買房買到抵押房，房財(cái)兩空誰擔(dān)責(zé)？近日，湖里法院開庭審理了這樣一起因抵押房產(chǎn)引發(fā)的索賠官司。
購房者連先生通過中介買下一套房子，要過戶時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，房子除了銀行按揭外還被房東進(jìn)行了二次抵押，根本無法過戶。不僅如此，二次抵押還導(dǎo)致購房者已支付的購房款無法全部追回，使購房者連先生遭遇房財(cái)兩空的困境。
為此，購房者連先生先是狀告房主，后來因房主無法歸還購房款，無奈又起訴房產(chǎn)中介公司，要求中介賠償部分損失。
遭遇付了百萬購房款后，才知房子被二次抵押
2015年9月，連先生通過房產(chǎn)中介公司和原房主柯某簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，以189萬元的價(jià)格購買了其位于嘉禾路的一套房產(chǎn)。雙方約定：自協(xié)議簽訂之日起，連先生應(yīng)支付購房定金15萬元，且于2015年9月18日前一次性向柯某支付購房款189萬元(含定金，該款項(xiàng)需扣除銀行剩余貸款)。
協(xié)議簽訂后，連先生陸續(xù)支付給柯某110多萬元的購房款；并于2015年9月3日向房產(chǎn)中介支付中介費(fèi)1.5萬元。同年11月，就在連先生準(zhǔn)備去辦過戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已于2015年7月被二次抵押給胡某，抵押金額140萬元。該房產(chǎn)的抵押時(shí)間先于雙方房產(chǎn)協(xié)議的簽訂。
因該房屋尚在抵押狀態(tài)中，導(dǎo)致連先生無法辦理過戶。
為此，連先生很快就將原房主柯某起訴到法院，湖里法院判決解除了雙方的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并要求柯某退還連先生所支付的全部費(fèi)用。
然而，由于柯某沒錢歸還，直到現(xiàn)在，僅購房款部分柯某仍有70多萬元無法歸還。
焦點(diǎn)一套房子二次抵押，房財(cái)兩空誰來擔(dān)責(zé)？
近日，購房者連先生又將房產(chǎn)中介公司告上法庭。他起訴認(rèn)為，房產(chǎn)中介協(xié)議簽訂前并沒有明確告知，這套房產(chǎn)存在二次抵押的情況，因此，中介公司應(yīng)為其損失承擔(dān)三成的責(zé)任，即中介要賠償其21萬多元。
連先生還說，購房者基于對(duì)房產(chǎn)中介公司居間的專業(yè)信任簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，但中介公司卻沒有盡職盡責(zé)。在協(xié)議簽訂前，中介公司本可以去查清楚該套房子是否已經(jīng)被抵押給案外人。由于中介公司未盡責(zé)查清該重大事實(shí)，導(dǎo)致了購房者產(chǎn)生重大經(jīng)濟(jì)損失，存在重大過錯(cuò)，因此中介公司應(yīng)賠償損失。
面對(duì)購房者的起訴，房產(chǎn)中介為自己辯解說，房東柯某在提供的房產(chǎn)證的他項(xiàng)權(quán)利上，并沒有注明二次抵押的情況，且土地房屋權(quán)證上無法看出該案涉房產(chǎn)存在二次抵押的情況，業(yè)主也僅告知該房產(chǎn)只存在銀行抵押情況。事發(fā)后，中介公司已經(jīng)退還了連先生所支付的中介費(fèi)。法院也已經(jīng)判決柯某要退還連先生所支付的全部款項(xiàng)，其中雖有部分款項(xiàng)目前還沒有全部追回，但中介公司已履行了居間合同的義務(wù)。
所以，被告中介認(rèn)為，不應(yīng)由中介來承擔(dān)責(zé)任。
判決中介擔(dān)責(zé)20%，賠償14萬余元
湖里法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
本案中，中介公司在促成連先生與柯某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》前，案涉房產(chǎn)除了存在以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記外，還存在二次抵押登記。被告房產(chǎn)中介公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，完全具備要求交易相對(duì)方配合查詢交易房產(chǎn)相關(guān)信息的能力，但其未履行該調(diào)查核實(shí)義務(wù)，未將二次抵押登記情況告知連先生，一定程度上誤導(dǎo)了其進(jìn)行交易，最終導(dǎo)致交易房產(chǎn)因存在抵押權(quán)而無法辦理轉(zhuǎn)移登記，對(duì)于連先生的損失存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
不過，判決也指出，在案涉房產(chǎn)交易過程中，連先生作為買受人，本身未盡該注意義務(wù)，也存在重大過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自身的損失承擔(dān)主要責(zé)任。
最終，法院作出一審判決，酌定房產(chǎn)中介公司應(yīng)承擔(dān)柯某未返還連先生購房款20%的賠償責(zé)任?？履澄捶颠€購房款為700203元，所以一審判決要求，被告中介公司應(yīng)對(duì)其中的140040.6元承擔(dān)賠償責(zé)任，即賠償連先生損失140040.6元。
法官說法
增加違約條款索賠才有依據(jù)
法官提醒說，購房者在購房時(shí)，購房合同要看詳細(xì)，對(duì)于房屋狀況一定要重點(diǎn)確認(rèn)，謹(jǐn)慎選擇。本案中，連先生在案涉房產(chǎn)交易過程中，作為買受人，其本身也應(yīng)當(dāng)對(duì)于房產(chǎn)交易相關(guān)信息負(fù)有較高的注意義務(wù)，但其未盡該注意義務(wù)，同樣也存在重大過錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)自身的損失承擔(dān)主要責(zé)任。
法官建議，購房者可以在簽訂合同時(shí)將抵押房的情況增加到違約條款中，作為出賣人違約時(shí)索賠的依據(jù)，保護(hù)買受人的合法權(quán)益。
律師提醒
如何避免買到問題房？
購買二手房時(shí)，要如何避免買到問題房產(chǎn)遭受損失？對(duì)此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝提醒說，購買二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺(tái)，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，也應(yīng)謹(jǐn)慎支付購房款，盡量采取分期付款的方式。
同時(shí)，購房者可以和出賣人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。
另外，購房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣人對(duì)房屋的狀況進(jìn)行書面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購房者的權(quán)利。
相關(guān)案例
買到查封房損失百萬誰賠？
購房者被騙買了查封房，損失百萬元誰賠？此前，集美法院也審理過這樣一起購房糾紛。最終，房產(chǎn)中介公司因存在重大過失，被判承擔(dān)70%責(zé)任，賠償63.5萬元，還要退還傭金5.8萬元。
據(jù)悉，引發(fā)官司的這套房子位于集美區(qū)。之前，經(jīng)廈門一家房產(chǎn)中介公司的居間介紹，購房人駱先生夫婦與業(yè)主張某夫婦簽訂了《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》。
當(dāng)時(shí)，雙方約定，張某夫婦將其已購買的集美區(qū)的房產(chǎn)預(yù)先轉(zhuǎn)讓給駱先生夫婦，待房屋符合交易條件時(shí)，再辦理交易過戶手續(xù)。房屋總價(jià)為229萬元，駱先生夫婦按約定支付了購房款90.7萬余元及中介費(fèi)、代辦費(fèi)5.8萬元。
然而，駱先生夫婦付款后才發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)已被法院查封，無法過戶。
為此，駱先生夫婦將張某夫婦訴至集美法院。經(jīng)調(diào)解，雙方一致同意《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》解除；張某夫婦于2016年10月末前返還購房款90.7萬余元，違約金、律師費(fèi)損失35萬元及代付物業(yè)費(fèi)等，共計(jì)約125.9萬元。
之后，駱先生夫婦又將房產(chǎn)中介公司起訴至集美法院，要求房產(chǎn)中介公司返還居間服務(wù)傭金5.8萬元及就售房人應(yīng)返還的購房款90.7萬余元承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)之前已被法院查封，中介未予以查明，存在重大過失，因此應(yīng)當(dāng)在其過錯(cuò)比例范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。而購房人駱先生夫婦作為買方未盡到審慎注意義務(wù)，也應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
綜合本案案情及雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，法院酌定駱先生夫婦應(yīng)自行承擔(dān)30%、房產(chǎn)中介公司承擔(dān)70%的補(bǔ)充賠償責(zé)任為宜。
最終，一審判決要求中介公司應(yīng)在張某夫婦未能支付購房款的情況下以63.5萬余元為限額，承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
