我國企業(yè)家有良好的辦學傳統(tǒng)，昔日陳嘉庚先生傾囊創(chuàng)辦廈門大學，澤被后人。安徽省徽州出身的胡適教授在北京大學培養(yǎng)部分國學拔尖人才，今日通過西夏區(qū)文化旅游項目和中西書院結合開發(fā)，具有較大的可操作性。
四川華勝建筑計公司作品
建議采用道家建筑形態(tài)，局部結合劍橋大學學院建筑特色規(guī)劃設計。
中西書院建議開設如下課程：
道德經(jīng)與黃老道家思想在社會治理中的應用
道德經(jīng)與企業(yè)集團管理
中日禪茶文化比較研究
禪文化及其在度假旅游中的應用
論語及其思想
王陽明心學及其對亞洲的影響
中外美學的發(fā)展歷程與旅游美學研究
——禪宗美學的發(fā)展及其對禪文化小鎮(zhèn)的規(guī)劃設計影響
西夏文化特點及其對文化旅游的啟發(fā)
選修課程
房地產(chǎn)住宅規(guī)劃設計與營銷的創(chuàng)新
健康產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)管理
文化旅游內外核引力理論及其應用
現(xiàn)代城市商業(yè)與文化綜合體的開發(fā)和運營管理
寧夏中西書院將配備中英文同步翻譯，對國外游客講授中國國學故事，教授外國游客練習太極拳，向全世界傳播中華優(yōu)秀文化。
通過寧夏中西書院和中醫(yī)康復中心的創(chuàng)辦，帶動溫泉旅游項目開發(fā)與完善，為西部學者和企業(yè)家及其父母定制度假與休閑養(yǎng)老文化莊園，規(guī)劃建設溫泉度假與休閑養(yǎng)老度假區(qū)，滿足中高端游客和養(yǎng)老人群的高層次需求。
思路２：將西夏區(qū)葡萄種植和葡萄酒產(chǎn)業(yè)作為基礎產(chǎn)業(yè)，將度假旅游和休閑養(yǎng)老作為主導產(chǎn)業(yè)，目前葡萄酒管理局注冊好賀蘭山東麓葡萄酒商標，鎮(zhèn)北堡可以考慮用其他名稱注冊商標，例如，鎮(zhèn)北堡葡萄酒小鎮(zhèn)，西夏風情葡萄酒小鎮(zhèn)。
賀蘭山東麓是國內外公認的生產(chǎn)優(yōu)質葡萄酒的黃金地帶，也是世界上僅有的幾個能生產(chǎn)高檔葡萄酒的產(chǎn)區(qū)之一，具有國家級的葡萄酒原產(chǎn)地優(yōu)勢。按照自治區(qū)百萬畝葡萄長廊總體規(guī)劃，賀蘭山東麓將建成中國最大的葡萄酒莊集群，亞洲最大的酒莊葡萄酒生產(chǎn)基地，世界知名的高端葡萄酒明星產(chǎn)區(qū)。
一心一個長廊規(guī)劃，五個集群，鎮(zhèn)北堡一直在核心區(qū)，突出中國葡萄酒文化。
項目區(qū)位于銀川市西夏區(qū)鎮(zhèn)北堡鎮(zhèn)，距銀川市中心27公里，南距國家級文物保護區(qū)--西夏王陵20公里，北臨著名的鎮(zhèn)北堡西部影視城5公里。地處世界葡萄酒種植的“黃金地帶”。是國家批準的“賀蘭山東麓葡萄酒原產(chǎn)地域產(chǎn)品保護的核心區(qū)域。
第一：賀蘭山知名度高，建議將賀蘭山東麓與鎮(zhèn)北堡小鎮(zhèn)聯(lián)動傳播，有利于傳播；
第二：賀蘭山東麓葡萄種植和釀酒包括多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，易于形成產(chǎn)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群。
鎮(zhèn)北堡的葡萄酒產(chǎn)業(yè)區(qū)處于賀蘭山東麓葡萄酒產(chǎn)業(yè)區(qū)的核心區(qū)，尤其以志輝源石葡萄酒莊為代表的酒莊，其規(guī)模在15000畝以上，AAA級景區(qū)，酒莊園林生態(tài)建設獨特，已趨于成熟，環(huán)境優(yōu)美，風光無限，是發(fā)展文化旅游休閑養(yǎng)老的優(yōu)質資源，更是葡萄酒文化與文化旅游休閑養(yǎng)老融合發(fā)展的好區(qū)域。
設立葡萄酒博覽中心很有必要，我們建議包括葡萄酒展覽和品酒區(qū)，小型主題文化精品酒店，展示用葡萄莊園，建議和大型互聯(lián)網(wǎng)公司合作配置互聯(lián)網(wǎng)展銷功能。
選址建議在101國道鎮(zhèn)北堡影視城兩側區(qū)域，在山里環(huán)境好，但是可見性不好。
思路３：包裝投資30億元的西夏文化旅游和休閑養(yǎng)老綜合體，用一流的西夏文化主題酒店和白領娛樂中心帶動度假旅游，后衛(wèi)變成前鋒，可以填補區(qū)域文化體育設施的空白，延長顧客停留時間。
50萬平方米綜合體產(chǎn)品定位建議
建議保留原國防教育中心大門和主干道雕刻，進行修繕。
文化旅游和休閑養(yǎng)老綜合社區(qū)規(guī)劃意向圖
思路4：棚戶區(qū)改造和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展結合，完善鎮(zhèn)區(qū)旅游接待設施，棚戶區(qū)改造５號地塊需要考慮主題酒店＋精品民宿＋商業(yè)中心特色。
鑒于鎮(zhèn)區(qū)四星檔次酒店和精品民宿缺乏，建議1、2、3、4號地塊建議以居住為主（１號地是128畝，2號地塊156畝，3、4號土地共計 106畝，其中４號地塊建議配置較好的沿街商業(yè)，重點發(fā)展主題文化餐飲和社區(qū)商業(yè)，５號地塊是最適合發(fā)展旅游的地塊，建議定位為四星級別的西部主題文化旅游接待綜合體，占地面積116畝，建議容積率在1.5左右，建筑面積11.5,初步建議產(chǎn)品定位如下：
項目總投資預計5億元左右。
發(fā)展建議：
1、實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，堅持旅游資源開發(fā)利用與環(huán)境保護緊密結合，旅游開發(fā)與生態(tài)建設緊密結合。
2、加強基礎設施和旅游服務設施建設，整修景區(qū)景點的道路交通,美化道路兩側景觀，擴大招商引資能力，大力改善旅游服務設施條件，提高接待服務水平和檔次，加快地方旅游民俗工藝品、民俗紀念品的開發(fā)。
3、加大旅游文化的挖掘，以西部影視城為基點開發(fā)影視文化創(chuàng)意園區(qū)，以民俗剪紙、民俗繪畫、民俗工藝品制作等為主開發(fā)手工藝品創(chuàng)意園。
4、建議生態(tài)莊園打造具有自己特色的生態(tài)主題莊園，依托觀光農(nóng)業(yè)、種植業(yè)、林果業(yè)的基礎，布局休閑度假及特色餐飲，特色民宿來形成生態(tài)價值鏈。德林村及華西村的農(nóng)家樂在現(xiàn)有基礎上，建議打造特色庭院式民俗，優(yōu)化農(nóng)家庭院環(huán)境與房屋環(huán)境，使農(nóng)家庭院與房屋，與村鎮(zhèn)環(huán)境的風格調性融合，形成具有文化主題的庭院式民宿，提升特色餐飲菜品，提升服務水平。
鎮(zhèn)北堡是寧夏回族自治區(qū)最有投資價值的區(qū)域，歡迎更多朋友前來銀川市西夏區(qū)投資發(fā)展，深圳新摩爾公司為您提供全程服務。
四、文化創(chuàng)意設計人才服務鄉(xiāng)村旅游
發(fā)展鄉(xiāng)村旅游要注意結合當?shù)仡櫩吞攸c，需要考慮發(fā)展基礎，不能好高騖遠，不能簡單照搬別人的做法，要因地制宜，要提前研究風險控制策略。
我看到有些地方搞鄉(xiāng)村旅游，種養(yǎng)各種草莓、樹莓、果蔬等百果園采摘基地，讓都市人體驗游樂。再加上民宿、農(nóng)家樂、騎馬、認養(yǎng)等游玩住宿項目，增加黏性，效果還不錯。
對于小的村子實力有限的，起點低，門檻低，風險低，值得嘗試。
文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需要和鄉(xiāng)村旅游結合，鼓勵農(nóng)民發(fā)展旅游有機農(nóng)產(chǎn)品，實行優(yōu)質產(chǎn)品優(yōu)等價格，要鼓勵文化創(chuàng)意人才設計和包裝優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品。
我們要學習日本京都市和我國臺灣地區(qū)的民宿與鄉(xiāng)村旅游項目，學習他們的精細化作法。
特色民宿近年來收到游客的歡迎，優(yōu)秀的民宿項目需要結合地域文化特色，突出文化創(chuàng)意。
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