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論發(fā)債，就服龍湖。

導(dǎo)讀

在長租公寓融資盛況火熱之時(shí)，龍湖地產(chǎn)也不甘作壁上觀，通過發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債獲得融資。如今，這筆錢已經(jīng)落袋。

3月21日，作為業(yè)內(nèi)首個將長租公寓提升到戰(zhàn)略級業(yè)務(wù)的公司，龍湖集團(tuán)發(fā)行第一期30億元的五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率5.6%，這也標(biāo)志著全國首單住房租賃專項(xiàng)債券的成功發(fā)行。

早在2017年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。該文件提出，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

顯然，房企的住房租賃專項(xiàng)公司債也受到監(jiān)管層青睞。時(shí)隔5個月，2017年12月28日，由龍湖集團(tuán)旗下的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（下稱“重慶龍湖”）申報(bào)的住房租賃專項(xiàng)公司債券被上交所預(yù)審核通過，且獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)，這標(biāo)志著全國首單公募住房租賃專項(xiàng)公司債券正式落地。

據(jù)悉，重慶龍湖住房租賃專項(xiàng)公司債券發(fā)行總規(guī)模不超過人民幣50億元，期限不超過15年，主體和債項(xiàng)評級均為AAA，分期發(fā)行，募集資金將主要用于龍湖集團(tuán)聚焦在一線城市和領(lǐng)先二線城市的長租公寓項(xiàng)目建設(shè)。其中，首期基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為30億元，其中21億元擬用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)。

顯然，住房租賃公司債的票面利率與發(fā)行公司整體的評級有關(guān)。而中誠信證券評估有限公司對發(fā)行人及第一期住房租賃專項(xiàng)公司債券的AAA評級。因此，龍湖第一期住房租賃專項(xiàng)公司債券為無擔(dān)保債券，其發(fā)行實(shí)際規(guī)模為五年期人民幣30億元，債券票面利率為5.6%，附第3年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券。

2017年被認(rèn)為是龍湖地產(chǎn)發(fā)展長期租賃市場的關(guān)鍵一年，在打通融資渠道的同時(shí)，龍湖冠寓頗為密集地在各地開業(yè)、獲取項(xiàng)目，這主要得益于集團(tuán)內(nèi)部的戰(zhàn)略調(diào)整。

記者翻閱龍湖地產(chǎn)2016年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，其提到“除了傳統(tǒng)的開發(fā)物業(yè)與物業(yè)運(yùn)營，龍湖地產(chǎn)也在嘗試兩大新業(yè)務(wù)：定位于滿足年輕客群品質(zhì)租住及生活服務(wù)的‘冠寓’和定位于商業(yè)綜合體內(nèi)聯(lián)合辦公的‘一展空間’”。彼時(shí)，“一展空間”已經(jīng)陸續(xù)在北京、上海、成都、重慶等城市落地，但“冠寓”并無落地的項(xiàng)目。

再看龍湖地產(chǎn)2017年的中報(bào)，長租公寓“冠寓”已經(jīng)被提升為主航道業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)當(dāng)年將新增超過1.5萬間長租公寓，并進(jìn)入16個城市，到2020 年公寓的租金收入將超過20億元。

長租公寓的戰(zhàn)略高度提升后，龍湖地產(chǎn)開始馬不停蹄地落地項(xiàng)目。2017年3月，“冠寓”成都金楠天街店、“冠寓”時(shí)代天街店正式開業(yè)，這是“冠寓”的首發(fā)之作，標(biāo)志著龍湖地產(chǎn)正式進(jìn)軍長租公寓市場。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，龍湖冠寓已布局全國17個一線及領(lǐng)先二線城市，其中已有門店開業(yè)的城市14個，開業(yè)房間超過1.5萬間，其中成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業(yè)即滿租。按照計(jì)劃，至2020年，冠寓將達(dá)成20億元營收、規(guī)模行業(yè)前三的目標(biāo)。

與多數(shù)房企的重資產(chǎn)模式不同，龍湖地產(chǎn)的冠寓秉持輕資產(chǎn)模式，快速做大規(guī)模?！肮谠⒉痪心嘤邶埡杂形飿I(yè)。在起步階段，龍湖將以輕資產(chǎn)模式為主，會租賃其他的物業(yè)，以期快速在市場上占據(jù)規(guī)模；中長期看，龍湖會逐步輕重資產(chǎn)并舉?！饼埡瘓F(tuán)副總裁兼冠寓CEO韓石說，“龍湖傾向重資產(chǎn)的原因之一是，集團(tuán)更看重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)模式，聚焦在資產(chǎn)保值和經(jīng)營增值的邏輯上，目前輕資產(chǎn)的毛利率在35%以上?！?/span>

由于冠寓是輕資產(chǎn)模式，難以通過發(fā)行類REITs獲得融資，只能在公司債方面做文章。值得注意的是，龍湖地產(chǎn)發(fā)行的住房租賃公司債期限比較長，不超過15年(含15年)；而償債方式對募投項(xiàng)目的收益方面無硬性要求，償債資金將主要來源于龍湖地產(chǎn)拓展日常經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

顯然，這些優(yōu)勢對于進(jìn)入長租公寓的房企更有吸引力。繼龍湖之后，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、綠城房地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等均加入發(fā)行住房租賃債券的行列。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，相比2017年上半年之前，地產(chǎn)類公司債最近有明顯松動的跡象，房企發(fā)行的住房租賃公司債基本都能獲批。

而在此之前，公司債則過了一段“緊日子”。從2016年10月開始，交易所開始試行房地產(chǎn)公司債分類監(jiān)管，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市競拍“地王”、哄抬地價(jià)，以及前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房地產(chǎn)企業(yè)禁發(fā)公司債外，對擬發(fā)公司債的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行“基礎(chǔ)范圍＋綜合評價(jià)指標(biāo)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，對符合基礎(chǔ)范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)，通過綜合指標(biāo)評價(jià)進(jìn)一步遴選，再劃分為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險(xiǎn)類。這一監(jiān)管措施實(shí)施以后，地產(chǎn)公司發(fā)債速度明顯放緩。以龍湖地產(chǎn)為例，2017年僅發(fā)行了一筆無擔(dān)保綠色債券，總規(guī)模是30.4億元，其中，5年期票面利率4.4%，7年期票面利率約為4.75%。

從2017年下半年開始，地產(chǎn)類公司債已然放松不少，地產(chǎn)類上市公司債絕大多數(shù)獲得了交易所的放行。2017年11月1日，華發(fā)股份發(fā)行不超過25億債券獲上交所無異議函；11月13日，金科股份發(fā)行不超過60億公司債券獲深交所無異議函。

今年3月8日，金科股份發(fā)布公司債上市公告。公告顯示，發(fā)行總額為35.80億元，其中品種一發(fā)行19.70億元，占本次債券發(fā)行規(guī)模的55.03%，票面利率為7.20%；品種二實(shí)際發(fā)行數(shù)量為16.10億元，占本次債券發(fā)行規(guī)模的44.97%，票面利率為7.50%。

對于上市房企而言，債市松動無疑是一大利好?！胺科笞鳛殚L租公寓的參與方，相對而言，本身具備很強(qiáng)的融資能力。如今，又有長期的住房租賃公司債助力，房企的資金優(yōu)勢將更明顯，搶灘市場的能力也會有極大的提升。”一位證券人士指出，相比之下，其他的參與方，因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模很小，發(fā)債指標(biāo)難以達(dá)標(biāo)，很難通過發(fā)行住房租賃公司債獲得融資。隨著融資渠道的不斷打通，長租公寓的行業(yè)格局或?qū)⑦M(jìn)入并購整合階段。