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近日，鄭州都市圈一體化高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)對(duì)鄭州都市圈如何建設(shè)做出了回答，主要內(nèi)容如下：
首先，明確了都市圈內(nèi)城市的定位，鄭州是龍頭，開(kāi)封主要是歷史文化中心，新鄉(xiāng)加快創(chuàng)新，焦作以文旅為主，許昌是智造。
其次，這5個(gè)城市要堅(jiān)持五個(gè)一，就是共繪一張圖，以規(guī)劃共編凝聚，其次創(chuàng)新，還有交通的互通互聯(lián)，以及共同保護(hù)生態(tài)，最后就是緊抓重大項(xiàng)目建設(shè)，共鉚一股勁。
其實(shí)概括起來(lái)就是這幾個(gè)字：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，利用優(yōu)勢(shì)，共謀發(fā)展。
以鄭州為核心的都市圈已經(jīng)確定，城市之間的團(tuán)戰(zhàn)即將開(kāi)始！
格局已定，那么對(duì)于河南18個(gè)城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，影響有多大，哪些城市即將出局，哪些城市脫穎而出，我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)。
對(duì)于地市來(lái)說(shuō)，印象深刻的還是那年夏天的一波土地連刷，環(huán)鄭城市地王是四面開(kāi)花：
洛陽(yáng)一地塊引15家房企激烈競(jìng)拍382輪，最終碧桂園以14.01億元拿下，折合成交單價(jià)1401萬(wàn)/畝，成交樓面價(jià)7005元/㎡，溢價(jià)率134%，成為洛陽(yáng)“三料地王”。開(kāi)封土拍，建業(yè)成交地價(jià)656萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)3938元/㎡，刷新開(kāi)封土地單價(jià)。南陽(yáng)兩塊住宅用地再度刷新“地王”記錄，均突破1000萬(wàn)/畝的大關(guān)。
節(jié)奏緊張，爭(zhēng)搶激烈，地市房?jī)r(jià)分分鐘破萬(wàn)！可好景不長(zhǎng)，一年后不少城市地王的熄火，土地流拍頻現(xiàn)：
今年上半年，全省經(jīng)營(yíng)性土地成交面積53242.72畝，較2019年同期下滑 8.84%。而土地流拍比較多的是駐馬店，南陽(yáng)，周口這三個(gè)城市，其中駐馬店高達(dá)142宗。
判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)的關(guān)鍵點(diǎn)就是土地，土拍火熱度也直接反應(yīng)在房?jī)r(jià)上。下面主要以土地市場(chǎng)為例，看哪些城市最受歡迎，哪些庫(kù)存比較多，即使自住也不要買(mǎi)。對(duì)于全省來(lái)說(shuō)，土地有以下特征：1、雖然土地供應(yīng)量減少，但是價(jià)格已經(jīng)上漲。豫南最為明顯。受疫情影響，2月份幾乎沒(méi)有成交。地市為了振奮市場(chǎng)，出讓優(yōu)質(zhì)地塊。其中成交溢價(jià)率排名前 6 城市為信陽(yáng)、南陽(yáng)、平頂山、駐馬店、濮陽(yáng) 、洛陽(yáng)，信陽(yáng)最高54%。從城市來(lái)看豫南是比較明顯的。▼優(yōu)質(zhì)地塊的溢價(jià)情況對(duì)于地市來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)激增，比較差的地塊流拍激增土地也進(jìn)一步分化。2、主城與郊區(qū)，更傾向于下沉縣城趨勢(shì)。再來(lái)細(xì)看土地的分化，郊縣跟主城區(qū)的占比，大部分都是郊縣比較多，特別是新鄉(xiāng)，商丘，平頂山，濮陽(yáng)，焦作郊縣占比在70%以上。周口，安陽(yáng)，開(kāi)封在60%以上。洛陽(yáng)是比較少的，僅占比4%。而在這些郊縣中，重點(diǎn)郊縣占比是比較多的。尉氏縣，清風(fēng)縣，淇縣，汝州占比在30%-66%。其次是舞陽(yáng)，武陟，寧陵。房企主要還是恒大，碧桂園以及建業(yè)為主。恒大主要在許昌，鄭州，還有周口。建業(yè)跟碧桂園各占一半，而正商開(kāi)始布局縣城，新鄉(xiāng)，信陽(yáng)，南陽(yáng)。藍(lán)光也是上半年，在信陽(yáng)，新鄭等都有拿地。房企拿地更傾向于豫東，從熱力圖中可以看出，商丘近幾年房企布局第一，特別是建業(yè)和碧桂園。其次開(kāi)封，周口也是不少，融創(chuàng)，美的，禹洲，奧園，建業(yè)，康橋都有入駐。總之，上半年，豫南土地市場(chǎng)關(guān)注度比較高，特別是熱點(diǎn)城市。而豫北市場(chǎng)則是比較冷，房企延緩擴(kuò)張，相比豫東比較受歡迎。其實(shí)經(jīng)過(guò)這一波行情，對(duì)于河南這些地市來(lái)說(shuō)，就像已經(jīng)定好位份的嬪妃一樣，紛爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始。城市呈現(xiàn)兩極化，跌得更重和漲得更妖！看一下2018年跟2020年的房?jī)r(jià)對(duì)比，就一目了然：兩年的時(shí)間，洛陽(yáng)一直書(shū)寫(xiě)著河南房?jī)r(jià)的神話，妖嬈的不像話。很多洛陽(yáng)的小伙伴紛紛發(fā)來(lái)質(zhì)疑，洛陽(yáng)何德何能有些區(qū)域房?jī)r(jià)直逼鄭州。除了洛陽(yáng)外，南陽(yáng)，濮陽(yáng)，濟(jì)源以及三門(mén)峽房?jī)r(jià)也上漲了15%以上。先恭喜這些城市的小伙伴，你們的城市抗住了第一波降價(jià)攻擊！而開(kāi)封市下降最為嚴(yán)重的，其次是許昌、焦作。開(kāi)封是受鄭州影響比較大的一個(gè)城市，漲起來(lái)的時(shí)候猛，下降的時(shí)候更猛！比較典型的就是某大頂峰期接近1萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在57xx準(zhǔn)現(xiàn)房……
許昌下降雖然沒(méi)有開(kāi)封嚴(yán)重，但是樓盤(pán)降價(jià)促銷也是常態(tài)。比如某創(chuàng)· 觀河宸院 2019年12月首開(kāi)，推出房源176套，成交45套，去化率26%， 高層均價(jià)5200元/㎡，洋房均價(jià)6000元/㎡；2020年6月加推，推出房源220套，成交約200套，去化率 91%，高層均價(jià)4000元/㎡，洋房均價(jià)5000元/㎡。某潤(rùn)紫云府 2019年4月首開(kāi)，高層均價(jià)7700元/㎡，目前高層在售均價(jià)6200 元/㎡。
相比南陽(yáng)，7月14日，正商刷新南陽(yáng)單價(jià)地王，接著也是一路高歌進(jìn)駐鄧州！今年是非常艱難的一年，即使房企不背“三道紅線”這座大山，品牌房企對(duì)進(jìn)駐三四線也是收縮狀態(tài)。中梁，碧桂園，恒大是進(jìn)駐三四線比較多的房企，而現(xiàn)在中梁都調(diào)整策略轉(zhuǎn)向二線城市，三四線城市的比例也一直再調(diào)整減少，主要側(cè)重核心地塊。也就不難理解，洛陽(yáng)，南陽(yáng)，駐馬店等優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)比較高。我們都知道三四線的救命稻草就是棚改，在2019年初，不少省份已經(jīng)減少，其中就有河南，從50萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套。就像開(kāi)封棚改降幅在55%，許昌降幅在97%，而南陽(yáng)增加86%，鄧州則更多增加249%。三門(mén)峽則是住建部發(fā)布棚戶區(qū)改造工作擬激勵(lì)城市。資金刺激不一樣，城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺度也不一樣。通過(guò)這兩張表格，很容易看到南陽(yáng)是最亮眼的。河南破千萬(wàn)人口的城市只有兩個(gè)，一個(gè)是鄭州，一個(gè)就是南陽(yáng)。而南陽(yáng)GDP則是除了鄭州，洛陽(yáng)外的第三城市。有經(jīng)濟(jì)和人口的支撐，抗跌性會(huì)強(qiáng)一些。像許昌，周口，開(kāi)封這些就會(huì)弱，特別是開(kāi)封。鄭州的虹吸效應(yīng)是最直接的。鄭州城際軌道快線的建設(shè)方案已基本確定，用地鐵模式的快軌直連登封、洛陽(yáng)、滎陽(yáng)、鞏義、焦作、新鄉(xiāng)、開(kāi)封、尉氏，許昌，鄭州大都市圈已經(jīng)成形。看這張圖，以鄭州為中心的中原都市圈也在發(fā)力。加強(qiáng)彼此之間的聯(lián)系，享受更好的城市配套。新鄉(xiāng)，許昌，洛陽(yáng)，開(kāi)封這幾個(gè)城市最為亮眼。由于輻射能力有限以及地理的因素，豫北的一些城市則比較弱。從數(shù)據(jù)可以看出，截止7月底，洛陽(yáng)市區(qū)住宅存量約139.1萬(wàn)㎡，去化周期約5.7個(gè)月。而從2019年到現(xiàn)在，去化周期的曲線一直比較平穩(wěn)，在4-6個(gè)月中間。從這里可以看出洛陽(yáng)市場(chǎng)是供不應(yīng)求的一個(gè)狀態(tài)。而不遠(yuǎn)處的許昌情況不容樂(lè)觀，庫(kù)存有上升的風(fēng)險(xiǎn)。疫情后市場(chǎng)集中放量，主城區(qū)庫(kù)存處于高位，6月底庫(kù)存390萬(wàn)㎡，一年均去化周期13.7個(gè)月，去化壓力較高。對(duì)于此刻的我們來(lái)說(shuō)，如果你決定自住，像南陽(yáng)，洛陽(yáng)這樣的城市不妨看看二手房。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，可以置換掉建倉(cāng)鄭州。特別是下半年，鄭州會(huì)是個(gè)很好的機(jī)會(huì)，給你很多的驚喜。而開(kāi)封、許昌、新鄉(xiāng)等這類城市，完全可以等等，等到下半年再入手，會(huì)是好時(shí)機(jī)。一定要買(mǎi)核心區(qū)域和城市發(fā)展方向上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商不要碰小開(kāi)發(fā)商，因?yàn)闋€尾的風(fēng)險(xiǎn)很大。像三門(mén)峽、鄧州這種棚改比較多或者激勵(lì)的城市，看好時(shí)機(jī)就買(mǎi)。不過(guò)2020年是棚改關(guān)鍵的一年也是收官之作，建議等下半場(chǎng)入手。而豫北以及西南的這些城市，價(jià)值也是弱者之最。對(duì)于兩年不漲或者下降比較嚴(yán)重的城市來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了就是站崗，至少10年之久。對(duì)于這些城市依舊四個(gè)字：僅限自住。鄭州不斷出現(xiàn)特價(jià)房，頂峰時(shí)期賣2萬(wàn)，現(xiàn)在1.4萬(wàn)+都可以買(mǎi)，這是個(gè)燃點(diǎn)，我相信未來(lái)還會(huì)有，而買(mǎi)這些城市真不如來(lái)買(mǎi)個(gè)小戶型。▼
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