我國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模巨大，但全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)眾多，行業(yè)呈現(xiàn)高度分散、行業(yè)集中度較低的特點(diǎn)。截止 2014 年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)家數(shù)達(dá) 10.5萬家，平均每家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對應(yīng)的管理面積僅為 15.67 萬平方米，單一企業(yè)取得的市場份額相對有限。
隨著競爭不斷深化，物業(yè)管理行業(yè)集中的趨勢也愈發(fā)明顯。以TOP10企業(yè)、行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)為代表的綜合實(shí)力領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)脫穎而出， 成為行業(yè)的領(lǐng)跑者。
在管理面積均值、人均管理面積、營業(yè)收入均值等主要經(jīng)營指標(biāo)方面，TOP10企業(yè)、行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)、行業(yè)平均水平呈現(xiàn)顯著分化態(tài)勢，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：
在我國物業(yè)管理行業(yè)中，TOP10 企業(yè)在管理規(guī)模、盈利能力、服務(wù)質(zhì)量等方面，在行業(yè)中占據(jù)非常重要的地位。2015 年，TOP10 企業(yè)的管理面積均值同比大幅增長 74.84%，達(dá)到 1.33 億平方米，是行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值的 5.7倍；總資產(chǎn)均值 21.99 億元，是行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的總資產(chǎn)均值5.1倍；TOP10 企業(yè)營業(yè)收入均值22.17 億元；凈利潤均值1.82 億元，分別是行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的 4.1 倍和 4.7 倍，經(jīng)營業(yè)績和盈利能力突出。根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組發(fā)布的《2016 中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》，TOP10 企業(yè)名單如下：
2016 中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)
截止2014 年底，全國物業(yè)管理行業(yè)共有 10.5 萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，能夠提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)數(shù)量眾多， 但是市場對于優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)及延伸的社區(qū)服務(wù)是處于供不應(yīng)求態(tài)勢。
我國對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，且各個等級申請條件有嚴(yán)格限制，主要包括注冊資本、專業(yè)人員數(shù)量、管理的物業(yè)類型、管理不同類型的物業(yè)的面積。 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理， 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。其中，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目，二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 30 萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)， 三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5 萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了 30 多年，行業(yè)已出現(xiàn)一批具有強(qiáng)大品牌影響力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其提供的安全秩序、衛(wèi)生環(huán)境、綠化園林、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等物業(yè)管理服務(wù)已得到了業(yè)主和住戶的認(rèn)可， 在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的社區(qū)文化活動和多種經(jīng)營業(yè)務(wù)也不斷地提升業(yè)主和住戶的生活品質(zhì)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌已是業(yè)主的物業(yè)保值增值和生活品質(zhì)的保障。因此，品牌已成為物業(yè)管理行業(yè)的重要壁壘，特別是在現(xiàn)階段行業(yè)集中化加快的過程中。
物業(yè)管理行業(yè)雖然是輕資產(chǎn)行業(yè)，不過由于流動資產(chǎn)主要是由流動負(fù)債形成，且資金分散在各個項(xiàng)目公司，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)在機(jī)械化、信息化和智能化的過程中以及行業(yè)集中化的過程中有較大的長期資金需求。隨著規(guī)模的擴(kuò)張，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越多通過購置機(jī)械設(shè)備替代人工、打造企業(yè)信息管理系統(tǒng)、逐步推廣社區(qū)智能化等方式提升管理效率， 逐漸從勞動密集型向勞動密集型與資金密集型結(jié)合的方向發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的資金壁壘逐漸提升。
物業(yè)管理行業(yè)在服務(wù)管理、信息管理、財務(wù)管理、員工管理等方面對企業(yè)經(jīng)營管理能力要求較高， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理團(tuán)隊及其管理經(jīng)驗(yàn)和水平是企業(yè)形成核心競爭力的重要因素。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理內(nèi)容、信息系統(tǒng)運(yùn)用、財務(wù)管理等方面的模式各有特點(diǎn)，并打造了一支穩(wěn)定的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊。隨著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，管理壁壘越來越明顯。
我國物業(yè)管理行業(yè)已有超過 30 年的發(fā)展歷史，至今積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源。在行業(yè)集中化加快的趨勢下，優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用更多的新技術(shù)，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”進(jìn)行資源整合和發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上獲得越來越大的市場空間，也推動整個行業(yè)的發(fā)展和盈利水平。
近年來，社會相關(guān)行業(yè)對物業(yè)管理行業(yè)的機(jī)械化、信息化、智能化的技術(shù)和設(shè)備支持，特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的廣泛應(yīng)用，是現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)得以提高經(jīng)營管理效率，應(yīng)對人工成本上漲，充分利用社區(qū)資源發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。隨著新技術(shù)應(yīng)用和“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各類業(yè)務(wù)更加融合，相互促進(jìn)，完善和優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利模式，將不斷加快推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的提供者，擁有社區(qū)資源優(yōu)勢，了解社區(qū)周邊商家的具體情況，在整合社區(qū)周邊商業(yè)資源、構(gòu)建連接業(yè)主和住戶與商家的服務(wù)平臺具有獨(dú)特優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將擁有的社區(qū)信息進(jìn)行整理、加工、分析，并將其應(yīng)用在社區(qū)服務(wù)中，極大地提高服務(wù)效率和客戶體驗(yàn)，在和金融、健康、養(yǎng)老、餐飲、消費(fèi)等行業(yè)的協(xié)同競合中發(fā)揮越來越重要的作用，也提升對業(yè)主和住戶的服務(wù)能力，將產(chǎn)生更強(qiáng)的競爭力。
隨著我國經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型， 居民可支配收入的持續(xù)增長和居民消費(fèi)需求的不斷升級，居民消費(fèi)在未來經(jīng)濟(jì)增長中將起到更重要作用，而居民在社區(qū)中的消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要部分，未來市場空間廣闊。根據(jù)國家統(tǒng)計局，2015 年我國人均可支配收入為21,966元，同比增長 8.9%。根據(jù)國家統(tǒng)計局《2015 年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2015 年我國社會消費(fèi)品零售總額為 30.1 萬億，同比增長10.7%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)消費(fèi)快速發(fā)展過程中具有較大優(yōu)勢。
資本市場在為優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更廣泛的資金來源的同時也促進(jìn)企業(yè)提升服務(wù)規(guī)范水平和服務(wù)質(zhì)量， 提高管理效率和盈利能力， 促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化行業(yè)資源配置。隨著國內(nèi)外資本市場的改革和發(fā)展，特別我國政府不斷完善金融市場體系，健全多層次資本市場，提高直接融資比重，優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越得到了資本市場的認(rèn)可和支持。
2015 年全國物業(yè)管理面積8.42%，行業(yè)集中度仍較低。行業(yè)集中度較低帶來競爭激烈的市場環(huán)境，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力、管理能力和抗風(fēng)險能力提出較高要求。
隨著近年職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保福利的政策性剛性調(diào)升，人工成本持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人工成本壓力逐漸增大。物業(yè)管理成本增長較快，一定程度上壓縮了行業(yè)的利潤水平。
隨著近年來物業(yè)管理行業(yè)不斷變革和發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛通過機(jī)械化、信息化、智能化等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模作業(yè)、服務(wù)質(zhì)量遠(yuǎn)程核查、物業(yè)管理人機(jī)互動等效果，加上社區(qū)經(jīng)濟(jì)及社區(qū) O2O 的興起促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對機(jī)械作業(yè)設(shè)備、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)有了新的需求。
2015 年人均管理面積達(dá) 6,933.30 平方米，同比增長68.91%，較行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的人均管理面積 4,538.77 平方米高約 52.76%，體現(xiàn)了TOP10 企業(yè)的領(lǐng)先的技術(shù)水平和運(yùn)營管理體系。
物業(yè)管理服務(wù)中物業(yè)管理行業(yè)與上下游行業(yè)關(guān)系情況
隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居民對購買房屋的要求也不斷提升，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售案場的展示效果、服務(wù)人員的服務(wù)水平、購房客戶的現(xiàn)場體驗(yàn)成為了消費(fèi)者選擇購買物業(yè)的重要因素。另外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多采用代理銷售，代理銷售工作人員需要利用銷售案場進(jìn)行銷售工作， 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷提升銷售案場的專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化來支持代理銷售的工作。所以，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其銷售案場進(jìn)行方案設(shè)計、人員培訓(xùn)和現(xiàn)場管理，增強(qiáng)消費(fèi)者購房的信心，滿足代理銷售的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，通過為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供協(xié)銷服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的提前介入，推廣物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌，獲得后續(xù)物業(yè)管理商業(yè)機(jī)會和順利開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。
銷售案場服務(wù)中物業(yè)管理行業(yè)與上下游行業(yè)關(guān)系情況
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