中國基金業(yè)協(xié)會今天2月13日正式發(fā)布《證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務備案管理規(guī)范第4號－私募資產管理計劃投資房地產企業(yè)、項目》，不意外，市場也早有心理準備，解讀如下：
第1條解讀：一句話，熱點城市以債權形式投資于普通住宅項目不備案。前4款列舉了常見債權形式，第5款兜底條款則意味著中基協(xié)有裁量權任何可能逃避監(jiān)管的創(chuàng)新模式只要實質是債權，均可不予備案。所以設計什么創(chuàng)新方式逃避監(jiān)管在目前的環(huán)境下意義不大，只有當國家對房地產行業(yè)政策有所變化趨勢時可以考慮。
當然以下可行的：
（1）不是債權形式，是真正的股權投資；
（2）房地產項目不是普通住宅，即可以是保障性住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產和其他房地產。
第2條解讀：穿透原則，這個容易理解。
第3條解讀：第一條是針對熱點城市，而第三條是針對所有城市。概括起來就是，“債權投資+房地產開發(fā)企業(yè)+土地出讓價款或補充流動資金”。三個條件同時滿足則禁止。換言之，如果以下可以的：
（1）股權投資房地產開發(fā)企業(yè)，資金用于土地出讓價款或補充流動資金；
（2）債權投資非房地產企業(yè)，資金用于補充流動資金。房地產企業(yè)的判斷標準，上市公司按證監(jiān)會行業(yè)分類，非上市公司參照上市公司行業(yè)分類執(zhí)行。
（3）債權投資房地產開發(fā)企業(yè)，資金用于項目建設開發(fā)，即項目貸是可以的。
另外特意提及不得首付貸等，這點也好理解。
第4、5條解讀：第4條信息披露要求，第5條資金監(jiān)管要求。
重點補充－適用范圍：由于原文未提及私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目的規(guī)定，中國基金業(yè)協(xié)會另發(fā)通知，為避免監(jiān)管套利，參照執(zhí)行。
備案規(guī)范第4號適用于證券公司及其子公司、證券投資基金及其子公司、期貨及其子公司，及私募基金管理人。一般情況下，前三者是不會不去備案的，理由大家很清楚，而私募基金管理人如果投資于證券也不會不去備案，因為不備案無法開立證券賬戶，業(yè)務就不會開展。但若投資房地產企業(yè)、項目，私募基金管理人良莠不齊，特別是一些小的私募機構與小的開發(fā)商合作，那如何認定其效力呢？首先這當然是違規(guī)的，但另一方面從私募基金與開發(fā)商的債權投資合同效力來說，我認為仍然是有效的。
要回答這個問題，先要搞清楚什么是私募投資基金。就按證監(jiān)會發(fā)布的《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》，對私募投資基金的定義：
“私募投資基金（簡稱私募基金），是指在中華人民共和國境內，以非公開方式向投資者募集資金設立的投資基金。”
“非公開募集資金，以進行投資活動為目的設立的公司或者合伙企業(yè)，資產由基金管理人或者普通合伙人管理的，其登記備案、資金募集和投資運作適用本辦法?！?/span>
通過這兩條，是否可以得出以下推導：
（1）如果沒有募集行為，有限合伙企業(yè)就不會是私募基金。但怎么定義這募集行為呢？畢竟GP、LP等都是要出資的啊
（2）如果不以投資活動為目的，有限合伙企業(yè)就不會是私募基金。但有限合伙企業(yè)成立了肯定是去投資的啊，怎么去區(qū)分呢。
我認為是否同時滿足如下條件的的有限合伙企業(yè)，是否可以認定為一般的合伙企業(yè)，而不是私募基金：
（1）GP不是登記備案的私募基金管理人，如果是存續(xù)備案的私募基金管理人肯定不能逃脫該有限合伙企業(yè)為私募基金的嫌疑
（2）沒有募集行為，且LP人數(shù)非常有限，最多3-4人。并且LP不能是理財、資管計劃等形式，LP為一般的工商企業(yè)法人。
（3）投資標的單一，僅一個項目。如果投資標的很多，認定為私募基金的概率更高。
如果以上推導成立的話，那假設：A、B、C、D成立有限合伙企業(yè)，以真股權+債權形式投資于甲房地產企業(yè)某一住宅項目，其中A為GP，B、C、D為LP。B為真正的房地產開發(fā)商，C、D為熟悉A、B的投資者。
該假設的有限合伙企業(yè)，是否可以認定為一般的有限合伙企業(yè)，而不是私募基金呢？
首先這是基于國家房地產調控政策背景下制定的，而且也是在銀監(jiān)、證監(jiān)等監(jiān)管機構已經有明確政策的前提下制定的。發(fā)文單位為中國證券投資基金業(yè)協(xié)會，其本身不會去單獨制定特殊的行業(yè)監(jiān)管政策。我認為證券期貨經營機構私募資產管理業(yè)務備案管理規(guī)范第4號實際是從備案這樣一個環(huán)節(jié)上更好地執(zhí)行好已有的房地產調控政策，避免各種形式的逃避監(jiān)管。
實際是限制了熱點城市的表外非標融資，房地產企業(yè)只能訴諸于銀行表內房地產開發(fā)貸款了，而房開貸規(guī)模容易管控，國家調控起來也容易了。國家最怕的形形色色繞道逃避監(jiān)控，資金流入房地產市場。
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